plus vous avez d’informations sur un investissement locatif potentiel, meilleure est votre décision. Deux des indicateurs les plus fréquemment utilisés par les investisseurs immobiliers sont le taux de capitalisation et le ROI.
malheureusement, ces termes sont souvent confus et mal utilisés, même par des investisseurs expérimentés. Dans cet article, nous discuterons de la différence entre le taux de capitalisation et le ROI, et comment chaque formule peut être utilisée lors de l’analyse de l’immobilier d’investissement.,
définition du taux de plafonnement et du ROI
le taux de plafonnement (taux de capitalisation) mesure le taux de rendement d’un bien locatif.
le calcul du taux plafond est utilisé pour les propriétés productrices de revenus et ne tient pas compte des paiements hypothécaires. La formule de taux de plafond est également un bon outil à utiliser lors de la comparaison de propriétés similaires sur le même marché.
LE ROI (retour sur investissement) est utilisé pour surveiller la performance d’un investissement.,
le calcul du ROI peut être utilisé pour les propriétés rehab et fix-and-flip qui ne génèrent pas de revenus, et les investissements d’achat et de détention à plus long terme qui coulent à flots. Contrairement au calcul du taux de plafonnement, le ROI prend en compte le coût du financement.
avant de commencer: trois termes financiers importants à connaître
Il y a trois termes importants à comprendre avant de commencer à calculer le taux plafond ou le ROI d’un bien locatif:
- net operating income (NOI) – le revenu annuel en espèces généré par un bien locatif après déduction des frais d’exploitation normaux., L’avis d’intention n’inclut pas les déductions pour un paiement hypothécaire ou des dépenses non monétaires comme l’amortissement qui sont utilisées pour réduire le revenu imposable d’un investisseur.
- flux de trésorerie – le revenu annuel en espèces après déduction des frais hypothécaires de L’IO. Une bonne façon de penser aux flux de trésorerie est de savoir combien d’argent il vous reste à la fin de la journée après le paiement de toutes vos factures.
- valeur marchande – ce qu’une propriété devrait vendre à un moment donné., Notez que la valeur marchande n’est pas toujours la même chose que le prix du marché, car une propriété spécifique peut valoir plus (ou moins) pour un investisseur qu’un autre.
maintenant que nous avons couvert ces métriques de base des biens locatifs, regardons comment calculer le taux de plafonnement et le ROI, et les meilleures utilisations pour chaque formule.,
comment calculer le taux plafond D’un bien locatif
la formule du taux plafond mesure trois choses:
- taux de rendement des biens locatifs
- combien de revenus une propriété devrait générer en fonction du prix demandé
- quelle devrait être la valeur marchande d’une propriété en fonction de son revenu
formule du taux de plafonnement
taux de capitalisation = noi / valeur marchande
- 10 000 no noi / 125 000 Value valeur marchande = .08 ou 8% Taux de plafonnement
gardez à l’esprit que la formule du taux de plafonnement est basée sur le revenu annuel., Pour cette raison, le taux de plafonnement de la même propriété peut varier d’une année à l’autre.
par exemple, si une location était vacante pendant trois mois l’année dernière mais entièrement occupée cette année, le taux de plafonnement pour l’année dernière serait inférieur à celui de cette année. C’est parce que L’an dernier, L’indice D’INO était inférieur en raison d’un taux d’inoccupation élevé.
quel devrait être le taux de plafonnement
Vous pouvez également utiliser la formule du taux de plafonnement pour déterminer quel devrait être le taux de plafonnement d’un bien locatif en fonction du prix demandé et des taux de plafonnement pour des biens similaires sur le même marché:
- 8% (.,08) taux de capitalisation boursière x price 125,000 prix demandé = no 10,000 NOI
Voici une autre façon de regarder le calcul. Si vous voyez une maison à vendre avec un prix demandé de 150 000 $dans un marché où les taux de plafonnement pour des propriétés similaires sont de 8%, le NOI devrait être:
- 8% Taux de plafonnement x 150 000 price prix demandé = 12 000 should devrait être le NOI, tout le reste étant égal
détermination de la valeur marchande avec le taux de plafonnement
Si vous connaissez le NOI d’une propriété et le taux de plafonnement du marché en cours, vous pouvez également déterminer la valeur marchande d’une maison:
- No 12,000 noi / 8% (.,08) taux de plafonnement = 150 000 value valeur marchande
Qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement?
Les taux de plafonnement mesurent le risque et la rentabilité potentielle de propriétés comparables dans la même zone de marché. Les taux de capitalisation sont également influencés par l’offre et la demande.
Par exemple, une maison de deux chambres dans un quartier avec des maisons de trois et quatre chambres sera probablement plus difficile à louer, de sorte que le taux de plafonnement de la propriété sera plus élevé. En d’autres termes, vous recevez un taux de plafond plus élevé en échange de prendre le risque d’acheter une maison plus petite dans une zone où les maisons plus grandes sont la norme.,
maintenant, considérons une zone urbaine où les locations d’une chambre sont rares et très demandées par les cols blancs célibataires. Le taux de plafonnement serait inférieur à celui d’une propriété plus grande qui ne correspond pas au locataire cible pour le marché.
Les loyers du marché, les valeurs marchandes, les taxes foncières et les dépenses d’exploitation varient selon le quartier, la ville et l’état. De ce fait, un bon taux de capitalisation pour un marché sera un mauvais taux de capitalisation pour un autre marché.
Une excellente façon de commencer à se familiariser avec les taux de capitalisation boursière est en regardant les maisons de location à vendre sur le marché Roofstock., Vous aurez une bonne idée de ce que les investissements unifamiliaux offrent dans différents domaines. Ensuite, déterminez le taux de capitalisation moyen pour les marchés sur lesquels vous souhaitez investir en fonction de votre stratégie de placement.
comment calculer le ROI pour un bien locatif
LE ROI (retour sur investissement) mesure votre rendement total sur un bien de placement., ROI considère deux choses:
- argent investi ou l’acompte effectué
- dette ou hypothèque utilisée pour acheter la propriété
formule ROI
ROI = rendement annuel/investissement Total
pour calculer le ROI, utilisons la même maison de 125 000 house avec un NOI de 10 000 that que nous avons utilisé pour calculer le taux Si vous mettez de 20% ou de 25 000 $ – et de financer le reste avec un paiement hypothécaire annuel de 6 000 $de votre ROI serait:
- 4 000$par la déclaration annuelle ($10,000 NOI à 6 000 $paiement hypothécaire) / 25 000 $d’investissement total = .,16 ou 16% ROI
comment « jus” le ROI
Un ROI peut être » jus » ou boosté en fonction de la façon dont une propriété est financée.
Par exemple, si le montant de 125 000 $maison a été achetée avec un 25 000 $d’acompte et d’un intérêt seulement prêt au lieu d’un prêt avec amortissement, le jus ROI serait:
- 6 000$de la déclaration annuelle ($10,000 NOI – de 4 000 $des intérêts seulement hypothèques de paiement) / 25 000 $d’investissement total = .Retour sur investissement de 24 ou 24%
Nous avons augmenté le retour sur investissement de 50% en modifiant le mode de financement de la propriété. Le ROI pourrait également être juiced en faisant un acompte inférieur., Dans les deux cas, vous utilisez le pouvoir de l’effet de levier.
Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement?
ce qui fait un bon retour sur investissement varie en fonction de la stratégie d’investissement individuelle, du type de propriété et du marché dans lequel se trouve la propriété locative. Certains investisseurs sont satisfaits d’un retour sur investissement de 10%, tandis que d’autres investissant à court terme n’achèteront pas une propriété à moins que le retour sur investissement soit de 20%, 30% ou plus.
Une façon de déterminer quel retour sur investissement est bon pour vous est de commencer par la façon dont la propriété sera financée., Une fois que vous connaissez votre acompte, votre taux d’intérêt et vos conditions de prêt, vous pouvez comparer les Roi sur différents investissements pour voir lequel génère le rendement le plus élevé.
Est-Il Préférable d’Utiliser des Taux de capitalisation ou le ROI?
tant la formule du taux de plafonnement que le calcul du ROI jouent un rôle important dans l’analyse d’un investissement locatif potentiel.
le taux de capitalisation vous indique la valeur d’une propriété en fonction des revenus locatifs générés. Mais le taux de capitalisation ne prend pas en compte la puissance de l’effet de levier.,
facteurs de ROI dans le financement et le pouvoir d’utiliser l’argent ou L’OPM d’autres personnes. Cependant, parce que les conditions de prêt peuvent varier en fonction de chaque emprunteur, la même propriété peut avoir des ROIs radicalement différents.
conseils Bonus sur L’Utilisation du taux de capitalisation et du ROI
Il peut être un peu déroutant pour les investisseurs de savoir quel calcul financier utiliser lors de l’analyse d’un bien locatif. Voici trois conseils bonus sur la meilleure utilisation des formules de taux de plafonnement et de ROI:
les taux de plafonnement#1 sont bons pour comparer des propriétés similaires sur le même marché.,
par exemple, les locations unifamiliales dans un marché à forte demande de la côte ouest comme San Francisco peuvent avoir un taux de capitalisation boursière inférieur à 4%. Dans le sud-est, l’immobilier locatif dans un marché plus petit comme Birmingham, en Alabama, offre un taux de capitalisation boursière de 8% ou plus.
Cela ne signifie pas qu’un marché est meilleur ou pire que l’autre. Cela signifie simplement que chaque marché a sa propre dynamique d’investissement immobilier unique.
#2 Utilisez les mêmes calculs pour faire une comparaison « pommes à pommes ».
soyez cohérent dans la façon dont vous croquez les chiffres., Regarder le taux de capitalisation pour une propriété et le ROI pour une autre peut conduire à des opportunités manquées ou à des erreurs d’investissement. Un taux de plafond pourrait être faible en raison d’un taux d’inoccupation plus élevé que la normale, tandis qu’un ROI pourrait être élevé en raison de la façon dont la propriété est financée.
#3. la Combinaison de calculs produit les résultats les plus précis.
aucune règle ne dit que vous ne pouvez pas utiliser plus d’une mesure lors de l’analyse et de la comparaison de biens locatifs unifamiliaux. L’utilisation du taux de capitalisation et du ROI pour analyser une transaction peut vous aider à prendre la bonne décision d’investissement.,
principaux points à retenir pour la formule de taux de capitalisation et les calculs de retour sur investissement
Roofstock facilite la comparaison côte à côte de maisons unifamiliales locatives dans divers marchés à travers les États-Unis pour choisir le bon investissement immobilier pour votre portefeuille. Vous pouvez explorer les performances financières de propriétés spécifiques, analyser les statistiques de quartier et même obtenir de l’aide pour le financement.
parfois, vous entendrez des investisseurs affirmer que l’utilisation du taux de plafonnement pour mesurer les biens productifs de revenus est meilleure que le ROI, ou vice versa., Le fait est que la formule de taux de plafonnement et les calculs de ROI sont des outils clés à utiliser lors de l’analyse de la performance de l’immobilier locatif.
alors que le taux plafond mesure le taux de rendement d’une propriété locative actuellement ou devrait être, le ROI calcule ce que le rendement pourrait être.
- Le taux de plafonnement mesure le taux de rendement d’un bien locatif en fonction de L’indice de rentabilité avant frais de financement.
- Les taux de plafonnement varient en fonction du type de propriété et du marché.
- La formule du taux de plafonnement peut également être utilisée pour calculer ce que devraient être les IPO et la valeur marchande.,
- Le ROI mesure le rendement total d’un investissement en tenant compte de l’effet de levier.
- Le ROI pour la même propriété varie en fonction de la façon dont elle est financée, tandis que le taux de plafonnement de la propriété reste le même pour chaque acheteur.
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