Sono più raggiungibili, ma i prestiti FHA sono una buona idea?

I giovani non comprano case come una volta. Secondo CNBC, il tasso complessivo di proprietà della casa è sceso al livello più basso dal 1965—in gran parte a causa della mancanza di interesse dei millennials (o, più probabilmente, dell’incapacità di permettersi) case proprie.,

Con il costo degli alloggi alle stelle in molte città degli Stati Uniti (in particolare quelli in cui i giovani sono suscettibili di vivere e dove la stragrande maggioranza dei posti di lavoro ben pagati sono), e il carico prestito studentesco media mongolfiera a più di $30.000 a persona, i giovani sono finanziariamente allungato-preoccupati di più solo sbarcare il lunario

Per questi giovani pressati, un prestito FHA potrebbe offrire una via da seguire—ed è diventato più facile (ma non necessariamente più economico) ottenerne uno negli ultimi anni. Ma i prestiti FHA sono una buona idea?, E gli standard ridotti valgono i costi aggiuntivi?

Che cos’è un prestito FHA?

I prestiti FHA sono garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA). Dal momento che la FHA assicura questi prestiti, che significa che se i mutuatari di default sul prestito, il governo pagherà il creditore per eventuali perdite. La FHA non si presta denaro; si limita a garantire il creditore non dovrà affrontare perdite.

Assicurando il creditore contro la perdita, la FHA spera di incoraggiare la proprietà della casa tra le persone che potrebbero altrimenti non essere in grado di permetterselo., FHA-backed prestiti di solito hanno requisiti più indulgenti rispetto ai prestiti convenzionali-punteggi di credito più bassi sono necessari e il vostro acconto può essere a partire da 3,5%.

Il prestito FHA è riservato per gli acquirenti di casa prima volta e disponibile solo attraverso istituti di credito FHA. L’Autorità federale Housing stabilisce limiti massimi di ipoteca per i prestiti FHA che variano da stato e contea.

La stampa fine sui prestiti FHA

Nel 2016, la FHA allentato i loro requisiti—vale a dire, il punteggio minimo di credito per qualificarsi per il più basso acconto minimo è sceso da 620 nel 2014 a 580 quest’anno., Questo apre i prestiti FHA a coloro che stanno ricostruendo il loro credito, o che non hanno ancora avuto l’opportunità di stabilire un buon credito. Altri requisiti:

• Deve avere un lavoro fisso storia degli ultimi due anni, un numero di previdenza Sociale valido e legalmente residenti negli stati UNITI
• Deve mettere almeno il 3,5% (giu ‘ di pagamento il denaro può essere un dono da un membro della famiglia)
• è Necessario impostare la proprietà la vostra residenza principale
• Deve avere un punteggio di credito di almeno 580 (al fine di qualificarsi per il 3.,5% acconto; punteggi di credito più bassi saranno tenuti a mettere giù di più)

Quando i mutuatari trovano una proprietà, deve essere esaminato da un perito di proprietà FHA-approvato. I limiti di prestito FHA dipendono fortemente dal tipo di alloggio e dallo stato. Dal momento che varia da stato a stato, è possibile visualizzare i limiti di prestito nella vostra zona particolare qui.

Fallimento-o Capitolo 13 fallimento-non squalifica automaticamente di ottenere un prestito FHA. Ma, a partire da gennaio 2016, è necessario attendere almeno due anni dopo la data di scarico del vostro capitolo 13 prima di applicare per un mutuo FHA.,

Qual è il problema?

Questi requisiti meno rigorosi non vengono gratuitamente.

I mutuatari dovranno anche pagare l’assicurazione ipotecaria FHA—simile a private mortgage insurance (PMI) che i creditori richiedono sui mutui tradizionali quando i mutuatari mettono meno del 20% verso il basso.

L’assicurazione ipotecaria FHA viene pagata in due modi: in anticipo come parte dei costi di chiusura e quindi come parte del pagamento mensile. Il costo iniziale è 1,75% del vostro importo totale del prestito, e il costo mensile varia in base alla quantità del vostro acconto, la durata del prestito, e il rapporto prestito-valore iniziale., Potrebbe essere a partire da .45% o quanto .85% dell’importo del prestito.

Questi premi ipotecari sono come FHA si sostiene, e sono depositati in un fondo che viene poi utilizzato per pagare i creditori per eventuali default. Nel 2013, la FHA ha affrontato una perdita senza precedenti, e ha istituito modifiche alla loro assicurazione ipotecaria che ha reso più costoso.
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Sono FHA prestiti una buona idea?

Gli standard per i prestiti FHA sono più generosi di quanto non siano stati negli anni., Millennials che hanno debito, credito meno-che-perfetto, o che hanno subito altri dossi finanziari nella strada può avere un colpo a homeownership attraverso un prestito FHA.

Tuttavia, è importante considerare alcuni degli svantaggi di prendere un prestito FHA per vedere se i pro superano i contro. Mentre si può essere approvato per un prestito FHA con un punteggio di credito inferiore, si potrebbe anche avere a che fare con un tasso di interesse più elevato sul mutuo.

Mettere il meno 3,5% in giù sulla vostra casa può essere rischioso anche dal momento che non si sta iniziando con molta equità., Se il valore della vostra casa inizia a diminuire o non si può più permettersi i pagamenti del mutuo, si potrebbe essere sott’acqua per un po’.

I requisiti assicurativi rendono i prestiti FHA meno attraenti

Il più grande svantaggio di un prestito FHA, tuttavia, è il premio assicurativo ipotecario (MIP), che aumenta notevolmente i costi iniziali di un acquirente e i loro costi mensili per tutta la durata del prestito.

L’assicurazione ipotecaria privata, che è richiesta per i mutui convenzionali con meno del 20% in meno, viene infine annullata una volta che il mutuatario accumula abbastanza capitale (ad es., una volta che l’importo del prestito in essere è inferiore all ‘ 80% del valore della casa).

Questo era il modo in cui funzionavano anche i prestiti FHA. Ma a partire dai cambiamenti del 2013, ora hanno regole diverse e meno attraenti.

Il nuovo premio assicurativo dura ovunque da 11 anni (se si inizia con almeno il 10% verso il basso) per tutta la vita del prestito (se si mette giù meno di quello, vale a dire il 3,5% minimo). L’unico modo per “cancellarlo”, in questi casi, è rifinanziare. (E FHA ha un processo per il rifinanziamento che in realtà rimborsa alcuni dei tuoi MIP iniziali.,)

Per una casa di avviamento in un’area che non è troppo costosa, questa spesa aggiuntiva potrebbe non essere così male. Ma in città costose come Boston, dove i costi degli alloggi sono pazzeschi, il premio assicurativo ipotecario aggiunge notevoli spese e nessun valore aggiuntivo.

Per un condominio di due camere da letto che costano $430.000, un acconto del 3,5% sarebbe $15.050, lasciando financed 414.950 da finanziare. Il MIP iniziale di 1.75% virerebbe su un ulteriore $7,261 ai costi di chiusura, portando i costi iniziali a $22,311. I pagamenti annuali (a .,85% dell’importo del prestito) aggiungerebbe un altro $3.500 ai costi annuali, o poco meno di $300 al mese. Questo è un sacco di soldi solo per impostare la mente del creditore a proprio agio.

In genere, il MIP iniziale viene aggiunto all’importo del prestito (anche se non influisce sul rapporto prestito / valore), il che significa che sarai eccezionalmente vicino a sott’acqua sulla tua nuova casa dal momento in cui firmi i documenti. Sembra inutilmente stressante!,

Al contrario, l’assicurazione ipotecaria privata richiede poco o nessun pagamento anticipato (e quindi non deve essere finanziato), e va via non appena il tuo rapporto prestito-valore colpisce .78 (e puoi richiedere che lo annullino non appena colpisce .80).

A seconda del credito, i tassi ipotecari privati potrebbero anche essere più bassi—a partire da .5% dell’importo totale del prestito all’anno. Se hai il credito necessario per un prestito più convenzionale, e può scroccare più vicino al 10% per un acconto, un prestito convenzionale è un affare migliore.,

E se il tuo credito non è grande, o non hai ancora così tanto, non c’è niente di sbagliato nel prendere alcuni anni per risolverlo prima di acquistare una casa.

Sommario

L’affitto non è denaro sprecato – l’assicurazione ipotecaria lo è per lo più. Dopotutto, quando si affitta, si ottiene un posto dove vivere in cambio dei soldi dell’affitto.

Noi di Money Under 30 siamo piuttosto pro-renting. Non pensiamo che sia denaro sprecato, e pensiamo che si dovrebbe comprare una casa solo quando a) sai che puoi permettertelo e b) quando hai intenzione di rimanere in quella casa per un bel po’.,

Se sei super pronto a comprare una casa, sai che rimarrai lì per almeno cinque anni e stai facendo shopping in una zona senza costi di alloggio altissimi, allora un prestito FHA potrebbe mettere una casa a portata di mano quando altrimenti non sarebbe un’opzione.

Tuttavia, ti consigliamo vivamente di considerare tutti i costi prima di fare il salto.

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