det er ingen hemmelighed, at Ejendomsmæglere tjener høje provisioner. Selvom provisionen normalt betales af sælgeren, kan omkostningerne indirekte overføres til dig. Og ejendomsadvokater opkræver ublu timepriser. Dette rejser spørgsmålet-Har du brug for en ejendomsmægler eller advokat til at hjælpe dig med at købe et hjem?
hvad Loven siger
hver stat har sit eget sæt af fast ejendom Love., For det meste er en ejendomsmæglers hjælp ikke lovligt påkrævet, selvom agenter kan hjælpe dig med opgaver, der grænser op til lovlige, såsom at forberede en boligkøbskontrakt. I nogle få stater, som ne.York og Massachusetts, er det kun en advokat, der har lov til at forberede hjemmekøbsdokumenterne, udføre en titelsøgning og/eller lukke aftalen.
grunde til at ansætte en ejendomsmægler
processen med at købe et hus er kompleks, og de fleste mennesker synes, det er nemmest at komme igennem med en agent ved deres side., Papirarbejde vil flyve rundt som en lille tornado, og det kan være nyttigt at have nogen bekendt med processen til at håndtere det. Andre dele af transaktionen vil ske hurtigt også—ansætte inspektører, forhandle om, hvem der betaler for nødvendige reparationer, holde gode relationer med sælgerne (gennem deres agent) og mere.
alt dette er anden karakter til en erfaren ejendomsmægler. Derudover har erfarne agenter normalt kontakter med gode inspektører, realkreditmæglere og andre, der kan gøre din købsproces lettere., Og de ved, hvad der anses for passende adfærd og praksis i dit geografiske område.
brug ikke sælgerens Agent
en af de bedste grunde til at ansætte en ejendomsmægler er, at sælgerne sandsynligvis vil bruge deres egen agent—og du vil forhindre, at agenten overtager processen.faktisk kan sælgers agent presse dig til at lade ham eller hende repræsentere både sælger og køber i et “dobbelt agentur” – forhold, der primært gavner sælgeren., (De mindre omhyggelige sælgers agenter gør det ikke klart, at de arbejder for begge mennesker, men hvis kun en agent er involveret i din transaktion, er det rimeligt at antage, at agentens loyalitet er hos sælgeren.) Det er bedre at have din egen agent—eller, nogle eksperter hævder, ingen agent overhovedet—end at nøjes med dobbelt agentur.
Hold kontrol over processen
Du er den eneste, der virkelig ved, hvad du vil have i et hus. Selv hvis din agent spejder hjem til dig, er der meget at sige for at scanne listerne og, hvis det er muligt, deltage i åbne huse selv., (Efter starten af COVID-19-pandemien har nogle områder i USA begrænset eller annulleret traditionelle åbne huse til fordel for individuelle ture i selskab med ens agent.)
Du kan dog finde ud af, at din agent ikke forstår dit behov så godt, som du troede, eller ikke vil tage dig til at se “FSBO” (til salg af ejere) programoversigter, i hvilket tilfælde vil du ønsker at være proaktiv i løbet af denne proces.
Uddan dig selv om at købe fast ejendom
selvom du bruger en ejendomsmægler (eller en advokat), er det klogt at lære så meget som muligt om hjemmekøbsprocessen., For eksempel vil forske markedsværdien af sammenlignelige hjem i området beskytte dig mod over-aggressive agenter, der måske opfordre dig til at byde højt i dit tilbud til et bestemt hus. Du vil også forhindre misforståelser og reducere stresset ved at blive bedt om at “underskrive her”, hvis du studerer indholdet af de forskellige ejendomsdokumenter på forhånd.
grunde til at ansætte en advokat
undtagen i stater, hvor det er mandat, kræver en almindelig ejendomstransaktion ikke en advokats hjælp., Ved nu, fast ejendom transaktioner er så standardiseret, at de fleste mennesker i din stat vil bruge nøjagtig samme købekontrakt, blot udfylde et par tomme felter.
der kan dog opstå juridiske problemer, som din ejendomsmægler ikke kan svare på. I så fald har du brug for en advokats hjælp. Selvom gode agenter ved meget om forhandlings-og kontraherende del af processen, kan de ikke træffe afgørelser om juridiske spørgsmål.
for eksempel, hvad hvis dit potentielle nye hjem har en ulovlig svigerenhed med en eksisterende lejer, som du vil udsætte for at leje stedet til en ven?, Kun en advokat kan med sikkerhed fortælle dig, om dine planer er gennemførlige. Eller hvad hvis du gerne vil leje boligen i en længere periode, såsom et år, før du er forpligtet til at købe det? Det vil kræve udarbejdelse af en usædvanlig lejekontrakt. Eller, hvis du udarbejder et usædvanligt sprog til købekontrakten, eller er bekymret for noget sprog i dit prioritetslån, vil du måske have en advokat til at se dokumenterne over.
for information om at finde og vælge en advokat, se Sådan finder du en fremragende advokat.,
hvordan ejendomsmæglere betales
ejendomsmæglere arbejder normalt på provision, ikke løn. De modtager kun deres skive, når din hjemmesøgning er forbi, kontrakten forhandles, og transaktionen er afsluttet. (I mange tilfælde ender de med at gøre en masse arbejde for ingenting, måske fordi køberne mistede interessen eller ikke kan lukke aftalen.)
sælgeren betaler typisk provisionen til både sælgerens agent og din agent—normalt omkring 5% af salgsprisen, der skal opdeles mellem de to agenter. Denne procentdel er dog ikke støbt i sten., For eksempel kan sælgeren forhandle procentdelen ned, hvis huset er særligt dyrt. (Og i skifteretten salg, retten fastsætter Kommissionen.) Nogle køberagenter har endda været kendt for at tilbyde køberen en procentdel af deres provision ved lukning.
Der findes også variationer i den typiske kommissionsordning. For eksempel foretrækker nogle købere at ansætte en agent og betale provisionen selv, idet de regner med, at det vil gøre agenten mere loyal over for køberens interesser og give grund til et fald i salgsprisen., Mindre almindeligt kan du finde en agent, der er villig til at udføre begrænsede opgaver mod et timegebyr snarere end en fuld provision (i hvilket tilfælde du også ønsker at bede sælgeren om at nedbringe salgsprisen i overensstemmelse hermed). Rabat-og rabatmæglere er også tilgængelige, som normalt giver dig begrænsede tjenester eller online interaktioner ved en provision så lavt som 1%.
hvordan advokater betales
advokater opkræver normalt timen, til priser fra $100 til $500. Du kan også finde advokater, der opkræver faste gebyrer for specifikke tjenester, såsom forberedelse af dokumenter til lukning af fast ejendom.,
selvom mange advokater foretrækker at håndtere hele sagen med en “blank check” fra dig om timer, der skal bruges og opgaver, der skal udføres, ansætter du advokaten, og du kan ringe til skuddene. Hvis du foretrækker at ansætte en advokat i kun et begrænset antal timer eller til specifikke opgaver, såsom at besvare et juridisk spørgsmål eller gennemgå et dokument, kan du forhandle dette (og du skal registrere din aftale skriftligt).,
for At lære mere om at arbejde med agenter og advokater til at skabe en glat, overkommelig hus køb, se Nolo ‘s Essential Guide til at Købe Dit Første Hjem, af Ilona Bray, Ann O’ Connell, og Marcia Stewart.
Skriv et svar