de “debt-to-income ratio” of “DTI ratio” zoals het bekend is in de hypotheekindustrie, is de manier waarop een bank of kredietgever bepaalt wat u zich kunt veroorloven in de vorm van een hypotheekbetaling.
door al uw maandelijkse verplichtingen (inclusief de voorgestelde huursom) te delen door uw bruto maandelijks inkomen, komen ze met een percentage. Dit sleutelfiguur staat bekend als uw DTI, en moet onder een bepaald aantal vallen om in aanmerking te komen voor een hypotheek.,
De maximale schuld / inkomen ratio zal variëren per hypotheekverstrekker, kredietprogramma en investeerder, maar het aantal varieert over het algemeen tussen 40-50%.
Update: dankzij de nieuwe gekwalificeerde Hypotheekregel hebben de meeste hypotheken een maximale back-end DTI-ratio van 43%. Er is echter een tijdelijke vrijstelling voor veel leningen, maar veel kredietverstrekkers willen nog steeds dat dit aantal onder de 43% ligt!,
Jump to DTI topics:
– Front-End and Back-End Debt-to-Income ratio ‘s
– Max DTI for conforme Loans
– Max DTI Ratio for FHA Loans
– Max DTI Ratio for VA Loans
– Max DTI Ratio for USDA Loans
– How to Calculate Your DTI Ratio
– What’ s Included in the debt-to-income ratio
– What ‘ s not included in your DTI
– What is a good debt-to-income ratio?,
– opgegeven inkomen om problemen met de verhouding schuld / inkomen te vermijden
– Kwalificatierente voor de verhouding schuld/inkomen
laten we eens kijken naar een basisvoorbeeld van de verhouding schuld/inkomen:
In dit voorbeeld zou uw verhouding schuld / inkomen zijn 35% ($3,500/$10,000). Vrij simpel, toch?
nou, voordat u denkt dat u klaar bent met het berekenen van uw DTI, moet u weten dat de schuld-tot-inkomen ratio gaat in meer detail en komt met twee afzonderlijke percentages.,
één voor al uw maandelijkse verplichtingen gedeeld door uw bruto maandelijks inkomen (back-end DTI-ratio), en één voor alleen uw voorgestelde maandelijkse huisvestingskosten (inclusief belastingen en verzekeringen) gedeeld door inkomen (front-end DTI-ratio).,
Front-End en Back-End Schuld-to-Income Ratio ‘s
- Er zijn eigenlijk twee DTI ratio’ s
- Één voor de front-end (de voorgestelde huisvesting betaling)
- En een ander voor de back-end (dat is inclusief alle maandelijkse schulden)
- Sommige kredietverstrekkers kunnen u vragen om te blijven onder beide grenzen
In het bovenstaande voorbeeld, als uw voorgenomen maandelijks huisvesting betaling maakt tot $2.000 van uw $3500 in maandelijkse verplichtingen, uw front-end DTI ratio zou 20%, en uw back-end DTI ratio zou 35%.,
sommige banken en kredietverstrekkers vereisen dat beide getallen onder een bepaald percentage vallen, hoewel de back-end DTI-ratio belangrijker is omdat deze rekening houdt met al uw maandelijkse schulden, en dus representatiever is van het risico dat u aan de kredietgever presenteert.
u kunt een schuld-inkomensvereiste van bijvoorbeeld 30/45 zien., Met behulp van ons zelfde voorbeeld, uw front-end DTI ratio van 20% voor de huisvesting kosten slechts 10% onder de 30% limiet zou zijn, en uw back-end DTI ratio van 35% zou ook 10% klaring, waardoor u in aanmerking komen voor de lening programma, ten minste wat inkomen betreft.
* Als u eigenaar bent van een ander onroerend goed met een hypotheek, moet dit worden opgenomen in de back-end DTI-ratio omdat het geen deel uitmaakt van de nieuwe lening die u aanvraagt.,
Max DTI voor conforme leningen (Fannie Mae en Freddie Mac)
- Historische max is 28/36
- Fannie en Freddie staan tot 43% DTI
- toe maar kunnen oplopen tot 45-50% met compenserende factoren
- en slechts 36% als het een handmatige underwrite
De klassieke, “vuistregel” ratio ‘ s zijn 28/36 wat betekent dat je front-end ratio niet hoger mag zijn dan 28%, en je back-end ratio niet hoger mag zijn dan 36%.
echter, deze maatregel is conservatiever dan wat je in de praktijk zou kunnen zien vandaag. Bijvoorbeeld, terug in de dag veel huiseigenaren neergezet 20%., Vandaag de dag zijn de aanbetalingen vaak slechts 3-10%, om je wat perspectief te geven.
maar Fannie Mae legt nog steeds een maximale DTI van 36% op voor handmatig gedekte leningen, hoewel de meerderheid van de leningen wordt goedgekeurd via hun geautomatiseerde acceptatiesysteem genaamd Desktop Underwriter (DU).
en DU zullen DTI ‘ s tot 45% en tot 50% toestaan met compenserende factoren, zoals overvloedige activa, grotere aanbetaling, groot krediet, enz.
met andere woorden, je kunt de regels een beetje buigen als je anders een goede lener bent., Maar als je slecht krediet en niets op uw spaarrekening, verwacht geen gunsten in de DTI afdeling.
voor Freddie Mac moeten underwriters een schriftelijke uitleg bevatten die het overschrijden van de 28/36 ratio ‘ s rechtvaardigt wanneer bestanden handmatig worden onderschreven. Net als Fannie, kunnen de ratio ‘ s hoger gaan als het bestand is goedgekeurd via geautomatiseerde acceptatie.,
Max-DTI-Ratio voor FHA-leningen
- Algemene richtsnoer is max-ratio ‘ s van 31/43
- hoewel deze potentieel veel hoger kan zijn
- gebaseerd op de bevindingen van een geautomatiseerde underwrite
- potentieel zo hoog als 55% (of zelfs hoger van geval tot geval)
de max-DTI voor FHA-leningen hangt af van zowel de kredietgever als of deze automatisch is of handmatig onderschreven. Sommige kredietverstrekkers zullen toestaan wat de AUS (Automated Underwriting System) toestaat, hoewel sommige kredietverstrekkers overlays hebben die de DTI beperken tot een bepaald aantal, zeggen 55%.,
deze limieten kunnen ook worden verlaagd als uw credit score onder een bepaalde drempel ligt, zoals onder 620, een belangrijke credit score cutoff.
voor manueel gedekte leningen bedraagt de maximale schuldquote 31/43. Voor leners die in aanmerking komen voor de Energy Efficient Homes (EEH) van de FHA, worden echter “stretch ratio ‘s” van 33/45 gebruikt.
deze limieten kunnen nog hoger zijn als de kredietnemer compenserende factoren heeft, zoals een grote aanbetaling, geaccumuleerde besparingen, solide kredietgeschiedenis, potentieel voor hogere inkomsten, een minimale stijging van de huisvestingskosten (geen betalingsschok), enzovoort., Nog een reden om krediet op te bouwen en geld te besparen voordat u een hypotheek aanvraagt!
om het samen te vatten, als je aan de geldschieter kunt bewijzen dat je een sterkere lener bent dan je hoge DTI-ratio laat zien, kun je er misschien mee wegkomen. Merk op dat dit risico eetlust zal variëren door hypotheekverstrekker.
merk ook op dat de hypotheekverzekeringspremies in deze cijfers zijn opgenomen.,
Max.DTI-Ratio voor VA-leningen
- VA-Staten 41% is Max. aanvaardbaar DTI
- en 41% max. zonder compenserende factoren is waarschijnlijk de limiet
- mogelijk om goedgekeurd te worden met DTI tussen 41-50% met compenserende factoren
- of zelfs hoger in bepaalde gevallen met uitzondering van
voor VA-leningen gelden dezelfde geautomatiseerde/handmatige uw-regels. Als u een AUS-goedkeuring krijgt, kan de maximale DTI-verhouding vrij hoog zijn.
echter, als het handmatig wordt onderschreven, is de maximale schuld-inkomensverhouding 41% (back-end)., Voor VA-leningen is er geen verplichting tot front-endschuldratio.
opnieuw kunt u, net als bij FHA-leningen, als u compenserende factoren hebt en de kredietgever dit toestaat, de drempel van 41% overschrijden en hogere DTI-limieten genieten.
in het bijzonder, als uw resterende inkomen 120% van de aanvaardbare limiet voor uw geografie bedraagt, kan de 41% DTI-limiet worden overschreden, zolang de geldschieter u het groene licht geeft.
met andere woorden, de meeste van deze limieten zijn niet in steen gezet, ervan uitgaande dat je een goede lener bent anders.,
Max. DTI-Ratio voor USDA-leningen
- in het algemeen vastgesteld op 29/41 max.
- maar geautomatiseerde overschrijving kan hogere limieten
- mogelijk maken, zoals 32/44 max. met compenserende factoren
- en minimale kredietkernen van 680
voor USDA-leningen worden de max. DTI-ratio ‘ s vastgesteld op 29/41. Als de lening echter wordt goedgekeurd via het gegarandeerde Acceptatiesysteem (GUS), kunnen deze ratio ‘ s enigszins worden overschreden, vergelijkbaar met FHA/VA-leningen. Indien de lening handmatig wordt afgesloten, kunnen de limieten worden overschreden indien de lening in aanmerking komt voor een kwijtschelding van de schuldquote.,
lang verhaal kort, als u een credit score van 680 of hoger, solide arbeidsverleden, en het potentieel voor hogere inkomsten in de toekomst, kunt u krijgen goedgekeurd voor een USDA lening met hogere kwalificerende ratio ‘ s. Maar ze zijn nog steeds vrij streng.,
hoe berekent u uw DTI-Ratio
- Neem uw bruto maandelijks inkomen
- en deel het door uw voorgestelde woningbetaling
- en vervolgens uw voorgestelde woningbetaling en maandelijkse verplichtingen
- om beide schuldquotes
te krijgen als u uw schuld-inkomensverhouding wilt berekenen, neem dan gewoon uw gemiddelde bruto jaarlijks inkomen op basis van uw laatste twee belastingaangiften en deel het door 12 (maanden)).
dus als je gemiddeld $100.000 bruto (vóór belastingen) per jaar voor de afgelopen twee jaar, dat zou overeenkomen met $8.333 per maand in inkomen.,
Tel vervolgens al uw maandelijkse verplichtingen en uw voorgestelde woningbetaling op (inclusief belastingen, verzekering, HOA indien van toepassing) en deel dat totaal door uw maandelijkse inkomen en voila.
voor die voorgestelde woningbetaling kunt u mijn hypotheekbetalingscalculator gebruiken om de p&I betaling te krijgen. Verzamel vervolgens de verzekering, belastingen en andere kosten van elke bron voor een nauwkeurige schatting.
als ik passiva zeg, bedoel ik alle minimale betalingen die op uw kredietrapport staan., Rekeningen die niet te zien zijn op uw credit verslag over het algemeen niet geteld in de richting van uw schuld-to-income ratio, omdat ze niet krediet-gerelateerde en/of gedocumenteerd.
bijvoorbeeld, zorgverzekeringspremies, een mobiele telefoonrekening, kabelrekening, Tuin rekening, fitnessabonnement, of een zwembadservice kan niet in uw DTI. Dit is goed als je het op het nippertje doet.
houd er rekening mee dat u een gratis kredietrapport nodig hebt om nauwkeurig te zien wat al uw maandelijkse betalingen zijn. Gelukkig, deze zijn zeer gemakkelijk te komen door deze dagen.,
een kredietrapport zal u laten zien wat uw minimale of maandelijkse betaling is voor elke beursgenoteerde tradeline, wat het eenvoudig maakt om ze op te tellen.,
Typische maandelijkse kosten inbegrepen in de schuld-to-income ratio:
- credit card betalingen
- student leningen
- auto lening/lease
- persoonlijke leningen
- alimentatie
- ondersteuning van het kind
- hypothecaire leningen en hypothecaire leningen op andere eigenschappen van je eigen
- de kosten van huisvesting op het onderwerp eigendom, met inbegrip van huiseigenaren verzekering, hypotheek -, verzekering, onroerend goed belasting, VVE bijdragen
Alle bovenstaande graaf tegen uw inkomen, dus als je kunt elimineren of verminderen van deze schulden, uw inkomen gaat verder in termen van wat je kunt veroorloven.,
als het gaat om plastic, de minimale credit card betaling vermeld op uw credit rapport zal worden beschouwd. Des te meer reden om een hypotheek aan te vragen wanneer al uw creditcards zijn afbetaald, zonder nieuwe kosten, indien praktisch.
sommige banken en kredietverstrekkers staan toe dat afbetalings – (kosten) creditcards, zoals die uitgegeven door American Express, worden uitgesloten van de schuld-inkomensverhouding, omdat ze vaak duizenden dollars per maand vertegenwoordigen en waarschijnlijk maandelijks volledig worden afbetaald.,
Wat is niet opgenomen in uw DTI
- premies autoverzekering
- ziekteverzekeringspremies
- mobiele telefoonrekeningen
- kabelrekeningen
- Tuinrekeningen
- zwembadschoonmaakrekeningen
- Huishoudelijke Hulp enzovoort
tegelijkertijd zijn veel items niet opgenomen in uw schuld-inkomensverhouding. Voorbeelden zijn autoverzekering, ziektekostenverzekering, en verschillende maandelijkse uitgaven zoals mobiele telefoonrekeningen en kabelrekeningen.
bovendien zullen zaken als een maandelijkse zwembadschoonmaak-of tuinierrekening waarschijnlijk niet worden opgenomen.,
Dit is niet zeker, maar over het algemeen is dit soort dingen niet opgenomen in je schuld-tot-inkomen verhouding, hoewel het al in rekening kan worden gebracht omdat de DTI-limieten ervan uitgaan dat je deze andere kosten hebt.
daarom staan kredietverstrekkers geen DTI – ratio ‘ s tot 100% toe-Er is een grote buffer om rekening te houden met deze dagelijkse uitgaven die we allemaal maken.
hoe dan ook, laten we aannemen dat je $1.000 aan maandelijkse verplichtingen hebt op je kredietrapport dankzij een aantal creditcards en een autolening, en een voorgestelde woningbetaling van $2.000, inclusief verzekering en belastingen., Als we die twee cijfers combineren, krijgen we $ 3000.
neem nu gewoon die $ 3.000 in maandelijkse schuld en deel het door onze oorspronkelijke maandelijkse inkomsten cijfer van $8.333. Dat geeft ons een schuld / inkomen Verhouding van 36%. Dit aantal is onder het maximum en moet voldoende zijn om een hypotheek te krijgen, zolang je anders in aanmerking komt.
tussen haakjes, de front-end schuld / inkomen ratio zou 24% zijn, wat $ 2.000 is gedeeld door $ 8.333.
de schuld-inkomensverhouding is een geweldige manier om erachter te komen hoeveel huis u zich kunt veroorloven, evenals de maximale hypotheekbetaling waarvoor u in aanmerking komt., Gewoon optellen van al uw verplichtingen en uw voorgestelde hypotheek betaling plus belastingen en verzekering om te zien wat voor soort lening die u kunt nemen.
Uiteraard moet u een kijkje nemen tegen de huidige hypotheekrente en vervolgens uw leningbedrag in een hypotheekcalculator steken om die voorgestelde betaling te vinden, en dan uw best doen om verzekeringen en belastingen te berekenen.
Als u extra krediet wilt, vraag dan vroeg verzekeringscitaten aan en bezoek de website van uw belastingadviseur om die cijfers te verfijnen.,
u zult waarschijnlijk voorzichtig willen zijn en alles, inclusief de hypotheekrente, willen afronden om ervoor te zorgen dat u uw DTI niet te royaal berekent.
Wat Is een goede verhouding tussen schuld en inkomen?
- hoe lager hoe beter
- wat het tegenovergestelde is van credit scoring
- maar zolang u onder de max
- zit, zou dit geen invloed moeten hebben op uw aanvraag voor een woninglening
In tegenstelling tot een credit score, waar hoger beter is, is een goede schuld-inkomensverhouding voor een hypotheek laag.,
Als u de vraag huur versus koop afweegt en / of naar te kopen woningen kijkt, moet u zeker uw DTI-verhouding goed van tevoren kennen om uw zoekopdracht te verfijnen.
maar net als credit scores, die je op een bepaald niveau niet meer ten goede komen, is er een punt waar het ook niet uitmaakt hoe laag je DTI is.
echt, je wilt / wilt dat het onder de bovenstaande sleuteldrempels staat. Zolang je onder die cijfers zit, ben je ” goed.,”
dus concentreer je gewoon op onder de maximale ratio ‘ s en je hebt een goede kans om goedgekeurd te worden voor een hypotheek, ervan uitgaande dat je voldoet aan de andere criteria voor zaken als kredietgeschiedenis, activa, enzovoort.
zoals opgemerkt, is het leuk om een buffer te hebben voor het geval de Hypotheekrente stijgt van aanvraag tot financiering, of als een maandelijkse schuld verkeerd werd weggelaten of onderschat.
Tip: als uw DTI te hoog is, kunt u deze mogelijk verlagen door meer geld neer te zetten en/of uw rente te verlagen, wat beide de maandelijkse betaling zal verminderen., Dus er zijn altijd opties als je een verkeerde afslag neemt!
Aangegeven Inkomen om te Voorkomen dat Schuld-to-Income Ratio Problemen
- Voor degenen die moeite hebben vergadering DTI verhouding vereisten
- Een bepaald inkomen lening van pas kunnen komen
- Maar verwachten een hogere rente als gevolg
- En wees bereid om het document een aanzienlijk deel van de activa
Het is ook mogelijk om te gaan met de aangegeven inkomsten route als u voelt dat u niet in aanmerking voor de lening op basis van uw bruto inkomen alleen., Maar in tegenstelling tot de leningen van de leugenaar van de vroege jaren 2000, vandaag verklaarde leningen vertrouwen op een gezonde stabiele activa om eventuele inkomens tekortkomingen te compenseren.
een voorbeeld hiervan is een bankafschrift, dat inkomsten berekent aan de hand van de geschiedenis van bankdeposito ‘ s over een bepaalde periode. Dus je moet nog steeds veel geld op de bank hebben om een hypotheek te krijgen.
Als u zich in deze situatie bevindt, kunnen hypotheekmakelaars nuttig zijn omdat ze met verschillende banken en kredietverstrekkers werken, waaronder gespecialiseerde kredietverstrekkers. De grote retail banken kunnen niet in staat zijn om u tegemoet te komen.,
vóór de crisis bood vrijwel elke bank en kredietverstrekker minder documentatieleningen aan, zoals SIVA (stated income, verified assets) leningen en No Ratio leningen (no income, verified assets), en zeer weinig kredietnemers documenteerden hun inkomsten. Die dagen zijn gekomen en gegaan.
veel mensen denken dat verminderde doc-leningen alleen maar de waarheid uitrekken, maar ze kunnen ook van pas komen voor leners die hun bruto-inkomen onlangs hebben verhoogd, of mensen met ingewikkelde belastingschema ‘ s, meestal zelfstandige leners.,
Kwalificatierente voor Debt-to-Income Ratio
- Besteed aandacht aan de kwalificatierente die door de kredietgever wordt gebruikt
- die kan afwijken van de notitierente op de lening
- indien u een verstelbare hypotheek aanvraagt
- u zou kunnen worden verplicht om een hogere rentevoet in aanmerking te nemen om rekening te houden met toekomstige renteaanpassingen
een belangrijk ding om in gedachten te houden is de kwalificerende rentevoet banken en hypotheek kredietverstrekkers gebruiken om te komen met uw schuld-tot-inkomen verhouding.,
veel kredietnemers kunnen denken dat hun startrente of minimumbetaling hun in aanmerking komende rente is, maar de meeste banken en kredietverstrekkers zullen de kredietnemer altijd kwalificeren tegen een hogere rente om ervoor te zorgen dat de kredietnemer in de toekomst een groter bedrag aan schuld kan verwerken in de veronderstelling dat de betalingen stijgen.
een leningnemer kan bijvoorbeeld een hypotheek met een aanpasbare rente hebben met een maandelijkse betaling van slechts $ 1.000, maar zijn volledig geïndexeerde betaling kan na afloop van de vaste periode een stuk hoger zijn, bijvoorbeeld $1.500.,
voor een bank of kredietgever om effectief het vermogen van de kredietnemer om schulden af te handelen te meten, vooral wanneer de minimumbetaling niet langer beschikbaar is voor de kredietnemer, moet de kredietgever de kredietnemer kwalificeren voor de hoogste van de twee betalingen.
Dit geeft de kredietgever zekerheid en voorkomt dat onder gekwalificeerde kredietnemers hypotheken in handen krijgen die ze zich niet echt kunnen veroorloven.
kredietnemers dienen ook op te merken dat de meeste schulden niet kunnen worden afbetaald om in aanmerking te komen., Als u schulden hebt op creditcards of andere doorlopende rekeningen en van plan bent om ze af te betalen met uw nieuwe lening, zullen de maandelijkse betalingen waarschijnlijk nog steeds in rekening worden gebracht in uw DTI.
Dit voorkomt dat een kredietnemer zijn hypotheek herfinanciert of een nieuw huis koopt en al zijn uitstaande schuld bovenop de hypotheek opstapelt, alleen maar om een maand later nog meer schuld op die kaarten op te bouwen.
het stelt de bank of kredietgever ook in staat om een echte maatstaf te krijgen voor het vermogen van een kredietnemer om schulden af te handelen., Echter, kredietverstrekkers zullen meestal toestaan leners af te betalen aflossingsschuld te kwalificeren, zolang ze voldoende, geverifieerde activa.
maar zoals eerder vermeld, is het beter om een hypotheek aan te vragen als je niet veel uitstaande schulden hebt. Afgezien van in staat zijn om in aanmerking te komen voor een grotere lening bedrag, uw credit scores zal waarschijnlijk hoger als gevolg, die kan het land je een lager tarief!
u kunt mijn Excel-gebaseerde Debt-to-Income Ratio calculator hieronder downloaden om erachter te komen wat u zich kunt veroorloven: Debt-to-Income Ratio Calculator., Of bekijk soortgelijke lening rekenmachines op het web als u hulp nodig hebt met uw DTI berekening. Ik heb ook een web-based hypotheek betaalbaarheid calculator die kan helpen.
Lees meer: kom ik in aanmerking voor een hypotheek?
Geef een reactie