Ils Sont Plus Réalisables, Mais Les Prêts FHA Sont-Ils Une Bonne Idée?

Les jeunes n’achètent plus de maisons comme avant. Selon CNBC, le taux global d’accession à la propriété a chuté à son plus bas niveau depuis 1965—en grande partie en raison du manque d’intérêt des milléniaux pour (ou, plus probablement, de leur incapacité à se payer) leurs propres maisons.,

Avec le coût du logement qui monte en flèche dans de nombreuses villes américaines (en particulier celles où les jeunes sont susceptibles de vivre et où la grande majorité des emplois bien rémunérés sont), et le fardeau moyen des prêts étudiants qui monte à plus de 30 000 $par personne, les jeunes sont financièrement étirés-plus préoccupés par le simple fait

Pour ces jeunes pressés, un prêt FHA pourrait offrir une voie à suivre—et il est devenu plus facile (mais pas nécessairement moins cher) d’en obtenir un au cours des dernières années. Mais les prêts FHA sont-ils une bonne idée?, Et les normes réduites valent-elles les coûts supplémentaires?

qu’est-Ce que une FHA prêt?

Les prêts FHA sont garantis par la Federal Housing Administration (FHA). Étant donné que la FHA assure ces prêts, cela signifie que si les emprunteurs font défaut sur le prêt, le gouvernement paiera le prêteur pour toutes les pertes. La FHA ne prête pas elle-même de l’argent; elle garantit simplement que le prêteur ne subira pas de pertes.

En assurant le prêteur contre la perte, la FHA espère encourager l’accession à la propriété chez les personnes qui pourraient autrement ne pas être en mesure de se le permettre., Les prêts adossés à la FHA ont généralement des exigences plus clémentes que les prêts conventionnels-des scores de crédit inférieurs sont requis et votre acompte peut être aussi bas que 3.5%.

Le prêt FHA est réservé aux acheteurs d’une première maison et uniquement disponible auprès des prêteurs FHA. L’Autorité fédérale du logement fixe les limites hypothécaires maximales pour les prêts FHA qui varient selon l’État et le comté.

Les petits caractères sur les prêts FHA

En 2016, la FHA a assoupli ses exigences—à savoir, la cote de crédit minimale pour être admissible à la mise de fonds minimale la plus basse est passée de 620 en 2014 à 580 cette année., Cela ouvre des prêts FHA à ceux qui reconstruisent leur crédit, ou qui n’ont pas encore eu l’occasion d’établir un bon crédit. Autres exigences:

• Doit avoir un historique d’emploi stable au cours des deux dernières années, un numéro de sécurité sociale valide et résider légalement aux États-Unis
• Doit mettre au moins 3,5% (l’argent de mise de fonds peut être un cadeau d’un membre de la famille)
• Doit faire de la propriété votre résidence principale
• Doit avoir une cote de crédit d’au moins 580 (afin de se qualifier pour le 3.,acompte de 5%; des cotes de crédit inférieures seront nécessaires pour en déposer plus)

Lorsque les emprunteurs trouvent une propriété, elle doit être examinée par un évaluateur de propriété approuvé par la FHA. Les limites de prêt FHA dépendent fortement du type de logement et de l’État. Comme il varie d’un État à l’autre, vous pouvez voir les limites de prêt dans votre région particulière ici.

La faillite—ou la faillite du chapitre 13—ne vous empêche pas automatiquement d’obtenir un prêt FHA. Mais, à partir de janvier 2016, vous devez attendre au moins deux ans après la date de décharge de votre chapitre 13 avant de demander un prêt hypothécaire FHA.,

Quel est le piège?

Ces exigences moins strictes ne sont pas gratuites.

Les emprunteurs devront également payer une assurance hypothécaire FHA—similaire à l’assurance hypothécaire privée (PMI) que les prêteurs exigent sur les prêts hypothécaires traditionnels lorsque les emprunteurs mettent moins de 20% vers le bas.

L’assurance hypothécaire FHA est payée de deux façons: d’abord dans le cadre de vos frais de clôture, puis dans le cadre de votre paiement mensuel. Le coût initial est de 1,75% du montant total de votre prêt, et le coût mensuel varie en fonction du montant de votre acompte, de la durée de votre prêt et du ratio prêt-valeur initial., Il pourrait être aussi bas que .45% ou autant que .85% du montant du prêt.

Ces primes hypothécaires sont la façon dont FHA se soutient, et sont déposées dans un fonds qui est ensuite utilisé pour payer les prêteurs pour tout défaut. En 2013, la FHA a fait face à une perte sans précédent et a apporté des modifications à son assurance hypothécaire qui l’ont rendue plus chère.
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Les prêts FHA sont-ils une bonne idée?

Les normes pour les prêts FHA sont plus généreuses qu’elles ne l’ont été depuis des années., Les Milléniaux qui ont des dettes, un crédit moins que parfait ou qui ont enduré d’autres difficultés financières peuvent avoir une chance d’accéder à la propriété grâce à un prêt FHA.

Cependant, il est important de considérer certains des inconvénients de la FHA prêt pour voir si les avantages l’emportent sur les inconvénients. Bien que vous puissiez être approuvé pour un prêt FHA avec un pointage de crédit inférieur, vous pourriez également avoir à faire face à un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt hypothécaire.

Mettre aussi peu que 3.5% sur votre maison peut également être risqué car vous ne commencez pas avec beaucoup d’équité., Si la valeur de votre maison commence à diminuer ou vous ne pouvez plus payer vos paiements hypothécaires, vous pourriez être un moment sous l’eau.

Les exigences d’assurance rendent les prêts FHA moins attrayants

Le principal inconvénient d’un prêt FHA, cependant, est la prime d’assurance hypothécaire (MIP), qui augmente considérablement les coûts initiaux d’un acheteur et leurs coûts mensuels tout au long de la durée du prêt.

L’assurance hypothécaire privée, qui est requise pour les prêts hypothécaires conventionnels avec moins de 20% de baisse, est finalement annulée une fois que l’emprunteur accumule suffisamment de capitaux propres (c.-à-d., une fois que le montant du prêt impayé est inférieur à 80% de la valeur de la maison).

C’était aussi la façon dont les prêts FHA fonctionnaient. Mais depuis les changements de 2013, ils ont maintenant des règles différentes—et moins attrayantes—.

La nouvelle prime d’assurance dure de 11 ans (si vous commencez avec une baisse d’au moins 10%) à toute la durée du prêt (si vous déposez moins que cela, c’est-à-dire le minimum de 3,5%). La seule façon de « annuler”, dans ces cas, est de refinancer. (Et FHA a un processus de refinancement qui rembourse en fait une partie de votre MIP initial.,)

Pour une maison de départ dans une zone qui n’est pas trop chère, cette dépense supplémentaire peut ne pas être si mauvaise. Mais dans les villes chères comme Boston où les coûts du logement sont très élevés, la prime d’assurance hypothécaire ajoute des dépenses considérables et aucune valeur supplémentaire.

Pour un condo de deux chambres coûtant 430 000$, une mise de fonds de 3,5% serait de 15 050,, laissant 414 950 $à financer. Le PMI initial de 1,75% ajouterait 7 261 $supplémentaires à vos frais de clôture, ce qui porterait les coûts initiaux à 22 311$. Les paiements annuels (à l’ .,85% du montant du prêt) ajouterait 3 500 $supplémentaires à vos coûts annuels, soit un peu moins de 300 month par mois. C’est beaucoup d’argent juste pour définir votre prêteur esprit à l’aise.

En règle générale, le PIM initial est ajouté au montant de votre prêt (bien qu’il n’affecte pas votre ratio prêt-valeur), ce qui signifie que vous serez exceptionnellement près de l’eau sur votre nouvelle maison à partir de la minute où vous signez vos papiers. Cela semble inutilement stressant!,

En revanche, l’assurance hypothécaire privée nécessite peu ou pas de paiement initial (et n’a donc pas besoin d’être financée), et disparaît dès que votre ratio prêt-valeur atteint .78 (et vous pouvez demander qu’ils l’annulent dès qu’il frappe .80).

Selon votre crédit, les taux hypothécaires privés pourraient également être plus bas—aussi bas que .5% du montant total de votre prêt par an. Si vous avez le crédit nécessaire pour un prêt plus conventionnel et que vous pouvez vous rapprocher de 10% pour un acompte, un prêt conventionnel est une meilleure affaire.,

Et si votre crédit n’est pas génial, ou si vous n’en avez pas encore beaucoup, il n’y a rien de mal à prendre quelques années pour le réparer avant d’acheter une maison.

Résumé

La location n’est pas de l’argent gaspillé—l’assurance hypothécaire l’est surtout. Après tout, lorsque vous louez, vous chercher un endroit pour vivre en échange de votre argent du loyer.

Chez Money Under 30, nous sommes plutôt pro-location. Nous ne pensons pas que c’est du gaspillage d’argent, et nous pensons que l’on ne devrait acheter une maison, alors vous savez que vous pouvez vous permettre et b) lorsque vous prévoyez de rester à la maison pour un long moment.,

Si vous êtes super prêt à acheter une maison, sachez que vous y resterez pendant au moins cinq ans et que vous magasinez dans une zone sans coûts de logement exorbitants, alors un prêt FHA peut mettre une maison à portée de main alors qu’il ne serait pas autrement une option.

Cependant, nous vous conseillons fortement de considérer tous les coûts avant de faire le saut.

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