Che cos’è una transazione di vendita-leaseback?
Una transazione di vendita-leaseback si verifica quando un’entità vende un’attività di sua proprietà e la restituisce immediatamente all’acquirente. Il venditore diventa quindi il locatario e l’acquirente diventa il locatore. Questi tipi di transazioni influenzano la contabilità sia per il venditore-locatario che per l’acquirente-locatore.,
Con l’adozione di ASC 606 e ASC 842, sia i venditori-locatari che i locatori acquirenti si trovano ad affrontare requisiti contabili più rigorosi. ASC 840 ha requisiti prescrittivi come descritto in ASC 840-40-25, che si applicano solo al venditore-locatario, mentre in ASC 842 entrambe le parti devono valutare se l’acquirente-locatore ha ottenuto il controllo del bene e si è verificata una vendita. Le entità che non hanno ancora adottato il nuovo principio contabile di locazione possono prendere il pacchetto di espedienti pratici disponibili durante la transizione e non rivalutare i contratti di locazione scaduti o esistenti., Ciò consente a queste società di nonno operazioni precedenti che sono stati contabilizzati come vendita-leaseback sotto ASC 840, ma non può essere sotto ASC 842.
Questo articolo si concentrerà sulla contabilità stabilita dal FASB per le aziende che hanno già passato a ASC 842.
Perché stipulare una transazione di vendita-leaseback?
Ai sensi dell’ASC 840, i leaseback di vendita sono interessanti per i locatari a causa del fatto che l’operazione viene trattata come una voce fuori bilancio., Con l’adozione di ASC 842, i leasing operativi sono registrati in bilancio, quindi i locatari non hanno il beneficio del finanziamento fuori bilancio. Tuttavia, esistono ancora benefici sia per il venditore-locatario che per l’acquirente-locatore che effettuano tali transazioni.
Attualmente, a causa dell’impatto della COVID-19, le entità possono considerare la vendita di leaseback nel tentativo di generare flusso di cassa senza aumentare il debito. Discutere di questa opzione e di altri sforzi di soccorso contabili disponibili durante l’attuale crisi economica sono conversazioni che molte aziende stanno ora esplorando.,
I locatari del venditore e i locatari dell’acquirente prenderanno una decisione commerciale di stipulare un contratto di locazione in base a una serie di fattori. Le tabelle che seguono descrivono i potenziali pro e contro di entrare in tali transazioni sia dal punto di vista del venditore-locatario e acquirente-locatore.
Quali sono i vantaggi di una transazione di vendita-leaseback?
Quali sono gli svantaggi di una transazione di vendita-leaseback?,
Esempi di leaseback di vendita
Le transazioni di leaseback di vendita sono comuni per le industrie con immobilizzazioni di valore elevato in dollari, come l’edilizia, l’energia e l’aerospazio. Le aziende in genere vendono beni di valore superiore per aumentare la liquidità e il capitale circolante. Ad esempio, le imprese di costruzione spesso vendono la loro proprietà immobiliare e immediatamente affittarla dal nuovo proprietario per svilupparsi.
Un altro esempio include i contratti di acquisto di energia., Una società energetica entrerà in un accordo con una banca o una società di finanziamento per vendere le attività che compongono il suo sistema di energia solare. La società di finanziamento investe essenzialmente nel sistema e la società energetica lo noleggia immediatamente per gestire e mantenere la distribuzione ai clienti ospitanti.
L’industria aerospaziale entra frequentemente in questi tipi di transazioni. Ad esempio, una compagnia aerea venderà i suoi aeromobili a un’organizzazione di finanziamento degli aeromobili e immediatamente la restituirà senza interruzioni al business quotidiano., Esempi reali possono essere visti nei contratti tra Altavair e KKR con Delta Airlines, così come ABOC Aviation con United Airlines.
Gli esempi sopra descritti indicano tutte le transazioni monetarie. Tuttavia, le transazioni di vendita-leaseback possono essere sia monetarie che non monetarie. Ad esempio, un venditore-locatario otterrà una partecipazione azionaria nell’acquirente-locatore in cambio della vendita del suo bene.
Inoltre, questi esempi descrivono l’attività venduta come la stessa attività in leasing., Sebbene non specificatamente indicato nella guida, alcune società contabili interpretano che alcune attività in un’operazione di vendita-leaseback possono essere sostituite da attività sostanzialmente simili. Ad esempio, se un escavatore modello X giallo viene venduto all’acquirente-locatore, ma un escavatore modello X di un colore diverso viene affittato dal venditore-locatario, questo probabilmente si qualificherebbe come una transazione di vendita-leaseback perché i flussi di cassa di entrambe le parti non sono sostanzialmente influenzati dal contratto di locazione che coinvolge un bene diverso da quello venduto.,
Il FASB specifica nella Base per le conclusioni (BC352c) di ASC 2016-02 che le attività immobiliari non si qualificheranno mai come sostanzialmente uguali perché, sebbene le attività possano avere caratteristiche simili, non ci sono due pezzi di proprietà che occuperebbero mai la stessa posizione e, quindi, non sarebbero sostanzialmente le stesse.
Identificazione di una transazione di vendita-leaseback
L’identificazione di una transazione di vendita-leaseback richiede un’enorme quantità di giudizio ed è buona pratica rivedere contratti di questa natura con i revisori dei conti prima di stipulare tali accordi., Sebbene l’identificazione dei leaseback di vendita possa essere complicata, è necessario valutare i seguenti criteri per determinare come contabilizzare la transazione: ai sensi dell’ASC 842 le entità devono applicare l’ASC 606, Revenue from Contracts with Customers (ASC 606) per valutare il contratto e determinare se si è verificata o meno la vendita di un’attività.
Le sezioni pertinenti di ASC 606 da applicare nell’identificazione e nella contabilizzazione di una transazione di vendita-leaseback sono specificate in ASC 842 e di seguito indicate:
Esiste una vendita?,
Il primo passo per identificare una transazione di vendita-leaseback consiste nel valutare se esiste un contratto. ASC 606-10-25-1 attraverso 8 spiega i criteri per identificare se un accordo è considerato un contratto.
Una volta stabilito che esiste un contratto, l’entità deve valutare se l’obbligazione di rendimento è stata soddisfatta trasferendo il controllo dell’attività all’acquirente-locatore in un momento nel tempo (cioè si è verificata una vendita)., Analogamente alla valutazione del trasferimento del controllo di un’attività per un leasing, le entità dovrebbero determinare se la capacità di dirigere l’uso e il diritto a sostanzialmente tutti i benefici rimanenti dall’attività sono stati trasferiti all’acquirente-locatore. ASC 842 si riferisce a ASC 606-10-25-30 da a a e per un elenco di indicatori che sono spesso presenti quando il controllo è stato trasferito all’acquirente-locatore.,
gli indicatori che includono ma non sono limitati a:
- L’acquirente-locatore ha titolo legale
- L’acquirente-locatore ha il possesso fisico
- L’acquirente-locatore ha rischi e benefici significativi della proprietà
- L’acquirente-locatore ha accettato l’asset
- L’acquirente-locatore ha l’obbligo di pagare la patrimoniale
È importante ricordare che l’ASC 842, sia per il venditore-locatario acquirente-locatore deve valutare singolarmente se il controllo dell’attività sottostante viene trasferito all’acquirente-locatore., Sebbene le fasi di valutazione del controllo siano identiche per entrambe le parti, è possibile che ciascuna parte giunga a conclusioni diverse in merito al trasferimento del controllo e quindi al verificarsi di una vendita. Un esempio di quando ciò può verificarsi è quando le parti arrivano a diverse classificazioni di leasing a causa di ipotesi diverse come la vita economica e il fair value dell’attività o il tasso di sconto.
Cosa impedirebbe di contabilizzare il trasferimento come vendita?
L’esistenza di un leaseback non garantisce da sola la presenza di una vendita., La classificazione di un contratto di locazione da parte sia del venditore-locatario che dell’acquirente-locatore è importante per determinare se il controllo è stato trasferito e quindi se l’operazione è contabilizzata come operazione di vendita-leaseback. Se il locatario-venditore classifica il leaseback come leasing finanziario o il locatore-acquirente classifica il leaseback come leasing di tipo di vendita, il controllo non è stato trasferito al locatore-acquirente e la transazione deve essere contabilizzata come operazione di finanziamento. (ASC 842-40-25-2)
Un’altra cosa da considerare è la presenza di un’opzione di acquisto all’interno del leaseback., Se il venditore-locatario dispone di un’opzione di riacquisto dell’attività, tale opzione precluderebbe la contabilizzazione del trasferimento come vendita a meno che, come indicato nell’ASC 842-40-25-3, siano entrambi soddisfatti i seguenti due criteri:
- Il prezzo di esercizio dell’opzione di acquisto e il fair value dell’attività siano equivalenti al momento dell’esercizio dell’opzione. (cioè l’opzione di acquisto consente solo al venditore-locatario di riacquistare l’attività al suo attuale FV)
- Altre attività sostanzialmente uguali all’attività trasferita sono facilmente accessibili.,
Se la transazione di leaseback non si qualifica come vendita perché il controllo non viene trasferito al locatore-acquirente, il locatario-venditore classificherà la parte di lease della transazione come leasing finanziario e il locatore-acquirente classificherà il lease come leasing di tipo vendite.
Contabilizzazione di un leaseback di vendita
Locatario venditore
Dopo aver concluso che la transazione è idonea per la contabilità di leaseback di vendita, il locatario venditore riconoscerà la vendita e qualsiasi profitto o perdita sulla vendita quando l’acquirente-locatore otterrà il controllo del bene., Contemporaneamente il venditore-locatario cancellerà anche l’attività e contabilizzerà la parte di leaseback della transazione in conformità con ASC 842 riconoscendo una passività di leasing e una corrispondente attività ROU.
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Per riconoscere l’impatto appropriato della transazione, il venditore-locatario deve anche adeguarsi ai termini fuori mercato regolando il prezzo di vendita. Secondo ASC 842-40-30-1, il primo passo è determinare se il prezzo della transazione è al fair value (FV)., Entità può utilizzare uno dei due metodi riportati di seguito come un approccio accettabile:
- Confronto del prezzo di vendita del bene contro FV del bene
- il Confronto tra il valore attuale dei canoni di leasing vs il valore attuale di mercato dei canoni di locazione
Ogni metodo per determinare la variazione di FV produrrà risultati diversi, quindi, entità può selezionare il metodo appropriato sulla base delle informazioni che sono più facilmente disponibili. Nota: Questo non ha bisogno di essere selezionato come un’elezione di politica contabile., È anche importante che il venditore-locatario consideri qualsiasi corrispettivo variabile a cui ragionevolmente si aspetta di avere diritto.
Se la transazione è tra parti correlate, il venditore-locatario e l’acquirente-locatore non devono determinare i termini fuori mercato, ma saranno responsabili della divulgazione della natura della transazione.
Nel determinare che una transazione di vendita-leaseback ha condizioni fuori mercato, il venditore-locatario può essere richiesto di apportare modifiche al prezzo di vendita in modo che possa essere riconosciuto al fair value., Per ASC 842-40-30-2, i necessari aggiustamenti devono essere contabilizzate come segue:
Se il prezzo di vendita del bene è inferiore al fair value (cioè una transazione di mercato) la differenza tra il prezzo di vendita e il valore equo è registrata come affitto anticipato:
Se il prezzo di vendita del bene è al di sopra del valore equo (cioè,s registrata come ulteriore finanziamento ricevuto dal compratore-locatore (separato dal contratto di locazione responsabilità):
Come detto sopra, in concomitanza con il riconoscimento di vendita e l’eventuale off-aggiustamenti del mercato, il venditore-cliente verranno inoltre derecognize il valore contabile dell’attività vendute e account per il patto di porzione di transazione in conformità con il contratto di locazione di orientamento in ASC 842., Si prega di fare riferimento ai nostri articoli sulla contabilizzazione dei leasing operativi e dei leasing finanziari per una spiegazione dettagliata di come contabilizzare un contratto di locazione nell’argomento 842.
Acquirente-locatore
L’acquirente-locatore contabilizzerà l’acquisto del bene leaseback come l’acquisto di qualsiasi altro bene non finanziario come descritto in ASC 360, Proprietà, Impianti e attrezzature. E analogamente a quello del venditore-locatario, l’acquirente-locatore deve anche valutare eventuali condizioni fuori mercato incluse nel contratto di transazione totale., La contabilizzazione della parte di leaseback sarà in conformità con il modello di contabilità del locatore trovato in ASC 842-30.
Riepilogo
La valutazione di una transazione di vendita-leaseback può essere piuttosto complessa in quanto richiede un giudizio significativo per determinare se si è verificata una vendita e se la transazione soddisfa i criteri per il trasferimento del controllo come descritto in ASC 606 e ASC 842., I dettagli sopra descritti saranno utili nel camminare attraverso un accordo per valutare se si qualifica per la contabilità di vendita-leaseback, ma diversi altri fattori dovrebbero essere considerati pure, come le opzioni di rinnovo, diritto di primo rifiuto, la garanzia del valore residuo venditore-locatario, ecc. Questo articolo fornisce un riepilogo di alto livello dei pro e dei contro di una transazione di vendita-leaseback, esempi di settore comuni e i passaggi necessari per identificare e tenere conto di una transazione di vendita-leaseback.
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