cuanta más información tenga sobre una posible inversión inmobiliaria de alquiler, mejor decisión podrá tomar. Dos de las métricas más utilizadas por los inversores inmobiliarios son la tasa de capitalización y el ROI.
desafortunadamente, estos términos son a menudo confundidos y mal utilizados, incluso por inversores experimentados. En este artículo, discutiremos la diferencia entre la tasa de capitalización y el ROI, y cómo se puede usar cada fórmula al analizar la inversión inmobiliaria.,
definición de tasa de capitalización y ROI
La tasa de capitalización (tasa de capitalización) mide la tasa de rendimiento de una propiedad de alquiler.
el cálculo de la tasa de tope se utiliza con propiedades generadoras de ingresos y no tiene en cuenta los pagos hipotecarios. La fórmula de tasa de capitalización también es una buena herramienta para usar cuando se comparan propiedades similares en el mismo mercado.
el ROI (retorno de la inversión) se utiliza para controlar el rendimiento de una inversión.,
el cálculo del ROI se puede usar para propiedades de rehabilitación y reparación que no generan ingresos, e Inversiones de compra y retención a largo plazo que fluyen efectivo. A diferencia del cálculo de la tasa de cap, el ROI influye en el costo de la financiación.
antes de comenzar: tres términos financieros importantes para saber
hay tres términos importantes para entender antes de comenzar a calcular la tasa de capitalización o el ROI de una propiedad de alquiler:
- net operating income (noi) – el ingreso anual en efectivo generado por una propiedad de alquiler después de que se hayan deducido los gastos operativos normales., NOI no incluye deducciones por un pago hipotecario o gastos no monetarios como la depreciación que se utilizan para reducir los ingresos imponibles de un inversor.
- flujo de efectivo-el ingreso de efectivo anual después de deducir el gasto hipotecario del NOI. Una buena manera de pensar en el flujo de efectivo es cuánto dinero te queda al final del día después de que se paguen todas tus facturas.
- Valor de mercado-lo que una propiedad debe vender en un momento dado en el tiempo., Tenga en cuenta que el valor de mercado no siempre es lo mismo que el precio de mercado, porque una propiedad específica podría valer más (o menos) para un inversor que para otro.
ahora que tenemos estas métricas básicas de propiedades de alquiler cubiertas, veamos cómo calcular la tasa de capitalización y el ROI, y los mejores usos para cada fórmula.,
cómo calcular la tasa de capitalización de una propiedad de alquiler
la fórmula de la tasa de capitalización mide tres cosas:
- tasa de rendimiento de la propiedad de alquiler
- cuánto ingreso debe generar una propiedad en función del precio de venta
- Cuál debe ser el valor de mercado ol>
fórmula de tasa de capitalización
tasa de capitalización = noi/valor de mercado
- 1 10,000 noi / value 125,000 valor de mercado = .08 o 8% tasa de cap
tenga en cuenta que la fórmula de la tasa de cap se basa en los ingresos anuales., Debido a esto, la tasa de límite de la misma propiedad puede variar de un año a otro.
por ejemplo, si un alquiler estuvo vacante durante tres meses el año pasado, pero completamente ocupado este año, la tasa de tope para el año pasado sería menor que este año. Eso es porque el NOI del año pasado fue menor debido a una alta tasa de vacantes.
lo que el NOI debe basarse en la tasa de capitalización
También puede utilizar la fórmula de la tasa de capitalización para determinar lo que el NOI de una propiedad de alquiler debe basarse en el precio de venta y las tasas de capitalización para propiedades similares en el mismo mercado:
- 8% (.,08) tasa de capitalización de mercado x price 125,000 precio de venta = 1 10,000 noi
Aquí hay otra forma de ver el cálculo. Si ve una casa en venta con un precio de venta de $150,000 en un mercado donde las tasas de capitalización para propiedades similares son del 8%, El NOI debe ser:
- tasa de capitalización del 8% x price 150,000 Precio de venta = 1 12,000 debe ser el NOI, todo lo demás es igual
determinar el valor de mercado con la tasa de capitalización
Si conoce el NOI de una propiedad y la tasa de capitalización el valor de mercado de una casa:
- 1 12,000 noi / 8% (.,08) la tarifa tope = $150,000 valor de mercado
¿Qué es una Buena Tarifa tope?
Las tasas de capitalización miden el riesgo y la rentabilidad potencial de propiedades comparables en la misma área de mercado. Las tasas de capitalización también están influidas por la oferta y la demanda.
por ejemplo, una casa de dos habitaciones en un vecindario con casas de tres y cuatro habitaciones probablemente será más difícil de alquilar, por lo que la tasa de límite de propiedad será más alta. En otras palabras, usted está recibiendo una tasa de tope más alta a cambio de tomar el riesgo de comprar una casa más pequeña en un área donde las casas más grandes son la norma.,
Ahora, considere un área urbana donde los alquileres de una habitación son escasos y tienen una gran demanda de trabajadores solteros de cuello blanco. La tasa de límite sería más baja en comparación con una propiedad más grande que no coincide con el inquilino objetivo para el mercado.
los alquileres de mercado justos, los valores de mercado, los impuestos a la propiedad y los gastos operativos varían según el vecindario, la ciudad y el estado. Debido a esto, una buena tasa de capitalización para un mercado será una mala tasa de capitalización para otro mercado.
una excelente manera de comenzar a familiarizarse con las tasas de capitalización de mercado es mirando casas de alquiler en venta en el mercado de Roofstock., Obtendrá una buena idea de lo que ofrecen las inversiones unifamiliares en diferentes áreas. A continuación, determine la tasa de capitalización promedio para los mercados en los que desea invertir en función de su estrategia de inversión.
Cómo Calcular el ROI de una Propiedad de Alquiler
El ROI (retorno de la inversión) mide la rentabilidad total de una propiedad de inversión., El ROI considera dos cosas:
- efectivo invertido o el pago inicial realizado
- deuda o hipoteca utilizada para comprar la propiedad
fórmula del ROI
ROI = retorno anual / inversión total
para calcular el ROI, usemos la misma casa de $125,000 con un NOI de $10,000 que usamos para calcular la tasa de capitalización. Si pones 20% – o $25,000 – y financiar el resto con una tasa de pago de la hipoteca de $6,000 su retorno de la inversión sería:
- $4,000 declaración anual ($10,000 NOI – $6,000 pago de la hipoteca) / $25,000 total de la inversión = .,16 o 16% de ROI
cómo «Juice» el ROI
un ROI puede ser «juiced» o impulsado en función de cómo se financia una propiedad.
Por ejemplo, si $125,000 casa fue comprada con un pago inicial de $25,000 y un interés de préstamos en lugar de totalmente amortizado del préstamo, el jugo de ROI sería:
- $6,000 declaración anual ($10,000 NOI – $4,000 interés sólo el pago de la hipoteca) / $25,000 total de la inversión = .24 o 24% ROI
aumentamos el ROI en un 50% al cambiar la forma en que se financiaba la propiedad. El ROI también podría ser juiced haciendo un pago inicial más bajo., En ambos casos, estás usando el poder del apalancamiento.
¿qué es un buen ROI?
lo que hace un buen ROI varía en función de la estrategia de inversión individual, el tipo de propiedad y el mercado en el que se encuentra la propiedad de alquiler. Algunos inversores están contentos con un ROI del 10%, mientras que otros que invierten a corto plazo no comprarán una propiedad a menos que el ROI sea del 20%, 30% o más.
una forma de determinar qué ROI es bueno para usted es comenzar con cómo se financiará la propiedad., Una vez que conozca su pago inicial, tasa de interés y términos del préstamo, puede comparar los Roi en diferentes inversiones para ver cuál genera el mayor retorno.
¿es mejor usar tasa de capitalización o ROI?
tanto la fórmula de la tasa de capitalización como el cálculo del ROI juegan un papel importante en el análisis de una posible inversión inmobiliaria de alquiler.
La tasa de capitalización le muestra lo que debe valer una propiedad en función de los ingresos por alquiler generados. Pero la tasa de capitalización no tiene en cuenta el poder del apalancamiento.,
factores de ROI en el financiamiento y el poder de usar el dinero de otras personas u OPM. Sin embargo, debido a que los términos del préstamo pueden variar según cada prestatario, la misma propiedad puede tener Roi dramáticamente diferentes.
consejos de bonificación sobre el uso de la tasa de capitalización y el ROI
puede ser un poco confuso para los inversores saber qué cálculo financiero usar al analizar la propiedad de alquiler. Aquí hay tres consejos adicionales sobre cómo utilizar mejor las fórmulas de tasa de capitalización y ROI:
las tasas de capitalización#1 son buenas para comparar propiedades similares en el mismo mercado.,
por ejemplo, los alquileres unifamiliares en un mercado de alta demanda de la costa oeste como San Francisco pueden tener una tasa de capitalización de mercado de menos del 4%. En el sureste, la propiedad de alquiler en un mercado más pequeño como Birmingham, Alabama, ofrece una tasa de capitalización de mercado del 8% o más.
esto no significa que un mercado sea mejor o peor que el otro. Simplemente significa que cada mercado tiene su propia dinámica de inversión inmobiliaria única.
#2 Utilice los mismos cálculos para hacer una comparación de manzanas a manzanas.
sea consistente en cómo crunch los números., Mirar la tasa de límite para una propiedad y el ROI para otra puede conducir a oportunidades perdidas o errores de inversión. Una tasa de tope podría ser baja debido a una tasa de vacantes más alta de lo normal, mientras que un ROI podría ser alto debido a la forma en que se financia la propiedad.
#3 La combinación de cálculos produce los resultados más precisos.
no hay ninguna regla que diga que no puede usar más de una métrica al analizar y comparar propiedades de alquiler unifamiliares. Usar tanto la tasa de capitalización como el ROI para analizar un acuerdo puede ayudarlo a tomar la decisión de inversión correcta.,
conclusiones clave para la fórmula de tasa de capitalización y los cálculos de ROI
Roofstock facilita la realización de comparaciones lado a lado de casas de alquiler unifamiliares en varios mercados de los EE. Puede profundizar en el rendimiento financiero específico de la propiedad, analizar las estadísticas del vecindario e incluso obtener ayuda con el financiamiento.
a veces escuchará a los inversores afirmar que usar la tasa de capitalización para medir la propiedad que produce ingresos es mejor que el ROI, o viceversa., El hecho es que tanto la fórmula de tasa de capitalización como los cálculos de ROI son herramientas clave a utilizar al analizar el rendimiento de los bienes raíces de alquiler.
mientras que la tasa de capitalización mide Cuál es o debería ser la tasa de rendimiento de una propiedad de alquiler actualmente, el ROI calcula cuál podría ser el rendimiento.
- La tasa de capitalización mide la tasa de rendimiento de la propiedad de alquiler basada en NOI antes de financiar el gasto.
- Las tarifas de capitalización varían según el tipo de propiedad y el mercado.
- La fórmula de tasa de capitalización también se puede usar para calcular lo que debe ser NOI y valor de mercado.,
- el ROI mide el retorno total de una inversión teniendo en cuenta el apalancamiento.
- el ROI para la misma propiedad variará dependiendo de cómo se financie, mientras que la tasa de límite de propiedad se mantiene igual para cada comprador.
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