minél több információja van egy potenciális bérleti ingatlanbefektetésről, annál jobb döntést hozhat. Az ingatlanbefektetők által leggyakrabban használt két mutató a cap rate és a ROI.
sajnos ezeket a kifejezéseket gyakran összekeverik és visszaélnek, még tapasztalt befektetők is. Ebben a cikkben, megbeszéljük a különbség a cap ráta ROI, valamint, hogy az egyes képlet lehet használni elemzésekor befektetési ingatlan.,
A felső határ és a ROI meghatározása
a felső határ mértéke (kapitalizációs ráta) a bérleti díj megtérülési rátáját méri.
a kap-kamat számítása jövedelemtermelő tulajdonságokkal történik, és nem befolyásolja a jelzálog-kifizetéseket. A kap-Arány képlet szintén jó eszköz a hasonló tulajdonságok összehasonlításakor ugyanazon a piacon.
ROI (megtérülés) arra szolgál, hogy figyelemmel kísérje, milyen jól teljesít egy befektetés.,
a ROI-számítás olyan ingatlanokra használható, amelyek nem generálnak jövedelmet, és hosszabb távú, készpénzben folyó vételi és holding befektetésekre. Ellentétben a kap arány kiszámítása, ROI tényezők a finanszírozási költségek.
Mielőtt elkezdenénk: Három legfontosabb pénzügyi kifejezéseket tudni,
három fontos feltételek, hogy megértsék, mielőtt elkezdené kiszámítása a kap arány vagy a ROI a bérleményt:
- Nettó működési jövedelem (NOI) – az éves cash származó jövedelmet a bérleti ingatlan után normál működési költségek levonása., A NOI nem tartalmazza a jelzálogfizetés vagy a nem készpénzes költségek levonását, például az értékcsökkenést, amelyet a befektető adóköteles jövedelmének csökkentésére használnak.
- Cash flow-az éves cash jövedelem levonása után jelzálog ráfordítás a NOI. Egy jó módja annak, hogy úgy gondolja, a cash flow, hogy mennyi pénzt te maradt a végén a nap után az összes számlát fizetik.
- piaci érték-mit kell eladni egy ingatlan egy adott időpontban., Vegye figyelembe, hogy a piaci érték nem mindig ugyanaz, mint a piaci ár, mert egy adott ingatlan többet (vagy kevesebbet) érhet az egyik befektetőnek, mint a másiknak.
Most, hogy már ezek az alapvető bérlemény mutatók tartozó, nézzük meg, hogyan kell kiszámítani kap ráta pedig ROI, a legjobb használ, minden képlet., 
Hogyan kell Kiszámítani egy Bérelt Ingatlan Kap Arány
A kap arány formula intézkedések három dolgot:
- Bérelt ingatlan megtérülési ráta
- Mennyi jövedelem egy ingatlan generál alapján a kikiáltási ár
- Mi a piaci értéke, ingatlan alapján a jövedelem
Sapka arány formula
Tőkésítési ráta = NOI / Piaci érték
- $10,000 NOI / $125,000 piaci érték = .08 vagy 8% – os kapráta
ne feledje, hogy a kap-kamatláb képlet az éves jövedelemen alapul., Emiatt ugyanazon ingatlan felső határa évről évre változhat.
például, ha egy bérleti díj tavaly három hónapig üresen állt, de ebben az évben teljes mértékben elfoglalt volt, akkor a tavalyi felső határ alacsonyabb lenne az idén. Ennek oka az, hogy a tavalyi NOI alacsonyabb volt a magas üresedési ráta miatt.
mi a NOI kell alapulnia Cap ráta
akkor is használja a cap ráta képlet annak meghatározására, hogy mi a NOI egy bérleti ingatlan kell alapulnia a kért ár és a cap árak hasonló tulajdonságok ugyanazon a piacon:
- 8% (.,08) piaci sapka mértéke x $ 125,000 kérési ár = $10,000 NOI
itt van egy másik módja annak, hogy nézd meg a számítás. Ha egy házban eladó egy kikiáltási ára $150,000 egy olyan piacon, ahol kap az árak a hasonló tulajdonságok 8% – ot, a NOI kell:
- 8% – os felső korlát kamatláb x 150.000 dollárt kért ár = $12,000 kell a NOI, minden más egyenlő
Meghatározó Piaci Értéket Kap Arány
Ha tudja, hogy egy ingatlan NOI, valamint a piaci kap értékelje ön is meghatározzák a piaci értéke egy ház:
- $12,000 NOI / 8% (.,08) cap rate = $150,000 piaci érték
mi a jó Cap Arány?
A Kap-arányok az azonos piaci területen lévő hasonló ingatlanok kockázatát és potenciális jövedelmezőségét mérik. A kapitalizációs rátákat a kereslet és a kínálat is befolyásolja.
például egy három – és négyszobás lakóházzal szomszédos két hálószobás házat valószínűleg nehezebb lesz bérelni, így az ingatlanfedezeti arány magasabb lesz. Más szóval, kapsz egy magasabb kap Arány cserébe vesz a kockázata vásárol egy kisebb házat egy olyan területen, ahol a nagyobb lakások a norma.,
most fontolja meg egy olyan városi területet, ahol az Egy hálószobás bérleti díjak hiányosak, és nagy a kereslet az egyszemélyes, fehérgalléros munkavállalók iránt. A kap mértéke alacsonyabb lenne, mint egy nagyobb ingatlan, amely nem felel meg a cél bérlő a piacon.
a tisztességes piaci bérleti díjak, a piaci értékek, az ingatlanadók és a működési költségek szomszédságonként, városonként és államonként változnak. Emiatt az egyik piac számára a jó kap-arány rossz kap-arány lesz egy másik piac számára.
egy nagyszerű módja annak,hogy megismerjék a piaci sapka árak nézi bérlakások eladó a Roofstock marketplace., Kapsz egy jó érzést, amit egy családi beruházások kínálnak a különböző területeken. Ezután határozza meg a befektetési stratégia alapján befektetni kívánt piacok átlagos kap-arányát.
hogyan kell kiszámítani a ROI-t egy bérleti ingatlanra
a ROI (befektetés megtérülése) méri a befektetési ingatlan teljes megtérülését., ROI úgy véli, két dolgot:
- Készpénz befektetett vagy az előleg készült
- Tartozást, illetve jelzálogot használt, hogy megvásárolja az ingatlant
ROI Formula
ROI = Éves hozam / Összesen befektetési
ROI kiszámításához használjuk ugyanazt a $125,000 ház egy NOI $10,000, hogy mi kiszámításához használt sapka arány. Ha tesz 20% LE – vagy $25,000 – és finanszírozza a többi éves jelzálog kifizetése $6,000 A ROI lenne:
- $ 4,000 éves hozam ($10,000 NOI – $6,000 jelzálog fizetés) / $25,000 teljes befektetés = .,16 vagy 16% ROI
hogyan ” lé “a ROI
egy ROI lehet “juiced” vagy növeli alapján, hogy egy ingatlan finanszírozása.
például, ha a $125,000 házat egy $25,000 előleg és egy kamat csak kölcsön helyett egy teljesen amortizált hitel, a juiced ROI lenne:
- $ 6,000 éves hozam ($10,000 NOI -$ 4,000 kamat csak jelzálog fizetés) / $25,000 teljes befektetés = .24 vagy 24% ROI
az ingatlan finanszírozásának megváltoztatásával 50% – kal növeltük a ROI-t. A ROI is lehet juiced azáltal, hogy egy alacsonyabb előleget., Mindkét esetben a tőkeáttétel erejét használja.
mi a jó ROI?
mi teszi a jó ROI-t az egyéni befektetési stratégia, az ingatlan típusa, valamint a bérleti ingatlan piaca alapján. Egyes befektetők elégedettek a 10% – os ROI-val, míg mások, akik rövid távon fektetnek be, csak akkor vásárolnak ingatlant, ha az ROI 20%, 30% vagy több.
az egyik módja annak, hogy meghatározzuk, mi a ROI jó az Ön számára, hogy elkezdjük az ingatlan finanszírozását., Miután megismerte az előleget, a kamatlábat és a hitelfeltételeket, összehasonlíthatja a ROIs-t a különböző befektetésekkel, hogy megnézze, melyik generálja a legmagasabb hozamot.
jobb a Cap Rate vagy a ROI használata?
mind a kap-kamatláb-képlet, mind a ROI-számítás fontos szerepet játszik a potenciális bérleti ingatlanbefektetések elemzésében.
a kapitalizációs ráta megmutatja, hogy egy ingatlannak mit kell érnie a generált bérleti jövedelem alapján. De a kap mértéke nem veszi figyelembe a tőkeáttétel erejét.,
ROI tényezők a finanszírozásban és más népek pénzének vagy OPM-nek a felhasználásában. Mivel azonban a kölcsön feltételei az egyes hitelfelvevők alapján változhatnak, ugyanaz a tulajdonság drámaian eltérő ROIs lehet.
Bonus Tips on Using Cap Rate and ROI
kissé zavaró lehet a befektetők számára, hogy tudják, melyik pénzügyi számítást kell használni a bérleti ingatlanok elemzésekor. Íme három bónusz tipp, hogyan lehet a legjobban használni cap arány és ROI képletek:
#1 Cap árak jó összehasonlítására hasonló tulajdonságok ugyanazon a piacon.,
például az egycsaládos bérleti díjak egy olyan nagy igényű Nyugati Parti piacon, mint San Francisco, kevesebb, mint 4% – os piaci felső határral rendelkezhetnek. A délkeleti, Bérleti Ingatlan egy kisebb piacon, mint Birmingham, Alabama biztosít a piaci sapka mértéke 8% vagy több.
Ez nem jelenti azt, hogy az egyik piac jobb vagy rosszabb, mint a másik. Ez egyszerűen azt jelenti, hogy minden piacnak saját egyedi ingatlanbefektetési dinamikája van.
# 2 ugyanazokat a számításokat használja az “alma-alma” összehasonlításhoz.
legyen következetes a számok összeroppantásában., Az egyik ingatlanra vonatkozó kap-arányt, a másikra vonatkozó ROI-t pedig kihagyott lehetőségekhez vagy befektetési hibákhoz vezethet. A kap aránya alacsony lehet a normálisnál magasabb üresedési ráta miatt, míg a ROI magas lehet az ingatlan finanszírozásának módja miatt.
# 3 A számítások kombinálása hozza a legpontosabb eredményeket.
nincs olyan szabály, amely szerint nem lehet egynél több mutatót használni az egycsaládos bérleti ingatlanok elemzésekor és összehasonlításakor. Mind a cap, mind a ROI használata az üzlet elemzéséhez segíthet a megfelelő befektetési döntés meghozatalában.,
cap rate formula és ROI számítások Kulcsátvételi módjai
a Roofstock megkönnyíti az egycsaládos bérlakások egymás melletti összehasonlítását az Egyesült Államok különböző piacain, hogy kiválassza a portfóliójához megfelelő befektetési ingatlant. Meg lehet fúrni az adott ingatlan pénzügyi teljesítményét, elemezni a szomszédsági statisztikákat, sőt segítséget is kaphat a finanszírozásban.
néha hallani fogja a befektetők azt állítják, hogy a kap mértéke mérésére jövedelemtermelő ingatlan jobb, mint a ROI, vagy fordítva., Az a tény, hogy mind a kap-kamatláb-képlet, mind a ROI-számítások kulcsfontosságú eszközök a bérleti ingatlanok teljesítményének elemzéséhez.
míg a kap mértéke azt méri, hogy a bérleti ingatlan megtérülési rátája jelenleg vagy kellene, a ROI kiszámítja, hogy mi lehet a megtérülés.
- a felső határérték a bérleti ingatlan megtérülési rátáját a NOI alapján méri a finanszírozási költség előtt.
- a felső határérték az ingatlan típusától és a piactól függően változik.
- A Kap-ráta képlete felhasználható a NOI és a piaci érték kiszámításához is.,
- a ROI a tőkeáttételben lévő befektetési faktoring teljes megtérülését méri.
- az ugyanazon ingatlanra vonatkozó ROI a finanszírozás módjától függően változik, míg az ingatlanfedezet aránya minden vevő esetében azonos marad.
Vélemény, hozzászólás?