Più informazioni hai su un potenziale investimento immobiliare in affitto, la decisione migliore che sarai in grado di prendere. Due delle metriche più frequentemente utilizzate dagli investitori immobiliari sono cap rate e ROI.
Sfortunatamente, questi termini sono spesso confusi e utilizzati in modo improprio, anche da investitori esperti. In questo articolo, discuteremo la differenza tra cap rate e ROI, e come ogni formula può essere utilizzata quando si analizza investimento immobiliare.,
Definizione di Cap Rate e ROI
Cap rate (tasso di capitalizzazione) misura il tasso di rendimento di una proprietà in affitto.
Il calcolo del tasso di cap viene utilizzato con le proprietà che producono reddito e non tiene conto dei pagamenti ipotecari. La formula cap rate è anche un buon strumento da utilizzare quando si confrontano proprietà simili nello stesso mercato.
Il ROI (return on investment) viene utilizzato per monitorare il rendimento di un investimento.,
Il calcolo del ROI può essere utilizzato per le proprietà di riabilitazione e fix-and-flip che non generano reddito e gli investimenti buy-and-hold a più lungo termine che sono flussi di cassa. A differenza del calcolo del tasso di cap, fattori ROI nel costo del finanziamento.
Prima di iniziare: Tre termini finanziari importanti da conoscere
Ci sono tre termini importanti da capire prima di iniziare a calcolare il tasso cap o il ROI di una proprietà in affitto:
- Net operating income (NOI) – il reddito di cassa annuo generato da una proprietà in affitto dopo le normali spese operative sono stati dedotti., NOI non include detrazioni per un pagamento ipotecario o spese non in contanti come l’ammortamento che vengono utilizzati per ridurre il reddito imponibile di un investitore.
- Flusso di cassa-il reddito annuo in contanti dopo aver dedotto la spesa ipotecaria dal NOI. Un buon modo per pensare al flusso di cassa è quanti soldi ti rimangono alla fine della giornata dopo che tutte le bollette sono state pagate.
- Valore di mercato-ciò che una proprietà dovrebbe vendere per un dato punto nel tempo., Si noti che il valore di mercato non è sempre la stessa cosa del prezzo di mercato, perché una proprietà specifica potrebbe valere più (o meno) per un investitore rispetto a un altro.
Ora che abbiamo queste metriche di base di proprietà in affitto coperti, diamo un’occhiata a come calcolare cap rate e ROI, e gli usi migliori per ogni formula.,
Come Calcolare le Proprietà in Affitto Cap Rate
Il tappo formula del tasso misure di tre cose:
- immobili in Affitto tasso di rendimento
- Quanto reddito di un immobile dovrebbe essere la generazione basato sul prezzo
- Qual è il valore di mercato di una proprietà dovrebbe essere basata sul reddito
Cap tasso di formula
Capitalizzazione tasso di = NOI / valore di Mercato
- $10.000 di NOI / 125.000 dollari valore di mercato = .08 o 8% cap rate
Tenete a mente che la formula cap rate si basa sul reddito annuo., Per questo motivo, il tasso di cap della stessa proprietà può variare di anno in anno.
Ad esempio, se un noleggio è stato vacante per tre mesi l’anno scorso, ma completamente occupato quest’anno, il tasso di cap per l’anno scorso sarebbe inferiore rispetto a quest’anno. Questo perché NOI dello scorso anno era inferiore a causa di un alto tasso di posti vacanti.
Ciò che il NOI dovrebbe essere basato su Cap Rate
È inoltre possibile utilizzare la formula cap rate per determinare ciò che il NOI di una proprietà in affitto dovrebbe essere basato sul prezzo richiesto e le tariffe cap per immobili simili nello stesso mercato:
- 8% (.,08) market cap rate x price 125.000 prezzo richiesto = $10.000 NOI
Ecco un altro modo per guardare il calcolo. Se voi vedere una casa in vendita con un prezzo di $150.000 in un mercato dove cap tariffe per proprietà simili sono l ‘ 8%, il NOI dovrebbe essere:
- 8% tasso massimo x di 150.000 $prezzo = $12,000 dovrebbe essere il NOI, a parità di altre condizioni
Determinare il Valore di Mercato con Cap Tasso
Se si conosce una struttura a NOI e la capitalizzazione di mercato, di tasso di è anche possibile determinare il valore di mercato di una casa:
- $12,000 NOI / 8% (.,08) cap rate = $150.000 valore di mercato
Che cosa è un buon Cap Rate?
I tassi di capitalizzazione misurano il rischio e la redditività potenziale di immobili comparabili nella stessa area di mercato. I tassi di capitalizzazione sono influenzati anche dalla domanda e dall’offerta.
Ad esempio, una casa con due camere da letto in un quartiere con case a tre e quattro camere da letto sarà probabilmente più difficile da affittare, quindi il tasso di cap di proprietà sarà più alto. In altre parole, stai ricevendo un tasso di cap più alto in cambio di prendere il rischio di acquistare una casa più piccola in una zona dove le case più grandi sono la norma.,
Ora, considera un’area urbana in cui gli affitti di una camera da letto scarseggiano e la domanda elevata da parte di singoli colletti bianchi. Il tasso di cap sarebbe inferiore rispetto a una proprietà più grande che non corrisponde al tenant di destinazione per il mercato.
Gli affitti di mercato equo, i valori di mercato, le tasse di proprietà e le spese operative variano a seconda del quartiere, della città e dello stato. A causa di questo, un buon tasso di cap per un mercato sarà un tasso di cap cattivo per un altro mercato.
Un ottimo modo per iniziare a familiarizzare con i tassi di capitalizzazione di mercato è guardando le case in affitto in vendita sul mercato Roofstock., Si otterrà una buona sensazione per ciò che gli investimenti unifamiliari offrono in diverse aree. Successivamente, determinare il tasso medio di capitalizzazione per i mercati in cui si desidera investire in base alla strategia di investimento.
Come calcolare il ROI per una proprietà in affitto
Il ROI (return on investment) misura il rendimento totale di un investimento immobiliare., ROI considera due cose:
- Denaro investito o l’acconto effettuato
- Debito o ipoteca utilizzato per l’acquisto della proprietà
Formula ROI
ROI = Rendimento annuo/Investimento totale
Per calcolare il ROI, usiamo la stessa casa $125.000 con un NOI di $10.000 che abbiamo usato per calcolare il tasso cap. Se si mette il 20% o $25.000 – e finanziare il resto con un tasso annuo di pagamento di un mutuo di $6.000 per calcolare il ROI sarebbe:
- $4.000 per il ritorno annuale (a$10.000 NOI – 6.000 dollari di pagamento dei mutui) / $25,000 investimento totale = .,16 o 16% ROI
Come “succo” Il ROI
Un ROI può essere ‘juiced’ o potenziato in base a come una proprietà è finanziata.
Per esempio, se il $125,000 casa è stata acquistata con $25.000 di anticipo e un interesse solo prestito, invece, di una cucina completamente ammortizzato del prestito, il juiced ROI sarebbe:
- $6,000 ritorno annuale (a$10.000 NOI – $4,000 interesse solo mutuo pagamento) / $25,000 investimento totale = .24 o 24% ROI
Abbiamo aumentato il ROI del 50% cambiando il modo in cui la proprietà è stata finanziata. Il ROI potrebbe anche essere spremuto effettuando un acconto più basso., In entrambi i casi, stai usando il potere della leva.
Che cos’è un buon ROI?
Ciò che rende un buon ROI varia in base alla strategia di investimento individuale, al tipo di proprietà e al mercato in cui si trova la proprietà in affitto. Alcuni investitori sono soddisfatti di un ROI del 10%, mentre altri investono a breve termine non compreranno una proprietà a meno che il ROI non sia del 20%, 30% o più.
Un modo per determinare quale ROI è buono per te è iniziare con il modo in cui la proprietà sarà finanziata., Una volta che conosci il tuo acconto, il tasso di interesse e le condizioni del prestito, puoi confrontare il ROI su diversi investimenti per vedere quale genera il rendimento più alto.
È meglio usare Cap Rate o ROI?
Sia la formula cap rate che il calcolo del ROI svolgono un ruolo importante nell’analisi di un potenziale investimento immobiliare in affitto.
Tasso di capitalizzazione mostra ciò che una proprietà dovrebbe valere in base al reddito da locazione generato. Ma cap rate non tiene conto del potere della leva finanziaria.,
Fattori di ROI nel finanziamento e il potere di usare denaro o OPM di altri popoli. Tuttavia, poiché i termini di prestito possono variare in base a ciascun mutuatario, la stessa proprietà può avere ROI drammaticamente diversi.
Bonus Suggerimenti su come utilizzare Cap Rate e ROI
Può essere un po ‘ di confusione per gli investitori di sapere quale calcolo finanziario da utilizzare quando si analizza la proprietà in affitto. Ecco tre suggerimenti bonus su come utilizzare al meglio le formule cap rate e ROI:
#1 I tassi Cap sono buoni per confrontare proprietà simili nello stesso mercato.,
Ad esempio, gli affitti unifamiliari in un mercato della costa occidentale molto richiesto come San Francisco potrebbero avere un tasso di capitalizzazione di mercato inferiore al 4%. Nel sud-est, proprietà in affitto in un mercato più piccolo come Birmingham, Alabama fornisce un tasso di capitalizzazione di mercato dell ‘ 8% o più.
Questo non significa che un mercato sia migliore o peggiore dell’altro. Significa semplicemente che ogni mercato ha le sue dinamiche di investimento immobiliari uniche.
#2 Usa gli stessi calcoli per fare un confronto “mele a mele”.
Sii coerente nel modo in cui scricchioli i numeri., Guardando il tasso di cap per una proprietà e il ROI per un altro può portare a opportunità mancate o errori di investimento. Un tasso di cap potrebbe essere basso a causa di un tasso di posti vacanti superiore al normale, mentre un ROI potrebbe essere alto a causa del modo in cui la proprietà è finanziata.
#3 La combinazione di calcoli produce i risultati più accurati.
Non esiste una regola che dice che non è possibile utilizzare più di una metrica quando si analizza e si confronta la proprietà in affitto unifamiliare. Utilizzando sia cap rate e ROI per analizzare un affare può aiutare a prendere la giusta decisione di investimento.,
Take away chiave per cap rate formula e ROI calcoli
Roofstock rende facile condurre confronti side-by-side di case in affitto unifamiliari in vari mercati in tutti gli Stati Uniti per scegliere il giusto investimento immobiliare per il vostro portafoglio. È possibile eseguire il drill-down su proprietà specifiche prestazioni finanziarie, analizzare le statistiche di quartiere, e anche ottenere aiuto con il finanziamento.
A volte si sente gli investitori sostengono che utilizzando cap rate per misurare la proprietà di produzione di reddito è meglio di ROI, o viceversa., Il fatto è che sia la formula cap rate che i calcoli ROI sono strumenti chiave da utilizzare quando si analizzano le prestazioni degli immobili in affitto.
Mentre il tasso di cap misura il tasso di rendimento di una proprietà in affitto attualmente è o dovrebbe essere, il ROI calcola quale potrebbe essere il rendimento.
- Cap rate misura il tasso di rendimento sulla proprietà in affitto sulla base di NOI prima spesa di finanziamento.
- Cap tariffe variano in base al tipo di proprietà e di mercato.
- Cap rate formula può anche essere utilizzato per calcolare ciò che NOI e il valore di mercato dovrebbe essere.,
- Il ROI misura il rendimento totale di un investimento factoring in leva finanziaria.
- Il ROI per la stessa proprietà varierà a seconda di come viene finanziato, mentre il tasso di capitalizzazione della proprietà rimane lo stesso per ogni acquirente.
Lascia un commento