Som en uafhængig udlejer, det er vigtigt at forstå, at nøglen til udlejer succes starter med at sætte en leje sats, at ikke kun er rentabelt for din ejendom, men også er til konkurrencedygtige priser for at tiltrække gode lejere.
det kan være udfordrende at bestemme den korrekte lejepris., Mens du kunne blive fristet til at blive aggressiv og opkræve en høj præmie for din enhed i forhold til andre lignende enheder i området, indstilling af lejeprisen for høj det kunne føre til langsigtet ejendom ledig. Omvendt vil Indstilling af lejen for lav skade din bundlinje.
nedenfor lærer du mere om at finde lejeprisen s .eet spot for din enhed, samt tip til at få et godt lejestimat og vigtigheden af at inkludere dine faciliteter, før du indstiller din lejepris.
Hvorfor er det vigtigt at opkræve passende leje?,
før vi dykker ned i diskussionen om, hvad der er en god lejepris, lad os kort nævne, hvorfor det er vigtigt at sikre, at du opkræver den rigtige pris:
- det hjælper dig med at placere de rigtige lejere og få betalt til tiden
ifølge en TransUnion-undersøgelse rangeres betalingsproblemer som den største bekymring af 84% af udlejere. Dette er ingen overraskelse, når omkostningerne ved en udsættelse som følge af manglende betaling kan løbe op til $10,000 i retsomkostninger og advokatomkostninger, herunder tid og omkostninger til at udfylde en uventet ledig stilling.,husk, at hvis dine priser er for lave for dit område og ejendom, kan du muligvis ikke tiltrække din ideelle lejer. Hvis dine satser er for høje, kan du have problemer med at placere lejere overhovedet – og risikere at miste din månedlige indkomst. Dit job som udlejer er at finde det fair marked leje s .eet spot: ikke for høj, men ikke for lav.
Overvej den gennemsnitlige indkomst for dem, der bor i placeringen af din ejendom. Din lejepris skal målrette mod potentielle lejere med lignende indkomster, så du kan fylde din plads hurtigere og ikke bekymre dig om, hvis du får betalt til tiden., (Pro-tip: Income Insights, en SmartMove lejer screening funktion, hjælper med at analysere potentielle lejers indkomst ved at sammenligne deres kredit adfærd med deres selvrapporterede indkomst.)
- Det hjælper dig med at dække din realkreditlån og andre transaktionsomkostninger
Din ejendom er et investering, hvis du er i stand til at dække alle udgifter for din ejendom fra dine lejeindtægter, så du ikke har indstillet det rigtige leje pris.,
- det hjælper dig med at maksimere din lejefortjeneste
Indstilling af den rigtige lejepris kan betyde maksimering af overskuddet; i henhold til saldoen kan udlejere muligvis sætte nul til seks procent af lejen i lommen fra deres månedlige lejeindtægter.
hvor meget skal jeg opkræve for leje?
det er nemt at se, at det er vigtigt at indstille den rigtige lejepris, men at finde ud af, hvad man skal opkræve lejere, kan være lidt mere kompliceret. Der er en række faktorer at overveje, før du indsnævre på den rigtige leje sats for din ejendom.
1., Kend din konkurrence
i henhold til Lejlighedslistens nationale lejeindeks fortsætter lejeomkostningerne årligt på næsten alle landets største markeder. Dette er god,” samlet ” information at være opmærksom på og have en generel forståelse for, at huslejen stiger i en god del af USA. Før du indstiller din Lejepris, er det dog vigtigt at se på, hvad andre udlejere i dit område opkræver., Ifølge Yardi Matri.var den nationale gennemsnitlige leje i USA cirka 1,405 fra juni 2018 sammenlignet med en medianpris på kun $602 i år 2000.
Dette gennemsnit kan variere meget mellem forskellige stater og byer. For eksempel er lejeboliger sandsynligvis til en præmie på steder som San Francisco og La, mens mindre byer med mindre økonomisk vækst og jobmuligheder kan være mindre ønskelige for potentielle lejere, derfor kan lejepriserne være mindre konkurrencedygtige.,
for at bestemme, hvad der skal opkræves for leje, skal du se på markedskomps i dit nærområde. Lær, hvad andre udlejere opkræver for lignende egenskaber, og brug dette som udgangspunkt. Juster derefter prisen på din leje baseret på, hvad du afslører.
et andet kontrolpunkt er at se på skøn over fair markedsværdi, som opdateres hvert år af det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD).,
Når du ser, hvad andre udlejere opkræver i dit område, skal du være opmærksom på, om lejeenheder har lignende funktioner med din ejendom, såsom størrelse, kvarter eller placering og ejendomstilstand. Du kan også bruge online værktøjer som Rentometer for at få hurtige snapshots af ejendomme i din udlejnings kvarter for en mere dybdegående analyse.Pro-Top: Hold øje med eventuelle udlejningsejendomme, der har skiftet pris i de sidste par uger—du kan opleve, at du skal gøre det samme for at forblive relevant i lejemarkedsspillet.
2., 2% – reglen er bare en retningslinje
nogle udlejere har hørt om 2% – reglen, som dikterer, at den månedlige leje skal være omkring 1-2% af ejendommens værdi. Men husk, at dette kun er en hurtig heuristisk til at estimere din potentielle leje. Det er ikke en erstatning for at undersøge lokale sammenlignelige enheder og undersøge husleje opkrævet. Derudover er ejendomspriserne steget hurtigere end lejepriserne i de senere år, så denne type beregning kan vise sig at være defekt.
3. Sæsonudsving spørgsmål
sæsonudsving kan i høj grad påvirke lejepriserne., Et mønster set over hele landet er, at efterspørgslen efter udlejningsejendomme er størst i løbet af foråret og sommeren og har tendens til at plateau i vintersæsonen. Dette sker af mange grunde, men hovedsageligt fordi det er mere ubelejligt for lejere at flytte i de koldere måneder. De fleste mennesker ønsker ikke at rykke ud midt i en snestorm eller forstyrre deres børns skoleår. I henhold til Lejligheder Liste, 25 procent af lejere, der starter deres søgning i juli vil bevæge sig i de næste 30 dage, mens 22 procent mere af lejere, der starter i januar vil tage mere end 90 dage til at flytte.,husk, at hvis der er færre potentielle lejere, der ønsker at flytte i vintersæsonen, kan din lejebolig forblive ledig længere. Udlejere kan vælge at tilbyde en lavere lejepris i vintersæsonen for at undgå risikoen for en ledig lejebolig. Den store takea .ay er dette: notering af din ejendom i vintersæsonen kan hindre din evne til at opkræve din ønskede lejepris på grund af lejerens efterspørgsel blødhed.,
Tips om Hvordan man Får et Godt Leje Skøn
Før du bestemme en pris, gøre din due diligence og overveje disse ekstra tips:
- Tryk på dit netværk. Udnyt BiggerPockets og andre online fora til at kommunikere med andre udlejere i dit område.
- kig på udlejningsejendomme sitesebsteder. Kam forsigtigt steder som Craigslist og Trulia for at få en ID.om comps i området. Også, kigge efter leje annonce kopi ideer, så du kan skrive en effektiv annonce, der fanger opmærksomhed af høj kvalitet ansøgere.,
- overvej mængden af interesse i din ejendom. Hvis folk ikke ansøger eller udtrykker interesse for din leje, kan dette være et tegn på, at din leje er forkert eller er for høj i betragtning af faktorer som ejendomsplacering, parkeringsmuligheder, tilbudte faciliteter osv….
Overvej din Ejendoms faciliteter
mens sammenligningsforskning er vigtig, er det vigtigt at se på, hvad ejendommen har at tilbyde.,hvis du for eksempel finder en sammenlignelig egenskab, der svarer til din størrelse, men den mangler en vigtig funktion eller bekvemmelighed, såsom en vaskemaskine og tørretumbler i enheden, kan du muligvis retfærdiggøre en højere pris.
Her er nogle af de bedste faciliteter lejere kigge efter i en udlejningsejendom:
- parkering: tilgængeligheden af parkering er en kæmpe bonus for mange lejere. Sørg for at påpege detaljer som om der er tildelt parkering, en rummelig garage eller rigelig Gadeparkering.,sikkerhed: sikkerhed er altid en fordel, da det kan hjælpe med at give lejeren ro i sindet om deres generelle sikkerhed. Sørg for at nævne oplysninger om enhver smart home teknologi eller andre sikkerhedssystemer/Personale din leje kan tilbyde.Walalkability: der er en grund til, at “Placering, Placering, placering” er sådan en populær erklæring i ejendomsverdenen. Nærhed til lokale varer og tjenester kan være en stor forskel for din enhed., At have en ønskelig placering kan øge din enheds tiltrækningskraft for lejere, således gøre det mere værdifuldt og give din gearing til at prissætte det til en præmie sammenlignet med andre enheder. Hvis det er tæt på ønskelige skoler, restauranter, købmand, butikker eller offentlig transport, kan du sandsynligvis betragte dem som solide salgssteder og retfærdiggøre højere lejepriser.
- udendørs underholdningsområder: en indendørs eller udendørs pool, gårdhave eller balkon og rekreative områder som en tennisbane eller hundepark er andre fantastiske funktioner, der kan hjælpe med at trække potentielle lejere ind.,Pro-tip: Sørg for at fremhæve dine mest unikke og gunstige faciliteter eller funktioner i din udlejningsliste. Du kan endda overveje at fremhæve en af dem i listen overskrift. Uanset hvad, den sidste ting, du vil gøre, er at miste en potentiel lejer, simpelthen fordi du har glemt at nævne de fineste detaljer.
Endelige tanker
Indstilling af den rigtige Lejepris er kun en del af forvaltningen af en vellykket udlejningsvirksomhed., For at undgå langsigtet ledig stilling, forsinkede lejebetalinger og unødvendige ejendomsskader er det afgørende for udlejere at udnytte en lejerscreeningstjeneste som SmartMove.
SmartMove er en hurtig og pålidelig service, lejer screening, der leverer baggrund og kriminelle rapporter, udsættelse, kredit, ResidentScore, og Indkomst Indsigt rapporter til de udlejere indbakke i løbet af få minutter. SmartMove reports giver dig mulighed for at træffe hurtigere og mere informerede beslutninger om potentielle lejere, før du underskriver en lejekontrakt eller lejeaftale.
Skriv et svar