son más alcanzables, pero son préstamos FHA una buena Idea?

los Jóvenes no están comprando casas como antes. Según CNBC, la tasa general de propietarios de vivienda ha caído al nivel más bajo desde 1965, en gran parte debido a la falta de interés de los millennials en (o, más probablemente, la incapacidad de pagar) casas propias.,

con el costo de la vivienda por las nubes en muchas ciudades de Estados Unidos (especialmente aquellas donde es probable que vivan los jóvenes y donde la gran mayoría de los empleos bien pagados están), y la carga promedio de préstamos estudiantiles se dispara a más de 3 30,000 por persona, los jóvenes están financieramente estirados-preocupados más por solo llegar a fin de mes que por ahorrar un 20% para un pago inicial.

para estos jóvenes presionados, un préstamo de la FHA podría ofrecer un camino a seguir, y se ha vuelto más fácil (pero no necesariamente más barato) obtener uno en los últimos años. ¿Pero son los préstamos de la FHA una buena idea?, ¿Y los estándares reducidos valen los costos adicionales?

¿qué es un préstamo de la FHA?

los préstamos de la FHA están garantizados por la Administración Federal de vivienda (FHA). Dado que la FHA asegura estos préstamos, eso significa que si los prestatarios incumplen el préstamo, el Gobierno pagará al prestamista por cualquier pérdida. La FHA no presta dinero por sí misma; simplemente garantiza que el prestamista no sufrirá pérdidas.

al asegurar al prestamista contra pérdidas, la FHA espera alentar la propiedad de vivienda entre las personas que de otra manera no podrían pagarla., Los préstamos respaldados por FHA generalmente tienen requisitos más indulgentes que los préstamos convencionales: se requieren puntajes de crédito más bajos y su pago inicial puede ser tan bajo como 3.5%.

el préstamo de FHA se reserva para los compradores caseros de la primera vez y solamente disponible a través de prestamistas de FHA. La Autoridad Federal de vivienda establece límites máximos de hipotecas para los préstamos de la FHA que varían según el estado y el condado.

la letra pequeña de los préstamos de la FHA

en 2016, la FHA aflojó sus requisitos, es decir, el puntaje de crédito mínimo para calificar para el pago inicial mínimo más bajo cayó de 620 en 2014 a 580 este año., Esto abre los préstamos de la FHA a aquellos que están reconstruyendo su crédito, o que aún no han tenido la oportunidad de establecer un buen crédito. Otros requisitos:

• Debe tener un historial de empleo estable durante los últimos dos años, un número de Seguro Social válido y residir legalmente en los EE. UU.
• debe poner al menos un 3.5% de Cuota Inicial (el dinero del pago inicial puede ser un regalo de un miembro de la familia)
• Debe hacer de la propiedad su residencia principal
• Debe tener un puntaje de crédito de al menos 580 (para calificar para el 3.,Pago inicial del 5%; se requerirán puntajes de crédito más bajos para poner más)

Cuando los prestatarios encuentran una propiedad, debe ser examinada por un tasador de propiedad aprobado por la FHA. Los límites de préstamos de la FHA dependen en gran medida del tipo de vivienda y del estado. Dado que varía de un estado a otro, puede ver los límites de préstamos en su área particular aquí.

bancarrota-o bancarrota del Capítulo 13-no lo descalifica automáticamente para obtener un préstamo de la FHA. Pero, a partir de enero de 2016, debe esperar al menos dos años después de la fecha de descarga de su Capítulo 13 antes de solicitar una hipoteca de la FHA.,

¿Cuál es el problema?

estos requisitos menos estrictos no son gratuitos.

Los prestatarios también tendrán que pagar un seguro hipotecario de la FHA, similar al seguro hipotecario privado (PMI) que los prestamistas requieren en las hipotecas tradicionales cuando los prestatarios pagan menos del 20%.

el seguro hipotecario FHA se paga de dos maneras: por adelantado como parte de sus costos de cierre y luego como parte de su pago mensual. El costo inicial es del 1.75% del monto total de su préstamo, y el costo mensual varía según el monto de su pago inicial, la duración de su préstamo y la relación préstamo-valor inicial., Podría ser tan bajo como .45% o tanto como .85% del monto del préstamo.

estas primas hipotecarias son la forma en que la FHA se mantiene a sí misma, y se depositan en un fondo que luego se utiliza para pagar a los prestamistas por cualquier incumplimiento. En 2013, la FHA se enfrentó a una pérdida sin precedentes, e instituyó cambios en su seguro hipotecario que lo hicieron más caro.
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¿son los préstamos de la FHA una buena idea?

los estándares para los préstamos de la FHA son más generosos de lo que han sido en años., Los Millennials que tienen deudas, crédito menos que perfecto, o que han soportado otros baches financieros en el camino pueden tener una oportunidad de ser propietarios de vivienda a través de un préstamo de la FHA.

sin embargo, es importante considerar algunos de los inconvenientes de tomar un préstamo de la FHA para ver si los pros superan a los contras. Si bien puede ser aprobado para un préstamo de la FHA con un puntaje de crédito más bajo, también puede tener que lidiar con una tasa de interés más alta en su hipoteca.

poner tan poco como 3.5% hacia abajo en su casa también puede ser arriesgado, ya que no está comenzando con mucha plusvalía., Si el valor de su casa comienza a disminuir o ya no puede pagar los pagos de su hipoteca, podría estar bajo el agua por un tiempo.

los requisitos de Seguro hacen que los préstamos de la FHA sean menos atractivos

el mayor inconveniente de un préstamo de la FHA, sin embargo, es la prima del seguro hipotecario (MIP), que se suma a los costos iniciales de un comprador considerablemente y a sus costos mensuales a lo largo de la vida del préstamo.

El seguro hipotecario privado, que se requiere para las hipotecas convencionales con menos del 20% de Cuota Inicial, se cancela eventualmente una vez que el prestatario acumula suficiente capital (p. ej., una vez que el monto del préstamo pendiente es inferior al 80% del valor de la casa).

esta solía ser la forma en que los préstamos FHA funcionaban también. Pero a partir de los cambios de 2013, ahora tienen reglas diferentes—y menos atractivas—.

la nueva prima de seguro dura desde 11 años (si comienza con al menos un 10%) hasta toda la vida del préstamo (si pone menos que eso, es decir, el mínimo del 3,5%). La única manera de» cancelarlo», en estos casos, es refinanciar. (Y la FHA tiene un proceso de refinanciación que en realidad reembolsa parte de su MIP inicial.,)

para una casa de inicio en un área que no es demasiado cara, este gasto adicional puede no ser tan malo. Pero en ciudades caras como Boston donde los costos de la vivienda son muy altos, la prima del seguro hipotecario agrega un gasto considerable y ningún valor adicional.

para un condominio de dos dormitorios que cuesta 4 430,000, un pago inicial del 3.5% sería de 1 15,050, dejando financed 414,950 para financiar. El PMI inicial del 1.75% agregaría 7 7,261 adicionales a sus costos de cierre, lo que elevaría los costos iniciales a 2 22,311. Los pagos anuales (at .,85% del monto del préstamo) agregaría otros 3 3,500 a sus costos anuales, o un poco menos de 3 300 al mes. Eso es mucho dinero solo para tranquilizar a su prestamista.

normalmente, el MIP inicial se agrega a la cantidad de su préstamo (aunque no afecta su relación préstamo-valor), lo que significa que estará excepcionalmente cerca del agua en su nueva casa desde el momento en que firme sus papeles. Que parece innecesariamente estresante!,

en contraste, el seguro hipotecario privado requiere poco o ningún pago por adelantado (y por lo tanto no tiene que ser financiado), y desaparece tan pronto como su relación préstamo-valor llega .78 (y puede solicitar que lo cancelen tan pronto como llegue .80).

dependiendo de su crédito, las tasas hipotecarias privadas también podrían ser más bajas, tan bajas como .5% del monto total de su préstamo por año. Si tiene el crédito necesario para un préstamo más convencional, y puede gorronear más cerca del 10% para un pago inicial, un préstamo convencional es una mejor oferta.,

y si su crédito no es excelente, o aún no tiene tanto, no hay nada de malo en tomarse unos años para arreglarlo antes de comprar una casa.

resumen

El alquiler no es dinero desperdiciado-el seguro hipotecario en su mayoría lo es. Después de todo, cuando usted alquila, usted consigue un lugar para vivir a cambio de su dinero de alquiler.

nosotros en Money Under 30 somos bastante Pro-renting. No creemos que sea dinero desperdiciado, y creemos que uno solo debe comprar una casa Cuando a) sabe que puede permitírselo y B) cuando planea quedarse en esa casa por un buen tiempo.,

si está súper listo para comprar una casa, sabe que se quedará allí por al menos cinco años y está comprando en un área sin costos de vivienda por las nubes, entonces un préstamo de la FHA puede poner una casa a su alcance cuando de otra manera no sería una opción.

sin embargo, le recomendamos encarecidamente que considere todos los costos antes de dar el salto.

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