Jo mer informasjon du har om en potensiell utleie investering i eiendom, den bedre beslutning vil du være i stand til å gjøre. To av de beregninger som er mest brukt av eiendomsmegling investorer er cap rate og ROI.
Dessverre er disse begrepene er ofte forvirret og misbrukt, selv av erfarne investorer. I denne artikkelen vil vi diskutere forskjellen mellom cap rate og ROI, og hvordan hver enkelt formel kan brukes ved analyse investering i fast eiendom.,
Definisjon av Cap Rate og ROI
Cap pris (store bokstaver pris) måler avkastningen på utleie av eiendom.
hetten pris beregning brukes med inntektsgivende eiendommer, og ikke faktor i boliglån betalinger. Hetten pris formelen er også et godt verktøy å bruke når man sammenligner liknende eiendommer i det samme markedet.
ROI (return on investment) er brukt til å overvåke hvor godt en investering er å utføre.,
avkastningsberegning kan brukes for rehabilitering og fix-og-flip egenskaper som ikke genererer inntekter, og på lengre sikt kjøp-og-hold investeringer som er kontant strømmer. I motsetning til hetten pris beregning, ROI faktorer i kostnadene for finansiering.
Før vi begynner: Tre viktige finansielle vilkår for å vite
Det er tre viktige begreper for å forstå før du begynner å beregne cap pris eller AVKASTNING av en rental eiendom:
- Netto driftsinntekter (NOI) – den årlige kontante inntekter som er generert fra en leie eiendommen etter normale driftskostnader er trukket fra., NOI inkluderer ikke fradrag for et boliglån betaling eller ikke-kontante utgifter som avskrivninger som er brukt til å redusere en investor er skattepliktig inntekt.
- Kontantstrøm – den årlige cash inntekt etter fradrag av boliglån regning fra NOI. En god måte å tenke på kontantstrøm er hvor mye penger som er igjen med på slutten av dagen etter at alle regninger er betalt.
- markedsverdi – hva en eiendom skal selges for på et gitt tidspunkt., Merk at markedsverdien er ikke alltid det samme som markedspris, fordi en eiendom kan være verdt mer (eller mindre) til en investor enn en annen.
Nå som vi har fått disse grunnleggende leie eiendommen beregninger dekket, la oss se på hvordan å beregne cap rate og ROI, og de beste bruker for hver formel.,
Hvordan å Beregne en Leie Eiendommen hatten Pris
hetten pris formula tiltak for tre ting:
- Leie eiendommen avkastning
- Hvor mye inntekt en eiendom bør være å generere basert på prisantydningen
- Hva markedet verdien av en eiendel skal være basert på egen inntekt
Cap pris formula
store Bokstaver pris = NOI / markedsverdi
- $10,000 NOI / $125,000 market value = .08 eller 8% cap pris
husk at hetten pris formelen er basert på årlig inntekt., På grunn av dette, cap pris av samme eiendom kan variere fra år til år.
For eksempel, hvis en leiebil som var ledige i tre måneder i fjor, men er fullt opptatt i år, cap pris for siste år ville bli lavere vs. dette året. Det er fordi fjorårets NOI var lavere på grunn av en høy ledighet pris.
Hva NOI Bør Være Basert på Cap Pris
Du kan også bruke cap pris formel for å finne ut hva NOI av en leie eiendommen bør være basert på prisantydningen og lokket priser for tilsvarende eiendommer i det samme markedet:
- 8% (.,08) market cap pris x $125,000 prisantydning = $10,000 NOI
Her er en annen måte å se på beregningen. Hvis du ser et hus for salg, med en prisantydning på $150,000 i et marked der cap priser for tilsvarende eiendommer er 8%, den NOI skal være:
- 8% cap pris x $150,000 prisantydning = $12,000 bør være NOI, alt annet er likt
å Bestemme markedsverdi med Cap Pris
Hvis du kjenner en eiendom NOI og kommer market cap pris du kan også bestemme markedsverdien av et hus:
- $12,000 NOI / 8% (.,08) cap pris = $150,000 markedsverdi
Hva er en God Cap Pris?
Cap priser måle risiko og potensielle lønnsomheten av sammenlignbare eiendommer i det samme markedet-området. Bruk av store bokstaver priser er også påvirket av tilbud og etterspørsel.
For eksempel, en to-roms hus i et nabolag med tre – og fire-roms hus vil trolig være vanskeligere å leie ut, så eiendom cap pris vil bli høyere. Med andre ord, du får en høyere cap pris exchange for å ta risikoen med å kjøpe et mindre hus i et område hvor større boliger er normen.,
Nå, bør du vurdere et urbant område der ett-roms utleie er mangelvare og høy etterspørsel fra enkelt, hvit krage arbeidere. Hetten pris ville bli lavere i forhold til en større eiendom som ikke samsvarer med mål leietaker for markedet.
markedsverdien som leier, marked verdier, eiendomsskatt, og driftskostnader varierer fra nabolaget, byen, og staten. På grunn av dette, en god lue pris for ett marked vil være en dårlig cap pris på et annet marked.
En flott måte å begynne å bli kjent med markedet cap priser er ved å se på utleie av hus til salgs på Roofstock marketplace., Du vil få en god følelse for hva enkelt-familien investeringer tilbud på ulike områder. Neste, kan du finne den gjennomsnittlige cap pris for markeder du ønsker å investere i, basert på din investering strategi.
Hvordan for å Beregne AVKASTNINGEN for en Leie Eiendommen
ROI (return on investment) måler din totale gevinst på en investering eiendom., AVKASTNINGEN mener to ting:
- Penger investert eller ned-betaling
- Gjeld eller boliglån brukt til å kjøpe eiendommen
AVKASTNING Formel
ROI = Årlig avkastning / Total investering
for Å beregne ROI, la oss bruke den samme $125,000 hus med en NOI på $10 000 som vi brukte for å beregne cap pris. Hvis du setter 20% ned – eller $25,000 – og finans resten med en årlig boliglån utbetaling på $6000 AVKASTNINGEN vil være:
- $4,000 årlig avkastning ($10,000 NOI – $6,000 boliglån betaling) / $25,000 total investering = .,16 eller 16% ROI
Slik gjør du det «Juice» ROI
En AVKASTNING kan være «juiced’ eller økt basert på hvordan en eiendom som er finansiert.
For eksempel, hvis $125,000 huset ble kjøpt med en $25,000 ned betaling og en med bare renter på lån i stedet for et fullt avskrevet lån, juiced AVKASTNING vil være:
- $6,000 årlig avkastning ($10,000 NOI – $4,000 interesse bare for boliglån betaling) / $25,000 total investering = .24 eller 24% ROI
Vi økt AVKASTNING med 50% ved å endre måten eiendommen ble finansiert. AVKASTNINGEN kan også være juiced ved å gjøre en lavere ned betaling., I begge tilfeller, du bruker kraften i innflytelse.
Hva er en God AVKASTNING?
Hva gjør en god AVKASTNING varierer basert på individuelle investering strategi, type eiendom, og markedet den leie eiendommen ligger i. Noen investorer er fornøyd med en 10% AVKASTNING, mens andre å investere på kort sikt ikke vil kjøpe en eiendom med mindre AVKASTNING er 20%, 30% eller mer.
En måte å finne ut hva AVKASTNINGEN er bra for deg er å begynne med hvordan eiendommen vil bli finansiert., Når du vet din ned betaling, renter og lånevilkår, kan du sammenligne ROIs på forskjellige investeringer for å se noe som genererer høyest avkastning.
Er Det Bedre å Bruke Cap Pris eller AVKASTNING?
Både cap pris formula og avkastningsberegning spille en viktig rolle i å analysere en potensiell utleie investering i eiendom.
store Bokstaver rangere viser deg hva en eiendom bør være verdt basert på leieinntekter generert. Men cap rente tar ikke hensyn til kraften i innflytelse.,
AVKASTNING faktorer i finansiering og makt for å bruke andre folks penger eller OPM. Men fordi lånet vilkårene kan variere basert på hver enkelt låntaker, den samme egenskapen kan ha dramatisk forskjellige ROIs.
Bonus Tips om Bruk av Cap Rate og ROI
Det kan være litt forvirrende for investorer å vite hvilke økonomiske regnestykket til bruk ved analyse utleieboliger. Her er tre bonus tips om hvordan å best bruke cap rate og ROI formler:
#1 Cap priser er bra for å sammenligne liknende eiendommer i det samme markedet.,
For eksempel, single-familien til leie i en høy etterspørsel vestkysten som San Francisco kan ha en market cap pris på mindre enn 4%. I Sørøst, leie leilighet i et mindre marked som Birmingham, Alabama gir en market cap sats på 8% eller mer.
Dette betyr ikke at man markedet er bedre eller verre enn den andre. Det betyr bare at hvert marked har sin egen unike eiendomsmegling investere dynamics.
#2 Bruk de samme beregningene for å gjøre en «epler til epler’ sammenligningen.
Være konsekvent i hvordan du knase tallene., Se på cap pris for en bolig, og AVKASTNINGEN for en annen kan føre til tapte muligheter eller investere feil. En cap pris kan være lav på grunn av en høyere-enn-normal stilling pris, mens en AVKASTNING kan bli høy på grunn av måten eiendommen er finansiert.
#3 Kombinere beregninger gir de mest nøyaktige resultatene.
Det er ingen regel som sier at du ikke kan bruke mer enn én verdi ved å analysere og sammenligne enkelt-familien utleieboliger. Ved hjelp av både cap rate og ROI å analysere en avtale kan hjelpe deg å gjøre de riktige investeringsbeslutning.,
– Tasten takeaways for cap pris formula og AVKASTNING beregninger
Roofstock gjør det lett å gjennomføre side-ved side sammenligninger av single-familiens utleieboliger i ulike markeder over hele USA for å velge riktig investering eiendom for din portefølje. Du kan bore ned på eiendom finansielle resultater, analysere nabolaget statistikk, og selv få bidra med finansiering.
noen Ganger vil du høre investorer hevder at bruk av cap pris for å måle inntektsgivende eiendom er bedre enn AVKASTNINGEN, eller vice versa., Faktum er at både cap pris formula og AVKASTNING beregningene er sentrale verktøy til bruk ved å analysere ytelsen til utleie av fast eiendom.
Mens cap rangere tiltak hva avkastningen på en leie eiendommen for øyeblikket er eller bør være, ROI beregner hva avkastningen kan bli.
- Cap pris måler avkastningen på utleie av eiendom basert på NOI før finansiering kostnad.
- Cap priser kan variere basert på eiendommen type og marked.
- Cap pris formelen kan også brukes til å beregne hva NOI og markedsverdi bør være.,
- AVKASTNING måler den totale avkastningen av en investering factoring i lånefinansiering.
- AVKASTNING for samme eiendom vil variere avhengig av hvordan den er finansiert, mens eiendom cap pris forblir den samme for hver kjøper.
Legg igjen en kommentar