čím více informací máte o potenciální investici do nemovitosti, tím lepší rozhodnutí budete moci učinit. Dvě z metrik nejčastěji používaných investory do nemovitostí jsou cap rate a ROI.
bohužel jsou tyto termíny často zaměňovány a zneužívány, a to i zkušenými investory. V tomto článku budeme diskutovat o rozdílu mezi sazbou cap a návratností investic a o tom, jak lze každý vzorec použít při analýze investičních nemovitostí.,
definice Cap sazby a ROI
Cap rate (capitalization rate) měří míru návratnosti nájemní nemovitosti.
výpočet sazby SZP se používá s vlastnostmi produkujícími příjmy a nezahrnuje platby hypoték. Vzorec sazby cap je také dobrým nástrojem, který lze použít při porovnávání podobných vlastností na stejném trhu.
návratnost investic (návratnost investic) se používá ke sledování toho, jak dobře investice funguje.,
ROI výpočet může být použit pro léčení a opravit-a-flip vlastnosti, které nejsou generování příjmů, a dlouhodobé koupit-a-držet investice, to jsou peníze proudí. Na rozdíl od výpočtu sazby SZP, faktory návratnosti investic v nákladech na financování.
Než začneme: Tři důležité finanční podmínky
k Dispozici jsou tři důležité pojmy, pochopit, než začnete výpočet cap sazbu nebo NÁVRATNOST investic z pronájmu majetku:
- Čistý provozní příjem (NOI) – roční peněžní příjem z pronájmu nemovitosti po běžné provozní náklady byly odečteny., NOI nezahrnuje odpočty za splátku hypotéky nebo bezhotovostní výdaje, jako jsou odpisy, které se používají ke snížení zdanitelného příjmu investora.
- Cash flow-roční peněžní příjem po odečtení hypotečních nákladů od NOI. Dobrý způsob, jak přemýšlet o Cash flow je, kolik peněz jste odešel s na konci dne poté, co všechny vaše účty jsou placeny.
- tržní hodnota-za co by se měla nemovitost v daném okamžiku prodat., Všimněte si, že tržní hodnota není vždy stejná jako tržní cena, protože konkrétní nemovitost může mít hodnotu více (nebo méně) pro jednoho investora než jiný.
nyní, když máme zahrnuty tyto základní metriky nájemních nemovitostí, podívejme se, jak vypočítat míru cap a návratnost investic a nejlepší použití pro každý vzorec.,
Jak Vypočítat Pronájem Nemovitosti Cap Sazbu
sazba szp vzorce opatření tři věci:
- Pronájem nemovitostí míra návratnosti
- kolik z příjmu a majetku by měla být generování na základě vyvolávací cena
- Jaká je tržní hodnota majetku by měla být založena na jeho příjem
Čepice ky vzorec
míra Kapitalizace = NOI / Tržní hodnota
- 10 000 dolarů NOI / 125.000 dolarů tržní hodnoty = .08 nebo 8% cap rate
mějte na paměti, že vzorec cap rate je založen na ročním příjmu., Z tohoto důvodu se míra stropu stejné nemovitosti může rok od roku lišit.
například, pokud je pronájem byl prázdný za tři měsíce v loňském roce, ale plně obsazené tohoto roku, cap sazbu pro poslední rok by být nižší vs. tohoto roku. To proto, že loňský NOI byl nižší kvůli vysoké míře neobsazenosti.
Co NOI By měla Být Založena na Cap Sazbu
můžete také použít cap sazbu vzorce určit, co NOI pronájem nemovitosti by měl být založen na požadovanou cenu a cap sazby pro podobné vlastnosti na stejném trhu:
- 8% (.,08) tržní sazba x $ 125,000 požadovaná cena = $ 10,000 NOI
zde je další způsob, jak se podívat na výpočet. Pokud uvidíte dům na prodej s vyvolávací cenou 150.000 dolarů v trhu, kde cap sazby pro podobné vlastnosti, jsou o 8%, provozní výsledek by měl být:
- 8% cap sazba x $150,000 požadovaná cena = $12,000 by měla být NOI, všechno ostatní je stejné
Stanovení Tržní Hodnoty s Cap Sazbu
Pokud víte, nemovitost NOI a trh cap sazbu můžete také určit tržní hodnotu domu:
- $12,000 NOI / 8% (.,08) cap rate = $ 150,000 tržní hodnota
co je dobrá Cap Rate?
sazby SZP měří riziko a potenciální ziskovost srovnatelných vlastností ve stejné tržní oblasti. Kapitalizační sazby jsou také ovlivněny nabídkou a poptávkou.
například, dva-ložnice dům v sousedství, s tři – a čtyři-ložnice domů, bude pravděpodobně těžší k pronájmu, takže vlastnost cap sazba bude vyšší. Jinými slovy, dostáváte vyšší sazbu stropu výměnou za riziko nákupu menšího domu v oblasti, kde jsou větší domy normou.,
nyní zvažte městskou oblast, kde jsou pronájmy s jednou ložnicí nedostatečné a vysoká poptávka od jednolůžkových, bílých límečků. Sazba stropu by byla nižší ve srovnání s větším majetkem, který neodpovídá cílovému nájemci na trhu.
spravedlivé tržní nájemné, tržní hodnoty, daně z nemovitostí a provozní náklady se liší podle sousedství, města a státu. Z tohoto důvodu bude dobrá sazba szp pro jeden trh špatnou sazbou szp pro jiný trh.
skvělý způsob, jak se seznámit s tržními sazbami, je pohled na nájemní domy k prodeji na trhu Roofstock., Získáte dobrý pocit z toho, co nabízejí rodinné investice v různých oblastech. Dále určete průměrnou míru szp pro trhy, do kterých chcete investovat, na základě vaší investiční strategie.
Jak Vypočítat NÁVRATNOST investic pro Pronájem Nemovitostí
ROI (návratnost investic) měří celkovou návratnost investice do nemovitosti., ROI se domnívá dvě věci:
- Peněžní toky nebo dolů platby
- Dluh nebo hypotéku použít na nákup nemovitosti
ROI Vzorec
ROI = Roční výnos / Celkem investice
Pro výpočet ROI, pojďme používat stejnou 125.000 dolarů dům s NOI z $10,000, které jsme použili pro výpočet cap sazbu. Pokud dáte 20% dolů-nebo $25,000 – a financovat zbytek s roční splátkou hypotéky $ 6,000 vaše návratnost investic by:
- $ 4,000 roční výnos ($10,000 NOI- $ 6,000 hypoteční splátka) / $ 25,000 celková investice = .,16 nebo 16% návratnost investic
jak „šťáva“ návratnost investic
návratnost investic může být „juiced“ nebo posílena na základě toho, jak je nemovitost financována.
například, v případě, že $ 125,000 dům byl zakoupen s $ 25,000 akontace a úroky pouze úvěr namísto plně amortizované půjčky, juiced ROI by:
- $ 6,000 roční výnos ($10,000 NOI – $ 4,000 úroky pouze hypoteční splátka) / $ 25,000 celková investice = .24 nebo 24% návratnost investic
zvýšili jsme návratnost investic o 50% změnou způsobu financování nemovitosti. Návratnost investic by mohla být také odšťavněna nižší zálohou., V obou případech využíváte sílu pákového efektu.
jaká je dobrá návratnost investic?
to, co dělá dobrou návratnost investic, se liší podle individuální investiční strategie, typu nemovitosti a trhu, ve kterém je nájemní nemovitost. Někteří investoři jsou spokojeni s 10% návratnost investic, zatímco jiní investují krátkodobě nebude kupovat nemovitost, pokud ROI je 20%, 30%, nebo více.
jedním ze způsobů, jak zjistit, jaká návratnost investic je pro vás dobrá, je začít s tím, jak bude nemovitost financována., Jakmile znáte svou zálohu, úrokovou sazbu a podmínky půjčky, můžete porovnat ROIs na různých investicích, abyste zjistili, která generuje nejvyšší návratnost.
je lepší použít Cap Rate nebo ROI?
vzorec sazby cap i výpočet ROI hrají důležitou roli při analýze potenciální investice do pronájmu nemovitostí.
míra kapitalizace vám ukáže, jakou vlastnost by měla být stojí na základě příjmů z pronájmu generované. Ale cap sazba nebere v úvahu sílu pákového efektu.,
faktory návratnosti investic ve financování a schopnost používat peníze jiných národů nebo OPM. Nicméně, protože úvěrové podmínky se mohou lišit v závislosti na každém dlužníkovi, stejná vlastnost může mít dramaticky odlišné ROIs.
bonusové tipy na používání Cap Rate a ROI
pro investory může být trochu matoucí vědět, který finanční výpočet použít při analýze nájemní nemovitosti. Zde jsou tři bonusové tipy, jak nejlépe využít cap rate a ROI vzorce:
#1 Cap sazby jsou dobré pro porovnání podobných vlastností na stejném trhu.,
například rodinné pronájmy na trhu západního pobřeží s vysokou poptávkou, jako je San Francisco, mohou mít míru tržního stropu nižší než 4%. Na jihovýchodě, pronájem nemovitostí na menším trhu, jako je Birmingham, Alabama poskytuje míru tržního stropu 8% nebo více.
to neznamená, že jeden trh je lepší nebo horší než druhý. Jednoduše to znamená, že každý trh má svou vlastní jedinečnou dynamiku investování do nemovitostí.
# 2 Použijte stejné výpočty k porovnání „jablka s jablky“.
být konzistentní v tom, jak se krize čísla., Při pohledu na míru stropu pro jednu nemovitost a návratnost investic pro druhou může vést ke zmeškaným příležitostem nebo investičním chybám. Míra stropu by mohla být nízká kvůli vyšší než normální míře neobsazenosti, zatímco návratnost investic by mohla být vysoká kvůli způsobu financování nemovitosti.
#3 kombinace výpočtů vytváří nejpřesnější výsledky.
neexistuje žádné pravidlo, které říká, že při analýze a porovnávání nájemních nemovitostí v jedné rodině nemůžete použít více než jednu metriku. Použití sazby cap i ROI k analýze dohody vám může pomoci učinit správné investiční rozhodnutí.,
Klíčové takeaways pro cap sazbu vzorce a výpočty návratnosti investic
Roofstock usnadňuje provedení side-by-side srovnání pronájem rodinných domů v různých trzích po celých spojených státech, aby se vybrat ten správný investiční majetek pro vaše portfolio. Můžete vrtat dolů na konkrétní nemovitosti finanční výkonnost, analyzovat statistiky sousedství, a dokonce získat pomoc s financováním.
někdy uslyšíte, že investoři tvrdí, že použití sazby cap k měření majetku produkujícího příjmy je lepší než ROI nebo naopak., Faktem je, že jak vzorec sazby cap, tak výpočty návratnosti investic jsou klíčovými nástroji, které lze použít při analýze výkonu nájemních nemovitostí.
zatímco sazba cap měří, jaká je míra návratnosti nájemného v současné době nebo by měla být, ROI vypočítává, jaká by mohla být návratnost.
- Cap rate měří míru návratnosti nájemného na základě NOI před financováním nákladů.
- sazby Cap se liší podle typu nemovitosti a trhu.
- vzorec Cap rate lze také použít k výpočtu toho, co by mělo být NOI a tržní hodnota.,
- ROI měří celkovou návratnost investičního factoringu v pákovém efektu.
- NÁVRATNOST investic pro stejnou vlastnost bude lišit v závislosti na tom, jak je financována, zatímco vlastnost cap sazba zůstává stejná pro každého kupujícího.
Napsat komentář