jo flere oplysninger du har om en potentiel investering i udlejningsejendomme, jo bedre beslutning kan du tage. To af de målinger, der oftest bruges af ejendomsinvestorer, er cap rate og ROI.
Desværre er disse udtryk ofte forvirrede og misbruges, selv af erfarne investorer. I denne artikel diskuterer vi forskellen mellem cap rate og ROI, og hvordan hver formel kan bruges, når man analyserer investeringsejendomme.,
Definition af Cap Rate og ROI
Cap rate (capitali .ation rate) måler afkastet på en udlejningsejendom.
beregningen af den fælles landbrugspolitik anvendes med indkomstproducerende egenskaber og indgår ikke i realkreditbetalinger. Cap rate-formlen er også et godt værktøj at bruge, når man sammenligner lignende egenskaber på det samme marked. ROI (return on investment) bruges til at overvåge, hvor godt en investering klarer sig., ROI-beregningen kan bruges til rehab-og fi.-and-flip-egenskaber, der ikke genererer indkomst, og langsigtede buy-and-hold-investeringer, der er pengestrømme. I modsætning til beregningen af den fælles landbrugspolitik er ROI faktorer i finansieringsomkostningerne.
Før vi begynder: Tre vigtige økonomiske vilkår for at vide
Der er tre vigtige begreber til at forstå, før du begynder at beregne den fælles landbrugspolitik sats eller ROI af en udlejningsejendom:
- Netto driftsresultat (NOI) – den årlige kontante indtægter, der genereres fra udlejning ejendom efter normale driftsomkostninger er fratrukket., NOI inkluderer ikke fradrag for en pantebetaling eller ikke-kontante udgifter som afskrivninger, der bruges til at reducere en investors skattepligtige indkomst.
- Cash Flo. – den årlige kontante indkomst efter fradrag pant udgift fra NOI. En god måde at tænke på cash Flo.er, hvor mange penge du er tilbage med i slutningen af dagen efter alle dine regninger er betalt.
- markedsværdi-hvad en ejendom skal sælge til på et givet tidspunkt., Bemærk, at markedsværdi ikke altid er det samme som markedspris, fordi en bestemt ejendom kan være mere (eller mindre) værd for en investor end en anden.
nu hvor vi har dækket disse grundlæggende lejeejendomme målinger, lad os se på, hvordan man beregner cap rate og ROI, og de bedste anvendelser for hver formel.,
Hvordan til at Beregne en udlejningsejendom ‘ s fælles Landbrugspolitik Rate
Den fælles landbrugspolitik sats formel foranstaltninger tre ting:
- lejebolig afkast
- Hvordan meget indkomst en ejendom bør være at generere baseret på den salgspris
- Hvad markedsværdien af en ejendom bør være baseret på deres indkomst
Cap sats formel
Kapitalisering sats = NOI / Market value
- $10,000 NOI / $125,000 markedsværdi = .08 eller 8% cap rate
Husk, at cap rate-formlen er baseret på årlig indkomst., På grund af dette kan cap-satsen for den samme ejendom variere fra år til år. for eksempel, hvis en leje var ledig i tre måneder sidste år, men fuldt besat i år, ville cap-satsen for sidste år være lavere vs. i år. Det skyldes, at sidste års NOI var lavere på grund af en høj ledig stilling.
Hvad NOI Bør Være Baseret på Cap Rate
Du kan også bruge den fælles landbrugspolitik sats formel til at bestemme, hvad NOI af en udlejningsejendom skal være baseret på udbudsprisen og den fælles landbrugspolitik priser for lignende ejendomme i det samme marked:
- 8% (.,08) markedsværdi Sats $$125,000 prisforlangende = $ 10,000 NOI
Her er en anden måde at se på beregningen. Hvis du ser et hus til salg med en salgspris på $150.000 i et marked, hvor cap priser for lignende ejendomme er 8%, NOI bør være:
- 8% loft sats x $150,000 salgspris = $12,000 bør være NOI, alt andet lige
Fastsættelsen af markedsværdien med Hætte Rate
Hvis du kender en ejendom er NOI og gå på markedet cap sats du kan også bestemme markedsværdien af et hus:
- $12,000 NOI / 8% (.,08) cap rate = $150,000 markedsværdi
Hvad er en god Cap Rate?
Cap-satser måler risikoen og den potentielle rentabilitet af sammenlignelige ejendomme i det samme markedsområde. Kapitalisering satser er også påvirket af udbud og efterspørgsel.for eksempel vil et to-værelses hus i et kvarter med tre-og fire-værelses huse sandsynligvis være sværere at leje, så ejendommen cap sats vil være højere. Med andre ord, du modtager en højere cap sats i bytte for at tage risikoen for at købe et mindre hus i et område, hvor større boliger er normen.,
overvej nu et byområde, hvor et-værelses huslejer er mangelvare og stor efterspørgsel fra enkeltarbejdere. Cap-satsen ville være lavere sammenlignet med en større ejendom, der ikke matcher mållejeren for markedet.
Fair markedsleje, markedsværdier, ejendomsskatter og driftsudgifter varierer efter kvarter, by og stat. På grund af dette vil en god cap sats for et marked være en dårlig cap sats for et andet marked.
en god måde at begynde at blive fortrolig med markedsdækningspriser er ved at se på lejehuse til salg på rooftstock marketplace., Du får en god fornemmelse for, hvad enfamilieinvesteringer tilbyder i forskellige områder. Derefter skal du bestemme den gennemsnitlige cap-sats for de markeder, du vil investere i, baseret på din investeringsstrategi.
Sådan beregnes investeringsafkastet for en udlejningsejendom
investeringsafkastet (return on investment) måler dit samlede afkast af en investeringsejendom., ROI tager hensyn til to ting:
- Kontant investeret eller ned betaling
- Gæld eller pant anvendes til køb af ejendommen.
ROI Formel
ROI = Årligt afkast / Samlede investering
for At beregne ROI, lad os bruge den samme $125,000 hus med en NOI af $10.000, som vi brugte til at beregne cap sats. Hvis du lægger 20% ned – eller $ 25,000-og finansierer resten med en årlig pantebetaling på $ 6,000, ville din ROI være:
- $4,000 årligt afkast ($10,000 NOI – $6,000 pantebetaling) / $25,000 total investment = .,16 eller 16% ROI
sådan “Juice” ROI
et ROI kan “juices” eller øges baseret på, hvordan en ejendom finansieres.
For eksempel, hvis $125,000 hus blev købt sammen med et $25.000 ned betaling og en interesse kun lån i stedet for et fuldt afskrevet lån, juiced ROI ville være:
- $6.000 til årligt afkast ($10,000 NOI – $4,000 interesse kun mortgage betaling) / $25,000 samlede investering = .24 eller 24% ROI
Vi øgede ROI med 50% ved at ændre den måde, ejendommen blev finansieret på. ROI kunne også juices ved at foretage en lavere udbetaling., I begge tilfælde bruger du kraften i gearing.
Hvad er en god ROI?
hvad der gør en god ROI varierer baseret på individuel investeringsstrategi, Type ejendom og markedet udlejningsejendommen er i. Nogle investorer er tilfredse med en 10% ROI, mens andre investerer på kort sigt ikke vil købe en ejendom, medmindre ROI er 20%, 30% eller mere.
en måde at bestemme, hvad ROI er godt for dig, er at starte med, hvordan ejendommen vil blive finansieret., Når du kender din udbetaling, rente og lånevilkår, kan du derefter sammenligne Roi ‘ erne på forskellige investeringer for at se, hvilke der genererer det højeste afkast.
er det bedre at bruge Cap Rate eller ROI?
både cap rate-formlen og ROI-beregningen spiller en vigtig rolle i analysen af en potentiel investering i udlejningsejendomme. Kapitaliseringsfrekvens viser dig, hvad en ejendom skal være værd baseret på den genererede lejeindkomst. Men cap rate tager ikke højde for gearing.,
ROI-faktorer i finansiering og kraften ved at bruge andre folks penge eller OPM. Men fordi lånevilkår kan variere baseret på hver låntager, kan den samme ejendom have dramatisk forskellige Roi ‘ er.
Bonustips om brug af Cap Rate og ROI
det kan være lidt forvirrende for investorer at vide, hvilken økonomisk beregning der skal bruges, når man analyserer udlejningsejendomme. Her er tre bonustips til, hvordan du bedst bruger cap rate og ROI-formler:
#1 Cap-satser er gode til at sammenligne lignende egenskaber på det samme marked.,
for eksempel kan enfamilieboliger på et meget efterspurgt Vestkystmarked som San Francisco have en markedsværdi på mindre end 4%. I sydøst, leje ejendom i et mindre marked som Birmingham, Alabama giver en markedsværdi på 8% eller mere.
dette betyder ikke, at det ene marked er bedre eller værre end det andet. Det betyder simpelthen, at hvert marked har sin egen unikke ejendomsinvesteringsdynamik.
#2 Brug de samme beregninger til at lave en ‘æbler-til-æbler’ sammenligning.
vær konsekvent i, hvordan du knuser tallene., Ser man på cap sats for en ejendom og ROI for en anden kan føre til ubesvarede muligheder eller investere fejl. En cap-sats kan være lav på grund af en højere end normal ledig stilling, mens en ROI kan være høj på grund af den måde, ejendommen finansieres på.
#3 kombination af beregninger giver de mest nøjagtige resultater.
Der er ingen regel, der siger, at du ikke kan bruge mere end en metrisk, når du analyserer og sammenligner enfamilieudlejningsejendomme. Brug af både cap rate og ROI til at analysere en aftale kan hjælpe dig med at træffe den rigtige investeringsbeslutning.,
Key takeaways for cap sats formel og ROI-beregninger
Roofstock gør det nemt at foretage side-by-side sammenligninger af single-familiens udlejning af boliger i de forskellige markeder i hele USA til at vælge den rigtige investering ejendom til din portefølje. Du kan bore ned på specifikke ejendom finansielle resultater, analysere nabolag statistik, og endda få hjælp til finansiering.
Nogle gange vil du høre investorer hævder, at bruge cap sats til at måle indkomstproducerende ejendom er bedre end ROI, eller omvendt., Faktum er, at både cap rate formel og ROI beregninger er vigtige værktøjer til at bruge, når man analyserer udførelsen af leje fast ejendom.
mens cap rate måler, hvad afkastet på en udlejningsejendom i øjeblikket er eller bør være, beregner ROI, hvad afkastet kunne være.
- Cap rate måler forrentningen af udlejningsejendomme baseret på NOI før finansieringsomkostninger.
- Cap satser varierer baseret på ejendomstype og marked.
- Cap rate formel kan også bruges til at beregne, hvad NOI og markedsværdi skal være.,
- ROI måler det samlede afkast af en investeringsfaktor i gearing.
- ROI for den samme ejendom vil variere afhængigt af, hvordan den finansieres, mens ejendomsloftet forbliver det samme for hver køber.
Skriv et svar