¿qué es una transacción de venta-arrendamiento?
una transacción de venta-arrendamiento se produce cuando una entidad vende un activo que posee e inmediatamente le arrienda el activo al comprador. El vendedor se convierte entonces en arrendatario y el comprador en arrendador. Estos tipos de transacciones afectan la contabilidad tanto del vendedor-arrendatario como del comprador-arrendador.,
con la adopción de ASC 606 y ASC 842, tanto los vendedores-arrendatarios como los compradores-arrendadores se enfrentan a requisitos contables más estrictos. ASC 840 tiene requisitos prescriptivos como se describe en ASC 840-40-25, que se aplican solo al vendedor-arrendatario, mientras que bajo ASC 842 ambas partes deben evaluar si el comprador-arrendador ha obtenido el control del activo y se ha producido una venta. Las entidades que aún no han adoptado el nuevo estándar de contabilidad de arrendamiento pueden tomar el paquete de expedientes prácticos disponibles durante la transición y no volver a evaluar los contratos de arrendamiento vencidos o existentes., Esto permite a estas empresas anteponer transacciones anteriores que se contabilizaron como venta-Arrendamiento Con arreglo a la norma ASC 840, pero que pueden no estar incluidas en la norma ASC 842.
Este artículo se centrará en la contabilidad establecida por la FASB para las empresas que ya han hecho la transición a ASC 842.
¿por qué entrar en una transacción de venta-leaseback?
con arreglo a la ASC 840, los arrendamientos de venta son atractivos para los arrendatarios debido a que la transacción se trata como una partida fuera de balance., Con la adopción del ASC 842, los arrendamientos operativos se registran en el balance, por lo que los arrendatarios no tienen el beneficio de la financiación fuera del balance. No obstante, sigue habiendo beneficios tanto para el vendedor-arrendatario como para el comprador-arrendador que realizan esas transacciones.
actualmente, debido al impacto de la COVID-19, las entidades pueden considerar la venta de leasebacks en un esfuerzo por generar flujo de efectivo sin aumentar la deuda. Discutir esta opción y otros esfuerzos de alivio contable disponibles durante la actual recesión económica son conversaciones que muchas compañías están explorando.,
El vendedor-arrendatario y el comprador-arrendador tomarán una decisión comercial para entrar en una venta-leaseback basado en una serie de factores. En los cuadros que figuran a continuación se describen los posibles pros y contras de la celebración de tales transacciones desde la perspectiva tanto del vendedor-arrendatario como del comprador-arrendador.
¿cuáles son los beneficios de una transacción de venta-arrendamiento?
¿Cuáles son las desventajas de una transacción de venta-arrendamiento?,
los ejemplos de operaciones de arrendamiento de venta
las transacciones de arrendamiento de venta son comunes para industrias con activos fijos de alto valor en dólares, como la construcción, la energía y la industria aeroespacial. Las empresas suelen vender activos de mayor valor para aumentar la liquidez y el capital de trabajo. Por ejemplo, las empresas de construcción a menudo venden su propiedad inmobiliaria e inmediatamente la alquilan al nuevo propietario para desarrollarla.
otro ejemplo incluye los acuerdos de compra de energía., Una compañía de energía entrará en un acuerdo con un banco o empresa de financiación para vender los activos que componen su sistema de energía solar. La empresa de financiación invierte esencialmente en el sistema y la empresa de energía lo arrienda inmediatamente para operar y mantener la distribución a los clientes de acogida.
la industria aeroespacial realiza este tipo de transacciones con frecuencia. Por ejemplo, una aerolínea venderá su aeronave a una organización de financiación de aeronaves y la arrendará inmediatamente sin interrupción del negocio diario., Ejemplos reales se pueden ver en los contratos entre Altavair y KKR con Delta Airlines, así como ABOC Aviation con United Airlines.
los ejemplos descritos anteriormente indican todas las transacciones monetarias. Sin embargo, las transacciones de venta-arrendamiento pueden ser tanto monetarias como no monetarias. Por ejemplo, un vendedor-arrendatario obtendrá una participación en el capital del comprador-arrendador a cambio de vender su activo.
Además, estos ejemplos muestran el activo vendido como el mismo activo que se está arrendando., Aunque no se indica específicamente en la guía, algunas empresas de contabilidad interpretan que ciertos activos en una operación de venta-arrendamiento pueden ser sustituidos por activos sustancialmente similares. Por ejemplo, si una excavadora modelo X amarilla se vende al comprador-arrendador, pero una excavadora modelo X de un color diferente es arrendada por el vendedor-arrendatario, esto probablemente calificaría como una transacción de venta-arrendamiento porque los flujos de efectivo de ambas partes no se ven afectados sustancialmente por el arrendamiento que involucra un activo diferente al vendido.,
la FASB especifica en la base para las conclusiones (BC352c) de ASC 2016-02 que los activos inmobiliarios nunca calificarán como sustancialmente los mismos porque, aunque los activos pueden tener características similares, no hay dos piezas de propiedad que ocupen la misma ubicación, y, por lo tanto, no serían sustancialmente los mismos.
identificar una transacción de venta-leaseback
la identificación de una transacción de venta-leaseback requiere una inmensa cantidad de juicio, y es una buena práctica revisar los contratos de esta naturaleza con sus auditores antes de entrar en tales acuerdos., Aunque identificar los leasebacks de venta puede ser complicado, se deben evaluar los siguientes criterios para determinar cómo contabilizar la transacción: bajo ASC 842 las entidades deben aplicar ASC 606, ingresos de contratos con clientes (ASC 606) Para evaluar el contrato y determinar si se ha producido o no la venta de un activo.
las secciones relevantes de ASC 606 que se aplican para identificar y contabilizar una transacción de venta-arrendamiento se especifican en ASC 842 y se hace referencia a continuación:
¿hay una venta?,
el primer paso para identificar una transacción de venta-arrendamiento es evaluar si existe un contrato. ASC 606-10-25-1 a 8 explica los criterios para identificar si un acuerdo se considera un contrato.
una vez que se ha determinado que existe un contrato, la entidad debe evaluar si la obligación de cumplimiento se ha cumplido mediante la transferencia del control del activo al comprador-arrendador en un momento dado (es decir, se ha producido una venta)., De manera Similar a la evaluación de la transferencia del control de un bien para un Arrendamiento, las entidades deben determinar si la capacidad de dirigir el uso del bien y el derecho a obtener sustancialmente todos los beneficios restantes del bien se han transferido al comprador-arrendador. ASC 842 se refiere a ASC 606-10-25-30 a A e para una lista de indicadores que a menudo están presentes cuando el control se ha transferido al comprador-arrendador.,
estos indicadores incluyen, pero no se limitan a:
- El comprador-arrendador tiene título legal
- El comprador-arrendador tiene posesión física
- El comprador-arrendador tiene riesgos y recompensas de propiedad significativos
- El comprador-arrendador ha aceptado el activo
- El comprador-arrendador tiene la obligación de pagar por el activo
Es importante recordar que 842, tanto el vendedor-arrendatario como el comprador-arrendador deben evaluar individualmente si el control del activo subyacente se transfiere al comprador-arrendador., Aunque los pasos para evaluar el control son idénticos para ambas partes, es posible que cada parte llegue a una conclusión diferente sobre la transferencia del control y, por lo tanto, sobre la existencia de una venta. Un ejemplo de cuándo puede ocurrir esto es cuando las partes llegan a diferentes clasificaciones de arrendamiento debido a diferentes supuestos, como la vida económica y el valor razonable del activo o la tasa de descuento.
¿qué impediría contabilizar la transferencia como una venta?
la existencia de un leaseback no garantiza por sí sola la presencia de una venta., La clasificación de un arrendamiento tanto por el vendedor-arrendatario como por el comprador-arrendador es importante para determinar si se ha transferido el control y, por lo tanto, si la operación se contabiliza como una operación de venta-arrendamiento posterior. Si el vendedor-arrendatario clasifica el arrendamiento como arrendamiento financiero o el comprador-arrendador clasifica el arrendamiento como arrendamiento de tipo de venta, entonces el control no se ha transferido al comprador-arrendador y la transacción debe contabilizarse como una transacción financiera. (ASC 842-40-25-2)
otra cosa a considerar es la presencia de una opción de compra dentro del leaseback., Si el vendedor-arrendatario tiene una opción de recompra del activo, esa opción impediría que la transferencia se contabilice como una venta a menos que, como se indica en ASC 842-40-25-3, se cumplan los dos criterios siguientes:
- El precio de ejercicio de la opción de compra y el valor razonable del activo sean equivalentes en el momento en que se ejerza la opción. (es decir, la opción de compra solo permite al vendedor-arrendatario recomprar el activo en su FV actual)
- Otros activos que son sustancialmente los mismos que el activo transferido son fácilmente accesibles.,
si la transacción de arrendamiento no cumple los requisitos para ser considerada una venta porque el control no se transfiere al comprador-arrendador, el vendedor-arrendatario clasificará la parte del arrendamiento de la transacción como arrendamiento financiero y el comprador-arrendador clasificará el arrendamiento como arrendamiento de tipo de venta.
contabilidad de un arrendamiento de venta
vendedor-arrendatario
después de concluir que la transacción es elegible para la contabilidad de arrendamiento de venta, el vendedor-arrendatario reconocerá la venta y cualquier ganancia o pérdida en la venta cuando el comprador-arrendador obtenga el control del activo., Al mismo tiempo, el vendedor-arrendatario también dará de baja el activo y dará cuenta de la parte de arrendamiento de la transacción de acuerdo con ASC 842 al reconocer un pasivo de arrendamiento y el activo ROU correspondiente.
Use nuestra calculadora de valor presente gratuita para determinar su responsabilidad de arrendamiento:
para reconocer el impacto apropiado de la transacción, el vendedor-arrendatario también debe ajustar los términos fuera del mercado ajustando el precio de venta. Según ASC 842-40-30-1, el primer paso es determinar si el precio de transacción está al valor razonable (FV)., Las entidades pueden utilizar uno de los dos métodos siguientes como un enfoque aceptable:
- comparación del precio de venta del activo vs. FV del activo
- comparación del valor actual de los pagos de arrendamiento vs. el valor actual de los pagos de alquiler de mercado
cada método para determinar la varianza a FV dará resultados diferentes, por lo que las entidades pueden seleccionar el método apropiado basado en la información que tienen más fácilmente disponible. Nota: Esto no necesita ser seleccionado como una elección de política contable., También es importante que el vendedor-arrendatario considere cualquier consideración variable a la que razonablemente espere tener derecho.
si la transacción es entre partes relacionadas, el vendedor-arrendatario y el comprador-arrendador no tienen que determinar los términos fuera del mercado, sino que serán responsables de divulgar la naturaleza de la transacción.
al determinar que una transacción de venta-arrendamiento tiene condiciones fuera del mercado, se puede requerir al vendedor-arrendatario que realice ajustes al precio de venta para que pueda reconocerse a su valor razonable., Según ASC 842-40-30-2, los ajustes necesarios deben contabilizarse de la siguiente manera:
si el precio de venta del activo está por debajo del valor razonable (es decir, una transacción por debajo del mercado) la diferencia entre el precio de venta y el valor razonable se registra como alquiler prepagado:
si el precio de venta del activo está por encima del valor razonable (es decir,,s registrado como financiación adicional recibida del comprador-arrendador (separada de la responsabilidad por Arrendamiento):
como se mencionó anteriormente, junto con el reconocimiento de la venta y cualquier ajuste fuera del mercado necesario, el vendedor-arrendatario dará de baja, además, el importe en libros del activo vendido y contabilizará la parte de arrendamiento de la transacción de acuerdo con la guía de arrendamiento en ASC 842., Consulte nuestros artículos sobre contabilidad de arrendamientos operativos y arrendamientos financieros para obtener una explicación detallada de cómo contabilizar un arrendamiento bajo el tema 842.
comprador-arrendador
El comprador-arrendador dará cuenta de la compra del activo de arrendamiento como la compra de cualquier otro activo no financiero como se describe en ASC 360, Propiedad, Planta y equipo. Y al igual que el vendedor-arrendatario, el comprador-arrendador también debe evaluar los términos fuera del mercado incluidos en el Acuerdo de transacción total., La contabilidad de la porción de arrendamiento se realizará de acuerdo con el modelo de contabilidad del arrendador que se encuentra en ASC 842-30.
resumen
evaluar una transacción de venta-arrendamiento puede ser bastante complejo, ya que requiere un juicio significativo para determinar si se ha producido una venta y si la transacción cumple con los criterios para transferir el control como se describe en ASC 606 y ASC 842., Los detalles descritos anteriormente serán útiles para revisar un acuerdo para evaluar si califica para la contabilidad de venta-arrendamiento, pero también se deben considerar varios otros factores, como las opciones de renovación, el derecho de preferencia, la garantía de valor residual vendedor-arrendatario, etc. Este artículo proporciona un resumen de alto nivel de los pros y los contras de participar en una transacción de venta-arrendamiento, ejemplos comunes de la industria y los pasos necesarios para identificar y contabilizar una transacción de venta-arrendamiento.
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