obliczanie wartości nieruchomości komercyjnych może być często skomplikowanym i pracochłonnym procesem.
W przeciwieństwie do innych aktywów finansowych, większość nieruchomości komercyjnych nie handluje na giełdzie z jawnie notowanymi cenami. Rzeczoznawcy służą zamiast tego do oszacowania prawdopodobnej ceny sprzedaży składnika aktywów.
ale jak to działa?
jak wyceniana jest nieruchomość?
wartość nieruchomości komercyjnych opiera się przede wszystkim na kwocie dochodu operacyjnego netto (NOI), który nieruchomość generuje każdego roku.,
ta metoda musi być stosowana, ponieważ w przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych, gdzie pobliskie ceny domów będą wskaźnikiem, może być bardzo trudno znaleźć podobną nieruchomość komercyjną w tej samej lokalizacji.
NOI oblicza się, biorąc rzeczywisty dochód z nieruchomości i odejmując wszelkie koszty operacyjne, z wyłączeniem spłat kredytów hipotecznych.
wydatki te będą oczywiście zależeć od rodzaju i wieku nieruchomości, więc na przykład starsza strona będzie potrzebować więcej pieniędzy na naprawę i utrzymanie, a tym samym niższą NOI i niższą wartość nieruchomości.,
Jeśli jest to nieruchomość nowo budowana, wartość będzie oparta na „oczekiwanym” rocznym dochodzie.
ostatnim krokiem jest podzielenie NOI przez średnią stopę rentowności, którą inwestorzy mogą mieć nadzieję uzyskać jako zwrot na koniec roku.
w przypadku nieruchomości komercyjnych może to wynosić od 6 do 12%, w zależności od rodzaju nieruchomości, wieku i lokalizacji. Podobne plony nieruchomości w tym obszarze i ogólne trendy rynkowe powinny dać niejasne pojęcie, ale mądrze jest zapytać eksperta, który nie jest częścią procesu sprzedaży.,
podsumowując: NOI nieruchomości (£100,000)/Yield of eight procent (0.08) = wartość nieruchomości (£1.25 mln)
na marginesie, ważne jest, aby spojrzeć na inne wartości nieruchomości lub stawki czynszu w okolicy, aby można zauważyć, czy pierwotny właściciel nieruchomości jest przesadzone roszczenia Noi nieruchomości.
możesz zweryfikować dane, pytając o rolkę czynszu, która określa, ile strona wynajmuje najemcom.
Jak obliczyć czynsz dla lokatorów?,
Jeśli kupiłeś nieruchomość, a następnie chcesz ją wydzierżawić, ogólny widok jest taki, że im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższa wartość najmu.
dzieje się tak, ponieważ, jak pokazano powyżej, wartość nieruchomości uwzględnia wszystkie wydatki potrzebne właścicielowi nieruchomości, a kwota czynszu musi być wystarczająca, aby to pokryć.
ale to tylko jeden czynnik. Należy również wziąć pod uwagę metraż kwadratowy, lokalizację, ogólny stan budynku oraz urządzenia / wyposażenie, które pochodzą z najmu.
ponadto różne umowy najmu mogą zmieniać stawki., Na przykład, jeśli najemca jest odpowiedzialny za uiszczenie opłat za utrzymanie, masz mniejsze wydatki, a więc będziesz musiał obniżyć czynsz.
Dodaj komentarz