jako niezależny właściciel, ważne jest, aby zrozumieć, że klucz do sukcesu wynajmującego zaczyna się od ustalenia stawki wynajmu, która jest nie tylko opłacalna dla twojej nieruchomości, ale także jest konkurencyjna cenowo, aby przyciągnąć dobrych najemców.
ustalenie właściwej ceny wynajmu może być trudne., Chociaż można się skusić, aby uzyskać agresywne i pobierać wysoką premię za jednostkę w porównaniu do innych podobnych jednostek w okolicy, ustawienie ceny wynajmu zbyt wysoka może prowadzić do długoterminowego wakatu nieruchomości. I odwrotnie, ustawienie zbyt niskiego czynszu zaszkodzi Twojej dolnej linii.
poniżej dowiesz się więcej o znalezieniu ceny wynajmu sweet spot dla twojej jednostki, a także wskazówek dotyczących uzyskania dobrego oszacowania czynszu i znaczenia włączenia udogodnień przed ustaleniem stawki wynajmu.
dlaczego ważne jest naliczenie odpowiedniego czynszu?,
zanim przejdziemy do dyskusji na temat tego, jaka jest dobra cena wynajmu, krótko wspomnijmy, dlaczego ważne jest, aby upewnić się, że naliczasz odpowiednią cenę:
- pomaga to umieścić właściwych najemców i uzyskać zapłatę na czas
według ankiety TransUnion, problemy z płatnościami są głównym problemem 84% właścicieli. Nie jest to zaskoczeniem, gdy koszt eksmisji wynikającej z niepłatności może wynosić do $10,000 w kosztach sądowych i opłatach prawnych, w tym czasu i wydatków na wypełnienie nieoczekiwanego wakatu.,
pamiętaj, że jeśli Twoje stawki są zbyt niskie dla Twojego obszaru i nieruchomości, możesz nie przyciągnąć idealnego najemcy. Jeśli Twoje stawki są zbyt wysokie, możesz mieć problemy z umieszczeniem najemców w ogóle – i ryzyko utraty miesięcznego dochodu. Twoim zadaniem jako właściciela jest znalezienie sprawiedliwego rynku wynajem sweet spot: nie za wysoki, ale nie za niski.
rozważ średni dochód tych, którzy mieszkają w lokalizacji twojej nieruchomości. Twoja stawka najmu powinna być skierowana do potencjalnych najemców o podobnych dochodach, dzięki czemu możesz szybciej wypełnić miejsce i nie martwić się, czy otrzymasz zapłatę na czas., (Pro-tip: Income Insights, funkcja sprawdzania najemców SmartMove, pomaga analizować dochody potencjalnych najemców, porównując ich zachowania kredytowe z dochodami zgłaszanymi samodzielnie.)
- pomaga pokryć hipotekę i inne koszty utrzymania
twoja nieruchomość jest inwestycją; jeśli nie jesteś w stanie pokryć wszystkich wydatków na swoją nieruchomość z dochodów z wynajmu, to nie ustawiłeś odpowiedniej ceny wynajmu.,
- to pomaga zmaksymalizować zysk z wynajmu
ustawienie odpowiedniej ceny wynajmu może oznaczać maksymalizację zysków; zgodnie z bilansem, właściciele mogą być w stanie umieścić zero do sześciu procent czynszu w kieszeni z miesięcznego dochodu z wynajmu.
Ile powinienem pobierać za czynsz?
łatwo zauważyć, że ustalenie odpowiedniej stawki czynszu jest ważne, ale zastanawianie się, jakie opłaty pobierać od najemców może być nieco bardziej złożone. Istnieje szereg czynników, które należy wziąć pod uwagę, zanim zawęzisz odpowiednią stawkę wynajmu dla swojej nieruchomości.
1., Poznaj swoją konkurencję
według National rent index na liście mieszkań koszty czynszu rosną z roku na rok na prawie wszystkich największych rynkach w kraju. To dobre, „ogólne” informacje, z których należy mieć świadomość i mieć ogólne zrozumienie, że czynsze rosną w znacznej części Stanów Zjednoczonych. Jednak przed ustaleniem stawki czynszu ważne jest, aby sprawdzić, jakie opłaty pobierają inni właściciele w Twojej okolicy., Według Yardi Matrix średni czynsz w Stanach Zjednoczonych wynosił około 1405 w czerwcu 2018 r., podczas gdy mediana ceny wynosiła zaledwie 602 USD w roku 2000.
średnia ta może się znacznie różnić w zależności od kraju i miasta. Na przykład w takich miejscach jak San Francisco i L. A. najem nieruchomości może być korzystny, podczas gdy mniejsze miasta o mniejszym wzroście gospodarczym i możliwościach zatrudnienia mogą być mniej pożądane dla potencjalnych najemców, a zatem ceny najmu mogą być mniej konkurencyjne.,
w celu ustalenia, jakie opłaty należy pobierać za czynsz, należy spojrzeć na komp rynku w najbliższej okolicy. Dowiedz się, co inni właściciele pobierają za podobne nieruchomości i użyj tego jako punktu wyjścia. Następnie dostosuj cenę wynajmu na podstawie tego, co odkryjesz.
kolejnym punktem kontrolnym jest spojrzenie na rzetelne szacunki wartości rynkowej, które są aktualizowane co roku przez United States Department of Housing and Urban Development (HUD).,
przeglądając opłaty pobierane przez innych właścicieli w Twojej okolicy, pamiętaj, aby pamiętać, czy Wynajem jednostek ma podobne funkcje z Twoją nieruchomością, takie jak rozmiar, sąsiedztwo lub lokalizacja i stan nieruchomości. Możesz również użyć narzędzi online, takich jak Rentometer, aby uzyskać szybkie migawki nieruchomości w okolicy wynajmu, aby uzyskać bardziej dogłębną analizę.
Pro-Top: miej oko na wszystkie nieruchomości, które zmieniły cenę w ciągu ostatnich kilku tygodni—może się okazać, że będziesz musiał zrobić to samo, aby pozostać istotnym w grze na rynku wynajmu.
2., Zasada 2% to tylko wytyczne
niektórzy właściciele słyszeli o zasadzie 2%, która nakazuje miesięczny czynsz powinien wynosić około 1-2% wartości nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że jest to tylko szybka heurystyka, aby oszacować potencjalny czynsz. To nie jest substytut badania lokalnych porównywalnych jednostek i badania czynszów pobieranych. Ponadto ceny nieruchomości w ostatnich latach rosły szybciej niż ceny czynszu, więc tego typu obliczenia mogą okazać się wadliwe.
3. Sezonowość ma znaczenie
sezonowość może znacząco wpłynąć na ceny wynajmu., Wzór widoczny w całym kraju jest to, że popyt na wynajem nieruchomości jest najwyższy w okresie wiosenno-letnim i ma tendencję do plateau w sezonach zimowych. Dzieje się tak z wielu powodów, ale przede wszystkim dlatego, że przeprowadzka najemców w chłodniejszych miesiącach jest bardziej niewygodna. Większość ludzi nie chce wykorzenić w środku burzy śnieżnej lub zakłócić rok szkolny swoich dzieci. Zgodnie z listą mieszkań, 25 proc.najemców, którzy rozpoczynają poszukiwania w lipcu, przeprowadzi się w ciągu najbliższych 30 dni, a o 22 proc. więcej najemców, którzy rozpoczynają poszukiwania w styczniu, przeprowadzi się ponad 90 dni.,
pamiętaj, że jeśli w sezonie zimowym będzie mniej potencjalnych najemców, którzy chcą się przeprowadzić, Twoja nieruchomość może pozostać pusta dłużej. Właściciele mogą zdecydować się na oferowanie Niższej ceny wynajmu w sezonie zimowym, aby uniknąć ryzyka pustej nieruchomości do wynajęcia. Duże Jedzenie na wynos jest to: wystawianie nieruchomości w sezonie zimowym może utrudnić możliwość naliczenia żądanej stawki czynszu ze względu na miękkość popytu najemcy.,
wskazówki, jak uzyskać dobry koszt wynajmu
zanim określisz cenę wynajmu, wykonaj due diligence i rozważ te dodatkowe wskazówki:
- wejdź do swojej sieci. Skorzystaj z BiggerPockets i innych forów internetowych, aby komunikować się z innymi właścicielami w Twojej okolicy.
- zajrzyj na strony wynajmu nieruchomości. Starannie przeczesuj miejsca, takie jak Craigslist i Trulia, aby zorientować się w komp w okolicy. Szukaj również pomysłów na kopiowanie reklam wypożyczalni, dzięki czemu możesz napisać skuteczną reklamę, która przyciąga uwagę wysokiej jakości kandydatów.,
- rozważ wysokość odsetek w swojej nieruchomości. Jeśli ludzie nie ubiegają się lub nie wyrażają zainteresowania wynajmem, może to być znak, że czynsz jest źle wyceniony lub jest zbyt wysoki, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak lokalizacja nieruchomości, opcje parkowania, oferowane udogodnienia itp…
rozważ udogodnienia swojej nieruchomości
podczas wykonywania badań porównawczych ważne jest, aby spojrzeć na to, co nieruchomość ma do zaoferowania.,
na przykład, jeśli znajdziesz porównywalną nieruchomość, która jest podobna pod względem wielkości do Twojej, ale brakuje jej ważnych funkcji lub udogodnień, takich jak pralka i suszarka w jednostce, możesz być w stanie uzasadnić wyższą cenę.
oto niektóre z najlepszych udogodnień, których najemcy szukają w wynajętej nieruchomości:
- Parking: dostępność parkingu to ogromny bonus dla wielu najemców. Pamiętaj, aby wskazać szczegóły, takie jak przypisany parking, przestronny garaż lub obfity parking na ulicy.,
- Bezpieczeństwo: ochrona jest zawsze atutem, ponieważ może pomóc najemcy w zapewnieniu bezpieczeństwa. Pamiętaj, aby wspomnieć informacje o każdej technologii inteligentnego domu lub innych systemów bezpieczeństwa / personelu wynajem może zaoferować.
- Walkability: There 's a reason why” Location, location, location ” is so a popular statement in the real estate world. Bliskość lokalnych towarów i usług może być głównym wyróżnikiem dla twojej jednostki., Posiadanie pożądanej lokalizacji może zwiększyć atrakcyjność lokalu dla najemców, a tym samym uczynić go bardziej wartościowym i dać dźwignię, aby wycenić go na wyższą cenę w porównaniu z innymi lokalami. Jeśli jest blisko pożądanych szkół, restauracji, sklepów spożywczych, sklepów detalicznych lub transportu publicznego, prawdopodobnie można uznać je za solidne punkty sprzedaży i uzasadnić wyższe stawki czynszu.
- outdoor entertainment areas: Kryty lub odkryty basen, patio lub balkon oraz tereny rekreacyjne, takie jak kort tenisowy lub park dla psów, to inne wspaniałe funkcje, które mogą pomóc przyciągnąć potencjalnych najemców.,
Pro-tip: pamiętaj, aby wyróżnić najbardziej wyjątkowe i korzystne Udogodnienia lub funkcje w swojej ofercie wynajmu. Możesz nawet rozważyć podświetlenie jednego z nich w nagłówku ofert. Bez względu na wszystko, ostatnią rzeczą, którą chcesz zrobić, to stracić potencjalnego najemcę po prostu dlatego, że zapomniałeś wspomnieć o najdrobniejszych szczegółach.
ostatnie przemyślenia
ustalenie odpowiedniej ceny wynajmu to tylko część zarządzania udanym wynajmem., Aby uniknąć długoterminowego pustostanu, opóźnionych płatności za czynsz i niepotrzebnych szkód, właściciele mają kluczowe znaczenie dla korzystania z usługi sprawdzania najemców, takiej jak SmartMove.
SmartMove to szybka i niezawodna usługa sprawdzania najemców, która dostarcza raporty o przeszłości i przestępstwach, eksmisji, kredytach, wyniku ResidentScore i dochodach do skrzynki odbiorczej właścicieli w ciągu kilku minut. Raporty SmartMove umożliwiają szybsze i bardziej świadome podejmowanie decyzji o potencjalnych najemcach przed podpisaniem umowy najmu lub najmu.
Dodaj komentarz