qu’est-ce qu’une transaction de cession-bail?
une opération de cession-bail se produit lorsqu’une entité vend un actif qu’elle possède et loue immédiatement l’actif à l’acheteur. Le vendeur devient alors le locataire et l’acheteur devient le bailleur. Ces types de transactions ont une incidence sur la comptabilité du vendeur-locataire et de l’acheteur-bailleur.,
avec l’adoption de L’ASC 606 et de L’ASC 842, les vendeurs-locataires et les acheteurs-bailleurs sont confrontés à des exigences comptables plus strictes. La norme ASC 840 comporte des exigences normatives énoncées dans la norme ASC 840-40-25, qui ne s’appliquent qu’au vendeur-locataire, alors qu’en vertu de la norme ASC 842, les deux parties doivent évaluer si l’acheteur-bailleur a obtenu le contrôle de l’actif et si une vente a eu lieu. Les entités qui n’ont pas encore adopté la nouvelle norme comptable sur les contrats de location peuvent prendre l’ensemble des mesures pratiques disponibles pendant la transition et ne pas réévaluer les contrats de location expirés ou existants., Cela permet à ces sociétés de rétrocéder des transactions antérieures qui ont été comptabilisées en tant que Ventes-Locations en vertu de la norme NCP 840, mais qui peuvent ne pas l’être en vertu de la norme NCP 842.
Cet article se concentrera sur la comptabilité établie par le FASB pour les entreprises qui ont déjà fait la transition vers ASC 842.
pourquoi conclure une transaction de cession-bail?
en vertu de L’ASC 840, les ristournes à la vente sont attrayantes pour les preneurs en raison du fait que la transaction est traitée comme un poste hors bilan., Avec l’adoption de L’ASC 842, les contrats de location-exploitation sont inscrits au bilan, de sorte que les preneurs n’ont pas l’avantage d’un financement hors bilan. Néanmoins, des avantages existent toujours pour le vendeur-locataire et l’acheteur-bailleur qui concluent de telles transactions.
actuellement, en raison de l’impact de la COVID-19, les entités peuvent envisager des cessions-baux dans le but de générer des flux de trésorerie sans augmenter la dette. Discuter de cette option et d’autres efforts de redressement comptable disponibles pendant le ralentissement économique actuel sont des conversations que de nombreuses entreprises explorent maintenant.,
Les vendeurs-locataires et les acheteurs-bailleurs prendront une décision commerciale de conclure une cession-bail en fonction d’un certain nombre de facteurs. Les tableaux ci-dessous décrivent les avantages et les inconvénients potentiels de la conclusion de telles transactions du point de vue du vendeur-locataire et de l’acheteur-bailleur.
Quels sont les avantages d’une opération de cession-bail?
Quels sont les inconvénients d’une opération de cession-bail?,
exemples de rétrocommissions à la vente
Les transactions de rétrocommissions à la vente sont courantes pour les industries ayant des immobilisations de valeur élevée, telles que la construction, l’énergie et l’aérospatiale. Les entreprises vendent généralement des actifs de valeur plus élevée pour augmenter la liquidité et le Fonds de roulement. Par exemple, les entreprises de construction vendent souvent leurs biens immobiliers et les louent immédiatement au nouveau propriétaire pour les développer.
un autre exemple comprend les contrats d’achat d’électricité., Une entreprise énergétique conclura un arrangement avec une banque ou une société de financement pour vendre les actifs qui composent son système d’énergie solaire. La société de financement investit essentiellement dans le système et la société d’énergie le loue immédiatement afin d’exploiter et de maintenir la distribution pour accueillir les clients.
l’industrie aérospatiale conclut fréquemment ce type de transactions. Par exemple, une compagnie aérienne vendra son aéronef à un organisme de financement d’aéronefs et le louera immédiatement sans interruption de ses activités quotidiennes., Des exemples concrets peuvent être vus dans les contrats entre Altavair et KKR avec Delta Airlines, ainsi QU’ABOC Aviation Avec United Airlines.
Les exemples décrits ci-dessus indiquent tous des transactions monétaires. Cependant, les transactions de cession-bail peuvent être à la fois monétaires et non monétaires. Par exemple, un vendeur-locataire obtiendra une participation dans l’acheteur-bailleur en échange de la vente de son actif.
de plus, ces exemples représentent l’actif vendu comme le même actif en cours de location., Bien que cela ne soit pas spécifiquement indiqué dans les lignes directrices, certains cabinets comptables interprètent que certains actifs dans une opération de cession-bail peuvent être remplacés par des actifs essentiellement similaires. Par exemple, si une excavatrice modèle X Jaune est vendue à l’acheteur-bailleur, mais qu’une excavatrice modèle X d’une couleur différente est louée par le vendeur-locataire, cela constituerait probablement une opération de cession-bail, car les flux de trésorerie des deux parties ne sont pas substantiellement affectés par le bail impliquant un actif différent de celui vendu.,
le FASB précise dans la base de Conclusions (BC352c) de NCP 2016-02 que les actifs immobiliers ne seront jamais considérés comme essentiellement les mêmes parce que, bien que les actifs puissent avoir des caractéristiques similaires, aucun deux biens n’occuperait jamais le même emplacement et ne serait donc pas substantiellement le même.
identification d’une transaction de cession-bail
l’identification d’une transaction de cession-bail nécessite une énorme quantité de jugement, et il est de bonne pratique d’examiner les contrats de cette nature avec vos auditeurs avant de conclure de tels arrangements., Bien que l’identification des rétrocommissions à la vente puisse être compliquée, les critères suivants devraient être évalués pour déterminer comment comptabiliser la transaction: en vertu de la norme ASC 842, les entités doivent appliquer la norme ASC 606, revenus provenant de contrats avec des clients (ASC 606) pour évaluer le contrat et déterminer si la vente d’un actif a eu lieu ou non.
Les articles pertinents de la NCP 606 qui s’appliquent à l’identification et à la comptabilisation d’une opération de cession-bail sont précisés dans la NCP 842 et référencés ci-dessous:
y a-t-il une vente?,
la première étape pour identifier une transaction de cession-bail est d’évaluer s’il existe un contrat. NCP 606-10-25-1 à 8 explique les critères pour déterminer si une entente est considérée comme un contrat.
Une fois qu’il a été déterminé qu’il y a un contrat, l’entité doit évaluer si l’obligation d’exécution a été satisfaite en transférant le contrôle de l’actif à l’acheteur-bailleur à un moment donné (c’est-à-dire qu’une vente a eu lieu)., Similaire à l’évaluation, le transfert du contrôle d’un actif pour un contrat de location, les entités doivent déterminer si la capacité de diriger l’utilisation et le droit à la quasi-totalité des autres avantages de l’actif ont transféré à l’acheteur-bailleur. ASC 842 se réfère à ASC 606-10-25-30 a à e pour une liste d’indicateurs qui sont souvent présents lorsque le contrôle a été transféré à l’acheteur-bailleur.,
ces indicateurs comprennent, mais ne sont pas limités à:
- l’acheteur-bailleur a un titre légal
- l’acheteur-bailleur a la possession physique
- L’acheteur-bailleur a des risques importants et des avantages de propriété
- L’acheteur-bailleur a accepté l’actif
- L’acheteur-bailleur a l’obligation de payer 842, tant le vendeur-locataire que l’acheteur-bailleur doivent évaluer individuellement si le contrôle de l’actif sous-jacent est transféré à l’acheteur-bailleur., Bien que les étapes d’évaluation du contrôle soient identiques pour les deux parties, il est possible pour chaque partie de parvenir à une conclusion différente sur le transfert de contrôle et donc la survenance d’une vente. Un exemple de cas où cela peut se produire est lorsque les parties arrivent à différentes classifications de location en raison de différentes hypothèses telles que la durée de vie économique et la juste valeur de l’actif ou le taux d’actualisation.
Qu’est-ce qui empêcherait de comptabiliser le transfert comme une vente?
l’existence d’une cession-bail ne garantit pas à elle seule la présence d’une vente., La classification d’un bail par le vendeur-locataire et l’acheteur-bailleur est importante pour déterminer si le contrôle a été transféré et, par conséquent, si la transaction est comptabilisée comme une transaction de cession-bail. Si le vendeur-locataire classe la cession-bail comme un contrat de location-financement ou si l’acheteur-bailleur classe la cession-bail comme un contrat de vente, le contrôle n’a pas été transféré à l’acheteur-bailleur et la transaction doit être comptabilisée comme une transaction de financement. (NCP 842-40-25-2)
une Autre chose à considérer est la présence d’une option d’achat dans le bail., Si le vendeur-preneur dispose d’une option de rachat de l’actif, cette option empêche le transfert d’être comptabilisée comme une vente, à moins que, comme noté dans le NCP 842-40-25-3, les deux critères suivants sont réunis:
- Le prix d’exercice de l’option d’achat et la juste valeur de l’actif sont équivalentes au moment où l’option est exercée. (c’est-à-dire que l’option d’achat ne permet au vendeur-preneur de racheter l’actif qu’à sa valeur nette actuelle)
- D’autres actifs qui sont sensiblement les mêmes que l’actif transféré sont facilement accessibles.,
Si la transaction de cession-bail n’est pas considérée comme une vente parce que le contrôle n’est pas transféré à l’acheteur-bailleur, alors le vendeur-locataire classera la partie de la transaction de location comme un bail-financement et l’acheteur-bailleur classera le bail comme un bail de type Vente.
comptabilisation d’une cession-bail de vente
vendeur-locataire
Après avoir conclu que la transaction est admissible à la comptabilité de cession-bail de vente, le vendeur-locataire comptabilise la vente et tout bénéfice ou perte sur la vente lorsque l’acheteur-bailleur obtient le contrôle de l’actif., Simultanément, le vendeur-locataire décomptabilisera également l’actif et comptera la partie de la cession-bail de la transaction conformément à la norme ASC 842 en comptabilisant un passif locatif et l’actif ROU correspondant.
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pour reconnaître l’impact approprié de la transaction, le vendeur-locataire doit également ajuster les conditions hors marché en ajustant le prix de vente. Selon le NCP 842-40-30-1, la première étape consiste à déterminer si le prix de transaction est à la juste valeur (VF)., Les entités peuvent utiliser l’une des deux méthodes ci-dessous comme approche acceptable:
- comparaison du prix de vente de l’actif par rapport à la VF de l’actif
- comparaison de la valeur actuelle des paiements de location par rapport à la valeur actuelle des paiements de location du marché
chaque méthode pour déterminer l’écart par rapport à la VF donnera des résultats différents, de sorte que les entités peuvent choisir la méthode appropriée en fonction de l’information dont elles disposent plus facilement. Remarque: Il n’est pas nécessaire de choisir cette option comme méthode comptable., Il est également important que le vendeur-locataire tienne compte de toute contrepartie variable à laquelle il s’attend raisonnablement à avoir droit.
Si la transaction est entre parties liées, le vendeur-locataire et l’acheteur-bailleur n’ont pas à déterminer les conditions hors marché, mais seront responsables de divulguer la nature de la transaction.
Après avoir déterminé qu’une opération de cession-bail a des conditions hors marché, le vendeur-locataire peut être tenu d’apporter des ajustements au prix de vente afin qu’il puisse être comptabilisé à la juste valeur., Conformément à L’ASC 842-40-30-2, les ajustements nécessaires doivent être comptabilisés comme suit:
Si le prix de vente de l’actif est inférieur à la juste valeur (c’est-à-dire une transaction inférieure au marché), la différence entre le prix de vente et la juste valeur est comptabilisée comme loyer prépayé:
,s comptabilisé comme financement supplémentaire reçu de l’acheteur-bailleur (distinct de la responsabilité locative): prix de Vente > FV = Ajustement pour diminuer le prix de vente par une augmentation (crédit) au passif de financement supplémentaire comme mentionné ci-dessus, en pour tout ajustement hors marché nécessaire, le vendeur-locataire décomptabilisera en outre la valeur comptable de L’actif vendu et comptera la partie de la cession-bail de la transaction conformément aux directives sur les contrats de location énoncées dans la norme asc 842., Veuillez consulter nos articles sur la comptabilisation des contrats de location-exploitation et des contrats de location-financement pour une explication détaillée de la façon de comptabiliser un contrat de location à la rubrique 842.
acheteur-bailleur
l’acheteur-bailleur comptabilise l’achat de l’actif de cession-bail comme l’achat de tout autre actif non financier tel que décrit dans ASC 360, immobilisations corporelles. Et semblable à celle du vendeur-locataire, l’acheteur-bailleur doit également évaluer les conditions hors marché incluses dans l’accord de transaction totale., La comptabilisation de la partie de la cession-bail sera conforme au modèle comptable du bailleur figurant dans la norme NCP 842-30.
résumé
L’évaluation d’une opération de cession-bail peut être assez complexe, car elle nécessite un jugement important pour déterminer si une vente a eu lieu et si l’opération répond aux critères de transfert de contrôle énoncés dans la norme ASC 606 et la norme ASC 842., Les détails décrits ci-dessus seront utiles dans la marche à travers un accord pour évaluer si elle est admissible à la Comptabilité Vente-bail, mais plusieurs autres facteurs devraient être pris en compte ainsi, tels que les options de renouvellement, droit de premier refus, la garantie de valeur résiduelle vendeur-locataire, etc. Cet article fournit un résumé de haut niveau des avantages et des inconvénients de la conclusion d’une transaction de cession-bail, des exemples courants de l’industrie et les étapes requises pour identifier et comptabiliser une transaction de cession-bail.
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