como propietario independiente, es importante entender que la clave del éxito del propietario comienza con establecer una tarifa de alquiler que no solo sea rentable para su propiedad, sino que también tenga un precio competitivo para atraer buenos inquilinos.
determinar el precio de alquiler adecuado puede ser un desafío., Si bien podría sentirse tentado a ser agresivo y cobrar una alta prima por su unidad en comparación con otras unidades similares en el área, establecer el precio del alquiler demasiado alto podría conducir a una vacante de propiedad a largo plazo. Por el contrario, establecer el alquiler demasiado bajo perjudicará su línea de fondo.
a continuación, obtendrá más información sobre cómo encontrar el mejor precio de alquiler para su unidad, así como consejos para obtener una buena estimación de alquiler y la importancia de incluir sus servicios antes de establecer su tarifa de alquiler.
¿por qué es importante cobrar el alquiler apropiado?,
antes de sumergirnos en la discusión sobre qué es un buen precio de alquiler, mencionemos brevemente por qué es importante asegurarse de que está cobrando el precio correcto:
- le ayuda a colocar a los inquilinos correctos y recibir el pago a tiempo
según una encuesta de TransUnion, los problemas de pago se clasificaron como la principal preocupación por el 84% de los propietarios. Esto no es una sorpresa cuando el costo de un desalojo resultante de la falta de pago puede llegar a $10,000 en costos judiciales y honorarios legales, incluido el tiempo y los gastos para llenar una vacante inesperada.,
tenga en cuenta que si sus tarifas son demasiado bajas para su área y propiedad, es posible que no atraiga a su inquilino ideal. Si sus tarifas son demasiado altas, es posible que tenga problemas para ubicar a los inquilinos y corra el riesgo de perder sus ingresos mensuales. Su trabajo como propietario es encontrar el punto justo de alquiler del mercado: no demasiado alto, pero no demasiado bajo.
considere el ingreso promedio de aquellos que viven en la ubicación de su propiedad. Su tarifa de alquiler debe dirigirse a posibles inquilinos con ingresos similares para que pueda llenar su espacio más rápidamente y no tenga que preocuparse por si recibirá el pago a tiempo., (Pro-tip: Income Insights, una función de selección de inquilinos de SmartMove, ayuda a analizar los ingresos de los posibles inquilinos comparando su comportamiento crediticio con sus ingresos autoinformados.)
- le ayuda a cubrir su hipoteca y otros costos de mantenimiento
Su propiedad es una inversión; si no puede cubrir todos los gastos de su propiedad de sus ingresos de alquiler, entonces no ha establecido el precio de alquiler correcto.,
- le ayuda a maximizar sus ganancias de alquiler
establecer el precio de alquiler correcto podría significar maximizar las ganancias; de acuerdo con el saldo, los propietarios pueden poner de cero a seis por ciento del alquiler en su bolsillo de sus ingresos mensuales de alquiler.
¿Cuánto debo cobrar por el alquiler?
es fácil ver que establecer la tarifa de alquiler correcta es importante, pero averiguar qué cobrar a los inquilinos puede ser un poco más complejo. Hay una serie de factores a considerar antes de que se limite a la tasa de alquiler correcta para su propiedad.
1., Conozca a su competencia
según el Índice Nacional de alquileres de Apartment List, los costos de alquiler continúan aumentando anualmente en casi todos los mercados más grandes del país. Esta es una buena información «general» para estar al tanto y tener una comprensión general de que los alquileres están aumentando en una buena parte de los Estados Unidos. Sin embargo, antes de establecer su tarifa de alquiler, es importante echar un vistazo a lo que otros propietarios en su área están cobrando., Según Yardi Matrix, el promedio nacional de alquiler en los Estados Unidos era de aproximadamente 1,405 en junio de 2018 en comparación con un precio medio de solo $602 en el año 2000.
Este promedio puede variar mucho entre diferentes estados y ciudades. Por ejemplo, es probable que las propiedades de alquiler tengan una prima en lugares como San Francisco y Los Ángeles, mientras que las ciudades más pequeñas con menos crecimiento económico y oportunidades de empleo pueden ser menos deseables para los posibles inquilinos, por lo tanto, los precios de los alquileres pueden ser menos competitivos.,
para determinar qué cobrar por el alquiler, debe mirar los comps del mercado en su área inmediata. Aprenda lo que otros propietarios están cobrando por propiedades similares, y use esto como su punto de partida. Luego, ajuste el precio de su alquiler en función de lo que descubra.
otro punto de control Es mirar las estimaciones del valor justo de mercado, que son actualizadas cada año por el Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).,
Cuando vea lo que otros propietarios están cobrando en su área, asegúrese de tener en cuenta si las unidades de alquiler tienen características similares con su propiedad, como el tamaño, el vecindario o la ubicación, y el estado de la propiedad. También puede utilizar herramientas en línea como Rentometer para obtener instantáneas rápidas de las propiedades en el vecindario de su alquiler para un análisis más profundo.
Pro-Top: esté atento a cualquier propiedad de alquiler que haya cambiado de precio en las últimas dos semanas; es posible que tenga que hacer lo mismo para seguir siendo relevante en el juego del mercado de alquiler.
2., La regla del 2% es solo una guía
algunos propietarios han oído hablar de la regla del 2%, que dicta que el alquiler mensual debe ser de aproximadamente 1-2% del valor de la propiedad. Pero, tenga en cuenta que esto es solo una heurística rápida para estimar su alquiler potencial. No es un sustituto para investigar unidades locales comparables y examinar los alquileres cobrados. Además, los precios de las propiedades han aumentado más rápido que los precios de los alquileres en los últimos años, por lo que este tipo de cálculo podría resultar defectuoso.
3. La estacionalidad importa
la estacionalidad puede afectar en gran medida los precios de alquiler., Un patrón visto en todo el país es que la demanda de propiedades de alquiler es más alta durante la primavera y el verano y tiende a estabilizarse durante las estaciones de invierno. Esto sucede por una multitud de razones, pero principalmente porque es más inconveniente para los inquilinos mudarse durante los meses más fríos. La mayoría de las personas no quieren desarraigarse en medio de una tormenta de nieve o interrumpir el año escolar de sus hijos. Según la lista de apartamentos, el 25 por ciento de los inquilinos que comienzan su búsqueda en julio se mudarán en los próximos 30 días, mientras que el 22 por ciento más de los inquilinos que comienzan en enero tardarán más de 90 días en mudarse.,
tenga en cuenta, si hay menos posibles inquilinos que buscan mudarse durante la temporada de invierno, entonces su propiedad de alquiler puede permanecer vacante más tiempo. Los propietarios pueden optar por ofrecer un precio de alquiler más bajo durante la temporada de invierno para evitar enfrentar el riesgo de una propiedad de alquiler vacante. La gran conclusión es la siguiente: la inclusión de su propiedad durante la temporada de invierno podría impedir su capacidad de cobrar la tarifa de alquiler deseada debido a la suavidad de la demanda de los inquilinos.,
consejos sobre cómo obtener una buena estimación de alquiler
antes de determinar un precio de alquiler, haga su debida diligencia y considere estos consejos adicionales:
- acceda a su red. Aproveche BiggerPockets y otros foros en línea para comunicarse con otros propietarios en su área.
- mira los sitios de propiedades de alquiler. Peine cuidadosamente sitios como Craigslist y Trulia para tener una idea de los comps en el área. Además, busque ideas de copy de anuncios de alquiler para que pueda escribir un anuncio efectivo que llame la atención de los solicitantes de alta calidad.,
- considere la cantidad de interés en su propiedad. Si la gente no está solicitando o expresando interés en su alquiler, entonces esto podría ser una señal de que su alquiler tiene un precio incorrecto o es demasiado alto teniendo en cuenta factores como la ubicación de la propiedad, las opciones de Estacionamiento, los servicios ofrecidos, etc.
considere los servicios de su propiedad
mientras que hacer una investigación comparativa es importante, es crucial mirar lo que la propiedad tiene para ofrecer.,
por ejemplo, si encuentra una propiedad comparable que es similar en tamaño a la suya, pero carece de una característica o servicio importante, como una lavadora y secadora en la unidad, entonces puede justificar un precio más alto.
Estos son algunos de los mejores servicios que los inquilinos buscan en una propiedad de alquiler:
- Estacionamiento: la disponibilidad de estacionamiento es una gran ventaja para muchos inquilinos. Asegúrese de señalar detalles como si hay estacionamiento asignado, un garaje espacioso o un estacionamiento en la calle abundante.,
- seguridad: la seguridad es siempre una ventaja, ya que puede ayudar a dar al arrendatario tranquilidad sobre su seguridad general. Asegúrese de mencionar información sobre cualquier tecnología de hogar inteligente u otros sistemas/personal de seguridad que su alquiler pueda ofrecer.
- Caminabilidad: hay una razón por la que «Ubicación, Ubicación, ubicación» es una declaración tan popular en el mundo de los bienes raíces. La proximidad a los bienes y servicios locales puede ser un diferenciador importante para su unidad., Tener una ubicación deseable puede aumentar el atractivo de su unidad para los inquilinos, por lo tanto, hacerla más valiosa y darle a su apalancamiento para ponerle un precio premium en comparación con otras unidades. Si está cerca de escuelas deseables, restaurantes, supermercados, tiendas minoristas o transporte público, probablemente podría considerarlos como puntos de venta sólidos y justificar tarifas de alquiler más altas.
- áreas de entretenimiento al aire libre: una piscina cubierta o al aire libre, patio o balcón, y áreas de recreación como una cancha de tenis o un parque para perros son otras grandes características que pueden ayudar a atraer a posibles inquilinos.,
consejo profesional: asegúrese de resaltar sus servicios o características más exclusivas y favorables dentro de su lista de alquileres. Incluso puedes considerar resaltar uno de ellos en el título de la lista. No importa qué, lo último que desea hacer es perder a un posible inquilino simplemente porque se olvidó de mencionar los detalles más finos.
Pensamientos finales
establecer el precio de alquiler correcto es solo una parte de administrar un negocio de alquiler exitoso., Para ayudar a evitar vacantes a largo plazo, pagos atrasados de alquiler y daños innecesarios a la propiedad, es crucial que los propietarios utilicen un servicio de selección de inquilinos como SmartMove.
SmartMove es un servicio de selección de inquilinos rápido y confiable que entrega informes de antecedentes y criminales, desalojos, crédito, ResidentScore e informes de información de ingresos a la bandeja de entrada de los propietarios en cuestión de minutos. SmartMove reports le permite tomar decisiones más rápidas e informadas sobre posibles inquilinos antes de firmar un contrato de arrendamiento o alquiler.
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