im więcej masz informacji o potencjalnej inwestycji w Wynajem Nieruchomości, tym lepsza decyzja będziesz w stanie podjąć. Dwa wskaźniki najczęściej używane przez inwestorów nieruchomości są cap rate i ROI.
Niestety, terminy te są często mylone i nadużywane, nawet przez doświadczonych inwestorów. W tym artykule omówimy różnicę między cap rate a ROI oraz sposób, w jaki każda formuła może być używana podczas analizy nieruchomości inwestycyjnych.,
definicja Cap Rate i ROI
Cap rate (stopa kapitalizacji) mierzy stopę zwrotu z najmu nieruchomości.
obliczanie stawki cap jest stosowane w przypadku nieruchomości generujących dochód i nie uwzględnia rat kredytu hipotecznego. Formuła cap rate jest również dobrym narzędziem do wykorzystania przy porównywaniu podobnych właściwości na tym samym rynku.
ROI (return on investment) służy do monitorowania wyników inwestycji.,
obliczenie ROI może być stosowane dla nieruchomości, które nie generują dochodu, oraz długoterminowych inwestycji typu buy-and-hold, które są płynne. W przeciwieństwie do kalkulacji stóp procentowych, czynniki ROI w kosztach finansowania.
zanim zaczniemy: trzy ważne warunki finansowe do poznania
przed rozpoczęciem obliczania stawki cap lub zwrotu z inwestycji należy zrozumieć trzy ważne warunki:
- NET operating income (Noi) – roczny dochód pieniężny wygenerowany z wynajmu nieruchomości po odjęciu normalnych kosztów operacyjnych., NOI nie obejmuje odliczeń za spłatę kredytu hipotecznego lub wydatków bezgotówkowych, takich jak amortyzacja, które są wykorzystywane do zmniejszenia dochodu inwestora podlegającego opodatkowaniu.
- Cash flow – roczny przychód gotówkowy po odliczeniu od NOI kosztów kredytu hipotecznego. Dobrym sposobem na myślenie o przepływie środków pieniężnych jest to, ile pieniędzy pozostało na koniec dnia po zapłaceniu wszystkich rachunków.
- wartość rynkowa – za co nieruchomość powinna sprzedać w danym momencie., Należy pamiętać, że wartość rynkowa nie zawsze jest taka sama jak cena rynkowa, ponieważ konkretna nieruchomość może być warta więcej (lub mniej) dla jednego inwestora niż dla innego.
teraz, gdy mamy te podstawowe wskaźniki wynajmu nieruchomości, przyjrzyjmy się, jak obliczyć stopę ograniczenia i zwrot z inwestycji oraz najlepsze zastosowania dla każdego wzoru.,
jak obliczyć maksymalną stawkę najmu nieruchomości
formuła stawki najmu mierzy trzy rzeczy:
- stopa zwrotu najmu nieruchomości
- ile dochodów powinna generować nieruchomość na podstawie ceny wywoławczej
- jaka wartość rynkowa nieruchomości powinna być oparta na jej dochodach
formuła stopy kapitalizacji
stopa kapitalizacji = Noi / wartość rynkowa
- $10,000 Noi / $125,000 wartość rynkowa = .08 lub 8% stopa ograniczenia
należy pamiętać, że formuła stawki ograniczenia opiera się na rocznym dochodzie., Z tego powodu stawka graniczna tej samej nieruchomości może się różnić z roku na rok.
na przykład, jeśli czynsz był nieobsadzony przez trzy miesiące w zeszłym roku, ale w pełni zajęty w tym roku, stawka graniczna za ostatni rok byłaby niższa niż w tym roku. To dlatego, że zeszłoroczny NOI był niższy ze względu na wysoki wskaźnik pustostanów.
co NOI powinno być oparte na stawce Cap
Możesz również użyć formuły cap rate, aby określić, co NOI nieruchomości na wynajem powinno być oparte na cenie wywoławczej i stawkach cap dla podobnych nieruchomości na tym samym rynku:
- 8% (.,08) market cap rate x $125,000 cena wywoławcza = $10,000 NOI
oto inny sposób spojrzenia na obliczenia. Jeśli widzisz Dom Na sprzedaż z ceną wywoławczą $150,000 na rynku, na którym stawki ograniczenia dla podobnych nieruchomości wynoszą 8%, NOI powinno być:
- stawka ograniczenia 8% x $150,000 cena wywoławcza = $12,000 powinna być NOI, Wszystko inne jest równe
określanie wartości rynkowej z stawką ograniczenia
Jeśli znasz NOI nieruchomości i stawkę ograniczenia rynku można również określić wartość rynkowa domu:
- 12 000$Noi / 8% (.,08) cap rate = $150,000 wartość rynkowa
Co To jest dobry Cap Rate?
wskaźniki pułapów mierzą ryzyko i potencjalną rentowność porównywalnych nieruchomości na tym samym obszarze rynku. Na stopy kapitalizacji wpływa również podaż i popyt.
na przykład dwupokojowy dom w sąsiedztwie z domami trzy-i czteropokojowymi będzie prawdopodobnie trudniej wynająć, więc stawka ograniczenia nieruchomości będzie wyższa. Innymi słowy, otrzymujesz wyższy kurs cap w zamian za podjęcie ryzyka zakupu mniejszego domu w obszarze, w którym większe domy są normą.,
teraz zastanów się nad obszarem miejskim, w którym wynajem z jedną sypialnią jest niewystarczający i duży popyt ze strony pojedynczych, białych kołnierzyków. Stawka cap byłaby niższa w porównaniu do większej nieruchomości, która nie pasuje do docelowego najemcy na rynku.
czynsze rynkowe, wartości rynkowe, podatki od nieruchomości i koszty operacyjne różnią się w zależności od dzielnicy, miasta i stanu. Z tego powodu dobry pułap dla jednego rynku będzie złym pułapem dla innego rynku.
świetnym sposobem na zapoznanie się ze stawkami rynkowymi jest przeglądanie domów na sprzedaż na rynku dachowym., Przekonasz się, co oferują inwestycje jednorodzinne w różnych obszarach. Następnie określ średni pułap dla rynków, na które chcesz inwestować, na podstawie swojej strategii inwestycyjnej.
Jak obliczyć ROI dla nieruchomości na wynajem
ROI (zwrot z inwestycji) mierzy całkowity zwrot z inwestycji., ROI uwzględnia dwie rzeczy:
- zainwestowana Gotówka lub dokonana Zaliczka
- zadłużenie lub kredyt hipoteczny użyty do zakupu nieruchomości
wzór ROI
ROI = roczny zwrot/całkowita inwestycja
aby obliczyć ROI, użyjmy tego samego domu o wartości 125 000 USD z NOI w wysokości 10 000 USD, którego użyliśmy do obliczenia stopy ograniczenia. Jeśli wpłacisz 20% w dół-lub 25 000 USD – i sfinansujesz resztę roczną spłatą kredytu hipotecznego w wysokości 6 000 USD, twój zwrot z inwestycji wyniesie:
- 4 000 USD rocznego zwrotu (10 000 USD NOI – 6 000 USD kredytu hipotecznego) / 25 000 USD całkowitej inwestycji = .,16 lub 16% ROI
Jak” Sokować „zwrot z inwestycji
zwrot z inwestycji może być „soiowany” lub zwiększany w zależności od sposobu finansowania nieruchomości.
na przykład, jeśli dom o wartości 125 000 USD został zakupiony z zaliczką w wysokości 25 000 USD i pożyczką oprocentowaną, zamiast w pełni zamortyzowanej pożyczki, zwrot z inwestycji wynosiłby:
- 6 000 USD rocznego zwrotu (10 000 NOI – 4 000 USD tylko oprocentowanie kredytu hipotecznego) / 25 000 USD całkowita inwestycja = .24 lub 24% ROI
zwiększyliśmy ROI o 50% zmieniając sposób finansowania nieruchomości. Zwrot z inwestycji można również uzyskać, dokonując niższej zaliczki., W obu przypadkach używasz siły dźwigni.
Co To jest dobry ROI?
co sprawia, że dobry zwrot z inwestycji zależy od indywidualnej strategii inwestycyjnej, rodzaju nieruchomości i rynku, na którym znajduje się nieruchomość na wynajem. Niektórzy inwestorzy są zadowoleni z 10% zwrotu z inwestycji, podczas gdy inni inwestujący krótkoterminowo nie kupują nieruchomości, chyba że zwrot z inwestycji wynosi 20%, 30% lub więcej.
jednym ze sposobów określenia, jaki zwrot z inwestycji jest dla Ciebie dobry, jest rozpoczęcie od sposobu finansowania nieruchomości., Gdy znasz swoją zaliczkę, stopę procentową i warunki kredytu, możesz porównać ROIs na różnych inwestycjach, aby zobaczyć, które generuje najwyższy zwrot.
czy lepiej użyć Cap Rate czy ROI?
zarówno formuła cap rate, jak i obliczanie zwrotu z inwestycji odgrywają ważną rolę w analizie potencjalnej inwestycji w najem nieruchomości.
kurs kapitalizacji pokazuje, ile powinna być warta nieruchomość w oparciu o wygenerowany dochód z wynajmu. Ale stopa pułapu nie bierze pod uwagę siły dźwigni.,
czynniki ROI w finansowaniu i potędze wykorzystania pieniędzy innych ludzi lub OPM. Ponieważ jednak warunki kredytu mogą się różnić w zależności od pożyczkobiorcy, ta sama nieruchomość może mieć znacznie różny zwrot z inwestycji.
bonusowe Wskazówki dotyczące korzystania z Cap Rate i ROI
może to być trochę mylące dla inwestorów, aby wiedzieć, które obliczenia finansowe użyć podczas analizy wynajmu nieruchomości. Oto trzy bonusowe wskazówki, jak najlepiej używać formuły cap rate i ROI:
#1 stawki Cap są dobre do porównywania podobnych właściwości na tym samym rynku.,
na przykład wynajem domów jednorodzinnych na bardzo pożądanym rynku Zachodniego Wybrzeża, takim jak San Francisco, może mieć wskaźnik kapitalizacji rynkowej poniżej 4%. Na południowym wschodzie, wynajem nieruchomości na mniejszym rynku, takim jak Birmingham, Alabama zapewnia stopę rynkową wynoszącą 8% lub więcej.
nie oznacza to, że jeden rynek jest lepszy lub gorszy od drugiego. Oznacza to po prostu, że każdy rynek ma swoją unikalną dynamikę inwestowania w nieruchomości.
# 2
bądź konsekwentny w sposobie łamania liczb., Patrząc na stopę ograniczenia dla jednej nieruchomości i zwrot z inwestycji dla innej może prowadzić do straconych szans lub błędów w inwestowaniu. Wskaźnik pułapu może być niski ze względu na wyższy niż zwykle wskaźnik pustostanów, a zwrot z inwestycji może być wysoki ze względu na sposób finansowania nieruchomości.
#3 łączenie obliczeń daje najbardziej dokładne wyniki.
nie ma zasady, która mówi, że nie można używać więcej niż jednego metryki przy analizowaniu i porównywaniu nieruchomości jednorodzinnych. Korzystanie zarówno cap rate, jak i ROI do analizy transakcji może pomóc w podjęciu właściwej decyzji inwestycyjnej.,
kluczowe informacje na temat formuły cap rate i obliczeń ROI
Roofstock ułatwia przeprowadzanie porównań jednorodzinnych domów do wynajęcia na różnych rynkach w USA, aby wybrać odpowiednią nieruchomość inwestycyjną dla Twojego portfela. Możesz zapoznać się z konkretnymi wynikami finansowymi nieruchomości, analizować statystyki sąsiedztwa, a nawet uzyskać pomoc w finansowaniu.
czasami można usłyszeć inwestorów twierdzą, że korzystanie z cap rate do pomiaru dochodu nieruchomości jest lepsze niż ROI, lub odwrotnie., Faktem jest, że zarówno formuła cap rate, jak i obliczenia ROI są kluczowymi narzędziami do wykorzystania przy analizie wyników wynajmu nieruchomości.
podczas gdy cap rate mierzy, jaka jest lub powinna być stopa zwrotu z wynajmowanej nieruchomości, ROI oblicza, jaka może być stopa zwrotu.
- Cap rate mierzy stopę zwrotu z najmu nieruchomości w oparciu o NOI przed kosztami finansowania.
- stawki Cap różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości i rynku.
- wzór stopy maksymalnej może być również użyty do obliczenia, Jaka powinna być wartość NOI i wartość rynkowa.,
- ROI mierzy całkowity zwrot z inwestycji w dźwignię finansową.
- zwrot z inwestycji dla tej samej nieruchomości będzie się różnić w zależności od sposobu finansowania, podczas gdy stawka ograniczenia nieruchomości pozostaje taka sama dla każdego nabywcy.
Dodaj komentarz