le « ratio de la dette sur le revenu” ou « ratio DTI” comme il est connu dans l’industrie hypothécaire, est la façon dont une banque ou un prêteur détermine ce que vous pouvez vous permettre
en divisant tous vos passifs mensuels (y compris le paiement de logement proposé) par votre revenu mensuel brut, ils arrivent à un pourcentage. Ce chiffre clé est connu comme votre DTI, et doit tomber sous un certain nombre afin de se qualifier pour un prêt hypothécaire.,
Le ratio dette / revenu maximal varie selon le prêteur hypothécaire, le programme de prêt et l’investisseur, mais ce ratio varie généralement entre 40 et 50%.
Mise à jour: Grâce à la nouvelle règle sur les prêts hypothécaires admissibles, la plupart des prêts hypothécaires ont un ratio DTI back-end maximum de 43%. Cependant, il y a une exemption temporaire pour de nombreux prêts, mais beaucoup de prêteurs veulent toujours que ce nombre soit inférieur à 43%!,
aller à DTI sujets:
– Front-End et Back-End dette-à-revenu Ratios
– Max DTI pour les Prêts conformes
– Max DTI Ratio pour les prêts FHA
– Max DTI Ratio Pour va prêts
– Max DTI Ratio pour USDA prêts
– comment calculer votre inclus dans le ratio dette / revenu
– qu’est-ce qui N’est pas inclus dans votre itd
-qu’est– ce Qu’un bon ratio dette / revenu?,
– Revenu déclaré pour éviter les problèmes de Ratio de la dette au revenu
– Taux admissible pour le Ratio de la dette au revenu
Regardons un exemple de base du ratio de la dette au revenu:
Dans cet exemple, votre ratio de la dette au revenu serait 35% ($3,500/$10,000). Assez simple, non?
Eh bien, avant de penser que vous avez fini de calculer votre DTI, vous devez savoir que le ratio de la dette au revenu va plus en détail et arrive avec deux pourcentages distincts.,
Un pour l’ensemble de vos passifs mensuels divisé par votre revenu mensuel brut (ratio DTI back-end), et un pour vos dépenses mensuelles de logement proposées (y compris les taxes et les assurances) divisé par le revenu (ratio DTI front-end).,
ratio dette/revenu frontal et Back-End
- Il existe en fait deux ratios DTI
- Un pour le front-end (votre paiement de logement proposé)
- et un autre pour le back-end (qui comprend toutes les dettes mensuelles)
- certains prêteurs peuvent vous demander de rester en dessous des deux limites
dans l’exemple ci-dessus, si your 2 000 de votre passif mensuel de 3 500$, votre ratio DTI frontal serait de 20% et votre ratio DTI back-end serait de 35%.,
certaines banques et prêteurs exigent que les deux chiffres tombent sous un certain pourcentage, bien que le ratio DTI back-end soit plus important car il prend en compte toutes vos dettes mensuelles et est donc plus représentatif du risque que vous présentez au prêteur.
Vous pouvez voir une dette au revenu requis de dire 30/45., En utilisant notre même exemple, votre ratio DTI frontal de 20% pour les dépenses de logement seulement serait de 10% en dessous de la limite de 30%, et votre ratio DTI back-end de 35% aurait également une autorisation de 10%, vous permettant de vous qualifier pour le programme de prêt, au moins en ce qui concerne le revenu.
*Si vous possédez une autre propriété avec une hypothèque, elle devrait être incluse dans le ratio de l’ITD de base parce qu’elle ne fait pas partie du nouveau prêt que vous demandez.,
DTI Max pour les Prêts conformes (Fannie Mae et Freddie Mac)
- Max historique est de 28/36
- Fannie et Freddie permettent jusqu’à 43% DTI
- mais peut aller jusqu’à 45-50% avec des facteurs de compensation
- et seulement 36% si c’est une souscription manuelle
Le classique, « les ratios” règle générale » sont de 28/36, ce qui signifie que votre ratio frontal ne doit pas dépasser 28% et votre ratio Back-end ne doit pas dépasser 36%.
Cependant, cette mesure est plus conservatrice que ce que vous pourriez voir dans la pratique aujourd’hui. Par exemple, à l’époque, de nombreux propriétaires ont déposé 20%., Aujourd’hui, les acomptes sont souvent juste 3-10%, pour vous donner une certaine perspective.
mais, Fannie Mae impose toujours un DTI maximum de 36% pour les prêts souscrits manuellement, bien que la majorité des prêts soient approuvés via leur système de souscription automatisé appelé Desktop Underwriter (DU).
et DU permettra DTI jusqu’à 45%, et aussi haut que 50% avec des facteurs de compensation, tels que des actifs abondants, plus grand acompte, grand crédit, etc.
En d’autres termes, vous pouvez plier les règles un peu si vous êtes un bon emprunteur autrement., Mais si vous avez un mauvais crédit et rien dans votre compte d’épargne, ne vous attendez pas à des faveurs dans le département DTI.
Pour Freddie Mac, les souscripteurs doivent inclure une explication écrite qui justifie le dépassement des ratios 28/36 lorsque les fichiers sont souscrits manuellement. Comme Fannie, les ratios peuvent augmenter si le fichier est approuvé via la souscription automatisée.,
Ratio DTI Max pour les prêts FHA
- La Ligne directrice générale est des ratios max de 31/43
- bien qu’il puisse potentiellement être beaucoup plus élevé
- sur la base des résultats d’une souscription automatisée
- potentiellement aussi élevé que 55% (voire plus au cas par cas)
le DTI max pour les prêts FHA dépend à la fois souscrite. Certains prêteurs autoriseront tout ce que l’AUS (Automated Underwriting System) permet, bien que certains prêteurs aient des superpositions qui limitent le DTI à un certain nombre, disons 55%.,
Ces limites peuvent également être réduites si votre pointage de crédit est inférieur à un certain seuil, par exemple en dessous de 620, un seuil clé de pointage de crédit.
pour les prêts souscrits manuellement, les ratios d’endettement maximum sont de 31/43. Cependant, pour les emprunteurs qui sont admissibles en vertu des maisons éconergétiques (EEH) de la FHA, des « ratios extensibles” de 33/45 sont utilisés.
ces limites peuvent être encore plus élevées si l’emprunteur a des facteurs compensatoires, tels qu’un acompte important, des économies accumulées, des antécédents de crédit solides, un potentiel d’augmentation des revenus, une augmentation minimale des dépenses de logement (pas de choc de paiement), etc., Encore une autre raison de construire le crédit et économiser de l’argent avant de demander une hypothèque!
Pour résumer, si vous pouvez prouver au prêteur que vous êtes un emprunteur plus fort que votre ratio DTI élevé ne le permet, vous pourrez peut-être vous en sortir. Il suffit de noter que cet appétit pour le risque variera selon le prêteur hypothécaire.
notez Également que les primes d’assurance hypothécaire est inclus dans ces chiffres.,
Ratio DTI Max pour les prêts VA
- VA déclare 41% est Max acceptable DTI
- et 41% max sans facteurs de compensation est probablement la limite
- Possible d’obtenir approuvé avec DTI entre 41-50% avec facteurs de compensation
- ou même plus
pour les prêts va, les mêmes règles uw automatisées/manuelles s’appliquent. Si vous obtenez une approbation AUS, le ratio DTI maximum peut être assez élevé.
cependant, s’il est souscrit manuellement, le ratio dette / revenu maximal est de 41% (back-end)., Il n’y a pas d’exigence de ratio d’endettement initial pour les prêts VA.
encore une fois, comme pour les prêts FHA, si vous avez des facteurs compensatoires et que le prêteur le permet, vous pouvez dépasser le seuil de 41% et bénéficier de limites DTI plus élevées.
plus précisément, si votre revenu résiduel est de 120% de la limite acceptable pour votre région géographique, la limite de 41% DTI peut être dépassée, tant que le prêteur vous donne le feu vert.
en d’autres termes, la plupart de ces limites ne sont pas gravées dans le marbre, en supposant que vous êtes un bon emprunteur autrement.,
Ratio DTI max pour les prêts USDA
- Généralement fixé à 29/41 max
- Mais la souscription automatisée peut permettre des limites plus élevées
- Telles que 32/44 max avec des facteurs de compensation
- Et des cœurs de crédit minimum de 680
Pour les prêts USDA, les ratios DTI max sont fixés à 29/41. Cependant, si le prêt est approuvé via le Système de souscription garantie (GUS), ces ratios peuvent être dépassés quelque peu, à l’instar des prêts FHA/VA. Si le prêt est souscrit manuellement, les limites peuvent être dépassées si le prêt est admissible à une exonération du ratio d’endettement.,
longue histoire courte, si vous avez une cote de crédit de 680 ou plus, de solides antécédents professionnels et le potentiel d’augmentation des gains à l’avenir, vous pouvez obtenir l’approbation d’un prêt USDA avec des ratios de qualification plus élevés. Mais ils sont encore assez stricte.,
Comment calculer votre ratio DTI
- Prenez votre revenu mensuel brut
- Et divisez-le par votre paiement de logement proposé
- Puis votre paiement de logement proposé et vos passifs mensuels
- Pour obtenir les deux ratios d’endettement
Si vous souhaitez calculer votre ratio dette / revenu, prenez simplement votre revenu annuel brut moyen basé sur vos deux dernières déclarations de revenus et divisez-le par 12 (mois).
Donc, si vous avez gagné en moyenne 100 000 gross brut (avant impôts) chaque année au cours des deux dernières années, cela équivaudrait à 8 333 per par mois de revenu.,
Ensuite, additionnez tous vos passifs mensuels et votre paiement de logement proposé (y compris les taxes, les assurances, HOA le cas échéant) et divisez ce total par votre revenu mensuel et le tour est joué.
Pour ce paiement de logement proposé, vous pouvez utiliser mon calculateur de paiement hypothécaire pour obtenir le P&I paiement. Ensuite, rassemblez les assurances, les taxes et les autres coûts de chaque source pour une estimation précise.
Quand je dis passifs, je veux dire tous les paiements minimums qui apparaissent sur votre rapport de crédit., Les factures qui n’apparaissent pas sur votre rapport de crédit ne sont généralement pas comptabilisées dans votre ratio dette/revenu, car elles ne sont pas liées au crédit et / ou documentées.
par exemple, les primes d’assurance maladie, une facture de téléphone portable, une facture de câble, une facture de jardinage, une adhésion à un gymnase ou un service de piscine peuvent ne pas figurer dans votre DTI. C’est une bonne chose si vous le coupez de près.
gardez à l’esprit que vous aurez besoin d’un rapport de crédit gratuit pour voir avec précision quels sont tous vos paiements mensuels. Heureusement, elles sont très faciles à trouver ces jours-ci.,
Un rapport de crédit vous montrera quel est votre paiement minimum ou mensuel pour chaque tradeline répertoriée, ce qui facilite leur addition.,
coûts mensuels typiques inclus dans le ratio dette/revenu:
- paiements par carte de crédit
- prêts étudiants
- prêt auto/Baux
- prêts personnels
- pension alimentaire
- pension alimentaire pour enfants
- prêts hypothécaires et prêts sur fonds propres sur d’autres propriétés que vous possédez
- frais de, Hoa cotisations
Tout ce qui précède compte contre votre revenu, donc si vous pouvez éliminer ou réduire ces dettes, votre revenu ira plus loin en termes de ce que vous êtes en mesure de se permettre.,
en ce qui concerne le plastique, le paiement minimum par carte de crédit figurant sur votre rapport de crédit sera pris en compte. Raison de plus pour demander un prêt hypothécaire lorsque toutes vos cartes de crédit sont remboursées, sans nouveaux frais, si possible.
certaines banques et prêteurs permettent d’exclure les cartes de crédit à versements (frais) telles que celles émises par American Express du ratio dette / revenu, car elles représentent souvent des milliers de dollars par mois et sont probablement remboursées mensuellement.,
ce qui n’est pas inclus dans votre DTI
- primes D’assurance automobile
- primes D’assurance maladie
- factures de téléphone portable
- factures de câble
- factures de jardinage
- factures de nettoyage de piscine
- service de ménage et ainsi de suite
en même temps, beaucoup d’articles ne sont pas inclus dans Les exemples incluent l’assurance automobile, l’assurance maladie et diverses dépenses mensuelles comme les factures de téléphone portable et les factures de câble.
de plus, des choses comme une facture mensuelle de nettoyage de piscine ou une facture de jardinage ne seront probablement pas incluses.,
Ce n’est pas une chose sûre, mais généralement ce type de choses n’est pas inclus dans votre ratio dette / revenu, bien qu’il puisse déjà être pris en compte parce que les limites DTI supposent que vous avez ces autres dépenses.
C’est pourquoi les prêteurs n’autorisent pas les ratios DTI jusqu’à 100% – il y a un gros tampon pour tenir compte de ces dépenses quotidiennes que nous encourons tous.
Quoi qu’il en soit, supposons que vous avez 1 000 monthly de passif mensuel sur votre rapport de crédit grâce à certaines cartes de crédit et un prêt automobile, et un paiement de logement proposé de 2 000 including, y compris l’assurance et les taxes., Si nous combinons ces deux chiffres, nous arrivons à 3 000$.
maintenant, prenez simplement cette dette mensuelle de 3 000 $et divisez-la par notre revenu mensuel initial de 8 333$. Cela nous donne un ratio dette / revenu de 36%. Ce nombre est inférieur au maximum et devrait être suffisant pour obtenir une hypothèque, tant que vous êtes admissible autrement.
soit dit en passant, le ratio dette / revenu initial serait de 24%, soit 2 000 divided divisé par 8 333$.
le ratio dette / revenu est un excellent moyen de savoir combien de maison vous pouvez vous permettre, ainsi que le paiement hypothécaire maximal auquel vous êtes admissible., Il suffit d’additionner tous vos passifs et votre paiement hypothécaire proposé plus les taxes et l’assurance pour voir quel type de prêt vous pouvez contracter.
de toute évidence, vous devrez jeter un coup d’œil aux taux hypothécaires actuels, puis brancher le montant de votre prêt dans un calculateur hypothécaire pour trouver ce paiement proposé, puis faire de votre mieux pour l’assurance et les taxes.
Si vous voulez un crédit supplémentaire, obtenez des devis d’assurance dès le début et visitez le site Web de votre évaluateur fiscal pour affiner ces chiffres.,
vous voudrez probablement faire preuve de prudence et tout arrondir, y compris le taux hypothécaire, pour vous assurer que vous ne calculez pas votre IDD trop généreusement.
qu’Est Ce qu’une Bonne Dette au Ratio du Revenu?
- Le plus bas est le mieux
- ce qui est le contraire de la notation de crédit
- Mais tant que vous êtes en dessous du maximum
- cela ne devrait pas affecter votre demande de prêt immobilier
contrairement à une cote de crédit, où plus est,
Si vous pesez la question louer vs acheter et / ou si vous regardez des propriétés à acheter, vous devez absolument connaître votre ratio DTI bien à l’avance pour affiner votre recherche.
Mais comme les cotes de crédit, qui cessent de vous bénéficier à un certain niveau, il y a un point où peu importe le niveau de votre DTI.
vraiment, vous voulez juste / avez besoin qu’il soit en dessous des seuils clés énumérés ci-dessus. Tant que vous êtes en dessous de ces chiffres, vous êtes « bon., »
alors concentrez-vous simplement sur le fait d’être en dessous des ratios maximaux et vous aurez une bonne chance d’obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire, en supposant que vous répondez aux autres critères de qualification pour des choses comme les antécédents de crédit, les actifs, etc.
comme indiqué, il est bon d’avoir un tampon au cas où les taux hypothécaires augmenteraient de la demande au financement, ou si une dette mensuelle était omise ou sous-estimée par erreur.
conseil: si votre DTI est trop élevé, vous pourrez peut-être l’abaisser en mettant plus d’argent et / ou en achetant votre taux d’intérêt, ce qui réduira le paiement mensuel., Il y a donc toujours des options si vous prenez un mauvais virage!
revenu déclaré Pour éviter les problèmes de Ratio dette/revenu
- Pour ceux qui ont du mal à respecter les exigences de ratio DTI
- Un prêt à revenu déclaré pourrait être utile
- Mais attendez-vous à un taux d’intérêt plus élevé en conséquence
- et soyez prêt à documenter une quantité importante d’actifs
Il est également possible de suivre la voie du revenu déclaré Si vous revenu seul., Mais contrairement aux prêts du menteur du début des années 2000, les prêts déclarés d’aujourd’hui reposent sur une stabilité saine des actifs pour compenser toute insuffisance de revenu.
Un tel exemple est un prêt de relevé bancaire, qui calcule le revenu en utilisant l’historique des dépôts bancaires sur une certaine période de temps. Donc, vous avez encore besoin d’avoir beaucoup d’argent à la banque pour obtenir un prêt hypothécaire.
Si vous vous trouvez dans cette situation, les courtiers hypothécaires peuvent être utiles parce qu’ils travaillent avec une variété de banques et de prêteurs, y compris les prêteurs spécialisés. Les grandes banques de détail peuvent ne pas être en mesure de vous accueillir.,
Avant la crise, à peu près toutes les banques et les prêteurs offrent des prêts de documentation réduits tels que les prêts SIVA (stated income, verified assets) et les prêts sans ratio (No income, verified assets), et très peu d’emprunteurs ont effectivement documenté leurs revenus. Ces jours ont passé.
Beaucoup de gens pensent que les prêts à taux réduit ne font qu’étirer la vérité, mais ils peuvent également être utiles pour les emprunteurs qui ont récemment augmenté leur revenu brut, ou ceux qui ont des calendriers d’imposition compliqués, généralement des emprunteurs indépendants.,
taux admissible pour le ratio dette/revenu
- faites attention au taux admissible utilisé par le prêteur
- qui pourrait différer du taux de note sur le prêt
- Si vous demandez un prêt hypothécaire à taux variable
- vous pourriez être tenu de vous qualifier à un taux d’intérêt plus élevé pour tenir compte des ajustements de taux futurs
Une chose importante à garder à Trouvez votre ratio dette / revenu.,
De nombreux emprunteurs peuvent penser que leur taux de départ ou leur paiement minimum est leur taux admissible, mais la plupart des banques et des prêteurs qualifieront toujours l’emprunteur à un taux d’intérêt plus élevé pour s’assurer que l’emprunteur peut gérer une plus grande quantité de dette à l’avenir en supposant que les paiements augmentent.
Par exemple, un emprunteur peut être dans un prêt hypothécaire à taux variable avec un paiement mensuel de seulement 1 000$, mais leur paiement entièrement indexé pourrait un peu plus élevé, disons 1 500$, après la fin de la période fixe.,
pour qu’une banque ou un prêteur puisse évaluer efficacement la capacité de l’emprunteur à gérer la dette, en particulier lorsque le paiement minimum n’est plus disponible pour l’emprunteur, le prêteur doit qualifier l’emprunteur au plus élevé des deux paiements.
cela donne la sécurité du prêteur et empêche les emprunteurs sous-qualifiés de mettre la main sur des prêts hypothécaires qu’ils ne peuvent pas vraiment se permettre.
Les emprunteurs doivent également noter que la plupart des dettes ne peuvent pas être remboursées pour être admissibles., Si vous avez des dettes sur des cartes de crédit ou d’autres comptes renouvelables et que vous prévoyez de les rembourser avec votre nouveau prêt, les paiements mensuels seront probablement toujours pris en compte dans votre DTI.
cela empêche un emprunteur de refinancer son hypothèque ou d’acheter une nouvelle maison et d’empiler toute sa dette en cours sur l’hypothèque, juste pour accumuler plus de dette sur ces cartes un mois plus tard.
il permet également à la banque ou au prêteur d’obtenir une véritable mesure de la capacité d’un emprunteur à gérer sa dette., Cependant, les prêteurs permettent généralement aux emprunteurs de rembourser leur dette à tempérament tant qu’ils disposent d’actifs suffisants et vérifiés.
Mais comme mentionné précédemment, il est préférable de demander un prêt hypothécaire lorsque vous n’avez pas beaucoup de dettes. En plus d’être en mesure de se qualifier pour un montant de prêt plus important, vos scores de crédit seront probablement plus élevés en conséquence, qui peut vous atterrir un taux inférieur!
Vous pouvez télécharger mon Calculateur de Ratio Dette / Revenu basé sur Excel ci-dessous pour comprendre ce que vous pouvez vous permettre: Calculateur de Ratio Dette / Revenu., Ou consultez des calculatrices de prêt similaires sur le web si vous avez besoin d’aide avec votre calcul DTI. J’ai aussi un calculateur d’abordabilité Hypothécaire basé sur le web qui peut aider.
en savoir plus: est-ce que je suis admissible à un prêt hypothécaire?
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