hoe meer informatie u heeft over een mogelijke investering in een huurwoning, hoe beter u een beslissing kunt nemen. Twee van de statistieken die het vaakst worden gebruikt door vastgoedbeleggers zijn cap rate en ROI.
helaas worden deze termen vaak verward en misbruikt, zelfs door ervaren beleggers. In dit artikel bespreken we het verschil tussen cap rate en ROI, en hoe elke formule kan worden gebruikt bij het analyseren van vastgoedbeleggingen.,
definitie van het maximumpercentage en ROI
het maximumpercentage (kapitalisatiepercentage) meet het rendement van een huurwoning.
de berekening van het maximumpercentage wordt gebruikt bij inkomstenproducerende eigendommen en houdt geen rekening met hypotheekbetalingen. De cap rate formule is ook een goed hulpmiddel om te gebruiken bij het vergelijken van vergelijkbare eigenschappen in dezelfde markt.
ROI (return on investment) wordt gebruikt om te controleren hoe goed een investering presteert.,
de ROI-berekening kan worden gebruikt voor rehab-en fix-and-flip-eigenschappen die geen inkomsten genereren, en langere termijn buy-and-hold-investeringen die cash stromen. In tegenstelling tot de berekening van het GLB-tarief, is de ROI-factor in de financieringskosten.
voordat we beginnen: drie belangrijke financiële termen om te weten
er zijn drie belangrijke termen om te begrijpen voordat u begint met het berekenen van de cap rate of ROI van een huurwoning:
- netto bedrijfsresultaat (Noi) – de jaarlijkse kasinkomsten gegenereerd uit een huurwoning na aftrek van de normale bedrijfskosten., NOI omvat geen aftrek voor een hypotheekbetaling of niet-contante uitgaven zoals afschrijvingen die worden gebruikt om het belastbare inkomen van een investeerder te verminderen.
- kasstroom-de jaarlijkse kasinkomsten na aftrek van de hypotheekkosten van de NOI. Een goede manier om na te denken over de cashflow is hoeveel geld je overblijft aan het einde van de dag nadat al uw rekeningen zijn betaald.
- marktwaarde – waarvoor een onroerend goed op een bepaald moment moet verkopen., Merk op dat de marktwaarde niet altijd hetzelfde is als de marktprijs, omdat een specifiek onroerend goed meer (of minder) waard kan zijn voor de ene investeerder dan voor de andere.
nu we deze basisgegevens van verhuureigenschappen hebben gedekt, laten we eens kijken hoe je cap rate en ROI kunt berekenen, en de beste toepassingen voor elke formule.,
het Berekenen van een Woning Cap Rate
De cap rate formule maatregelen drie dingen:
- Verhuur van onroerend goed rendement
- hoeveel inkomen een woning moeten genereren op basis van de vraagprijs
- Wat de marktwaarde van een woning moeten worden op basis van zijn inkomen
Cap rate formule
kapitalisatiefactor = NOI / marktwaarde
- $10,000 NOI / $125,000 marktwaarde = .8% cap rate
Houd er rekening mee dat de cap rate formule is gebaseerd op het jaarinkomen., Hierdoor kan het maximumtarief van dezelfde woning van jaar tot jaar variëren.
bijvoorbeeld, als een huur vorig jaar drie maanden vacant was maar dit jaar volledig bezet, zou het GLB-percentage voor vorig jaar lager zijn dan dit jaar. Dat komt omdat de NOI vorig jaar lager was door een hoge leegstand.
wat de NOI moet zijn gebaseerd op Cap Rate
u kunt ook de cap rate formule gebruiken om te bepalen wat de NOI van een huurwoning moet zijn gebaseerd op de vraagprijs en de cap-tarieven voor vergelijkbare woningen in dezelfde markt:
- 8% (.,08) market cap rate x $ 125.000 vraagprijs = $ 10.000 NOI
Hier is een andere manier om naar de berekening te kijken. Als u een huis te koop ziet met een vraagprijs van $150.000 in een markt waar de cap-tarieven voor vergelijkbare woningen 8% zijn, moet de NOI zijn:
- 8% cap rate x $150.000 vraagprijs = $12.000 moet de NOI zijn, al het andere is gelijk
het bepalen van de marktwaarde Met Cap Rate
Als u de NOI van een woning kent en de going market cap rate kunt u ook de marktwaarde van een huis bepalen:
- $12.000 noi / 8% (.,08) cap rate = $150.000 market value
Wat is een goede Cap Rate?
Cap rates meten het risico en de potentiële winstgevendheid van vergelijkbare woningen in hetzelfde marktgebied. Kapitalisatiepercentages worden ook beïnvloed door vraag en aanbod.
bijvoorbeeld, een huis met twee slaapkamers in een buurt met huizen met drie en vier slaapkamers zal waarschijnlijk moeilijker te huur zijn, dus het maximumtarief voor onroerend goed zal hoger zijn. Met andere woorden, u ontvangt een hogere cap rate in ruil voor het nemen van het risico van het kopen van een kleiner huis in een gebied waar grotere huizen zijn de norm.,
overweeg nu een stedelijk gebied waar de huur van een slaapkamer schaars is en waar veel vraag naar is van alleenstaande, witteboordarbeiders. De cap rate zou lager zijn in vergelijking met een grotere woning die niet overeenkomt met de beoogde huurder voor de markt.
eerlijke markthuren, marktwaarden, onroerendgoedbelasting en exploitatiekosten variëren per wijk, stad en staat. Vanwege dit, een goede cap rate voor de ene markt zal een slechte cap rate voor een andere markt.
een goede manier om vertrouwd te raken met de markt cap tarieven is door te kijken naar huurwoningen te koop op de Roofstock marketplace., U krijgt een goed gevoel voor wat single-family investeringen bieden in verschillende gebieden. Bepaal vervolgens de gemiddelde cap rate voor de markten waarin u wilt beleggen op basis van uw beleggingsstrategie.
hoe de ROI voor een huurwoning te berekenen
de ROI (return on investment) meet uw totale rendement op een vastgoedbelegging., ROI beschouwt twee dingen:
- belegd contant geld of de aanbetaling gedaan
- schuld of hypotheek gebruikt om het onroerend goed te kopen
Roi formule
ROI = jaarlijks rendement/totale investering
om de ROI te berekenen, gebruiken we hetzelfde $ 125.000 huis met een NOI van $10.000 dat we gebruikten om de cap rate te berekenen. Als u 20% neer-of $ 25.000 – en de rest te financieren met een jaarlijkse hypotheek betaling van $ 6.000 uw ROI zou zijn:
- $ 4.000 jaarlijkse return ($10.000 NOI – $ 6.000 hypotheek betaling) / $25.000 totale investering = .,16 of 16% ROI
hoe “Juice” de ROI
een ROI kan worden “juiced” of verhoogd op basis van hoe een onroerend goed wordt gefinancierd.
bijvoorbeeld, als het $125.000 huis werd gekocht met een $25.000 aanbetaling en een rente alleen lening in plaats van een volledig afgeschreven lening, de juiced ROI zou zijn:
- $6.000 jaarlijks rendement ($10.000 NOI – $4.000 rente alleen hypotheek betaling) / $25.000 totale investering = .24 of 24% ROI
we verhoogden de ROI met 50% door de manier waarop het onroerend goed werd gefinancierd te veranderen. De ROI kon ook worden juiced door het maken van een lagere aanbetaling., In beide gevallen gebruik je de kracht van hefboomwerking.
Wat is een goede ROI?
wat een goede ROI maakt, is afhankelijk van de individuele beleggingsstrategie, het type onroerend goed en de markt waarin het onroerend goed zich bevindt. Sommige beleggers zijn blij met een 10% ROI, terwijl anderen investeren voor de korte termijn zal niet kopen van een woning, tenzij de ROI is 20%, 30%, of meer.
een manier om te bepalen wat ROI goed is voor u is om te beginnen met hoe de eigenschap zal worden gefinancierd., Zodra u weet dat uw aanbetaling, rente, en lening voorwaarden kunt u vervolgens vergelijken de ROI ‘ s op verschillende investeringen om te zien welke het hoogste rendement genereert.
is het beter om Cap Rate of ROI te gebruiken?
zowel de formule van het maximumpercentage als de berekening van het rendement spelen een belangrijke rol bij de analyse van een potentiële investering in onroerend goed.
kapitalisatiepercentage geeft aan wat een woning waard moet zijn op basis van de gegenereerde huuropbrengsten. Maar cap rate houdt geen rekening met de kracht van hefboomwerking.,
ROI factoren in de financiering en de macht van het gebruik van andermans geld of OPM. Echter, omdat de lening voorwaarden kunnen variëren op basis van elke lener, kan hetzelfde onroerend goed hebben dramatisch verschillende ROI ‘ s.
Bonustips over het gebruik van Cap Rate en ROI
Het kan een beetje verwarrend zijn voor beleggers om te weten welke financiële berekening te gebruiken bij het analyseren van huurwoningen. Hier zijn drie bonustips voor het beste gebruik van cap rate en ROI formules:
# 1 Cap rates zijn goed voor het vergelijken van vergelijkbare eigenschappen in dezelfde markt.,
bijvoorbeeld eengezinsverhuur op een markt aan de westkust waar veel vraag naar is, zoals San Francisco, kan een marktplafond hebben van minder dan 4%. In het zuidoosten, huurwoning in een kleinere markt zoals Birmingham, Alabama biedt een market cap tarief van 8% of meer.
Dit betekent niet dat de ene markt beter of slechter is dan de andere. Het betekent gewoon dat elke markt zijn eigen unieke vastgoedbeleggingsdynamiek heeft.
# 2 Gebruik dezelfde berekeningen om een “apples-to-apples” vergelijking te maken.
Wees consistent in hoe je de getallen cruncht., Kijken naar het plafond tarief voor een woning en de ROI voor een ander kan leiden tot gemiste kansen of investeren fouten. Een maximumpercentage kan laag zijn vanwege een hoger dan normaal leegstandspercentage, terwijl een ROI hoog kan zijn vanwege de manier waarop het onroerend goed wordt gefinancierd.
#3 het combineren van berekeningen levert de meest nauwkeurige resultaten op.
Er is geen regel die zegt dat u niet meer dan één metriek kunt gebruiken bij het analyseren en vergelijken van eengezinswoningen. Met behulp van zowel cap rate en ROI om een deal te analyseren kan u helpen de juiste investeringsbeslissing te nemen.,
Key takeaways for cap rate formula and ROI calculations
Roofstock maakt het gemakkelijk om eengezinswoningen op verschillende markten in de VS naast elkaar te vergelijken om de juiste vastgoedbelegging voor uw portefeuille te kiezen. U kunt boren op specifieke onroerend goed financiële prestaties, analyseren van de buurt statistieken, en zelfs hulp met de financiering.
soms zul je beleggers horen beweren dat het gebruik van cap rate om inkomsten te meten beter is dan ROI, of vice versa., Het feit is dat zowel de cap rate formule en ROI berekeningen zijn belangrijke tools om te gebruiken bij het analyseren van de prestaties van verhuur onroerend goed.
terwijl cap rate meet wat het rendement op een huurwoning momenteel is of zou moeten zijn, berekent de ROI wat het rendement zou kunnen zijn.
- Cap rate meet het rendement van huurwoningen op basis van NOI vóór financieringskosten.
- Cap tarieven variëren afhankelijk van vastgoedtype en markt.
- Cap rate formule kan ook worden gebruikt om te berekenen wat NOI En marktwaarde moeten zijn.,
- rendement meet het totale rendement van een investering, rekening houdend met de hefboomwerking.
- ROI voor hetzelfde onroerend goed zal variëren afhankelijk van de manier waarop het wordt gefinancierd, terwijl het maximumpercentage voor onroerend goed hetzelfde blijft voor elke koper.
Geef een reactie