„wskaźnik zadłużenia do dochodu” lub „wskaźnik DTI”, jak to jest znane w branży kredytów hipotecznych, jest sposobem, w jaki bank lub kredytodawca określa, na co możesz sobie pozwolić w drodze spłaty kredytu hipotecznego.
dzieląc wszystkie Twoje miesięczne zobowiązania (w tym proponowaną płatność mieszkaniową) przez twój miesięczny dochód brutto, uzyskujesz procent. Ta kluczowa liczba jest znana jako DTI i musi należeć do określonej liczby, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego.,
maksymalny stosunek zadłużenia do dochodu będzie się różnić w zależności od kredytodawcy hipotecznego, programu kredytowego i inwestora, ale liczba zazwyczaj waha się między 40-50%.
Aktualizacja: Dzięki nowej zasadzie kwalifikowanego kredytu hipotecznego większość kredytów hipotecznych ma maksymalny współczynnik DTI z zaplecza wynoszący 43%. Istnieje jednak tymczasowe zwolnienie dla wielu kredytów, ale wielu kredytodawców nadal chce, aby ta liczba wynosiła poniżej 43%!,
przejdź do tematów DTI:
– wskaźnik zadłużenia z przodu i z tyłu do dochodu
-Max DTI dla kredytów zgodnych
-Max DTI stosunek dla kredytów FHA
-Max DTI stosunek dla pożyczek VA
-Max DTI stosunek dla pożyczek USDA
– Jak obliczyć współczynnik DTI
– co jest wliczone w cenę w stosunku długu do dochodu
– czego nie ma w DTI
– co to jest dobry stosunek długu do dochodu?,
– określony dochód, aby uniknąć problemów ze stosunkiem długu do dochodu
– kwalifikująca się Stopa stosunku długu do dochodu
spójrzmy na podstawowy przykład stosunku długu do dochodu:
w tym przykładzie twój stosunek długu do dochodu byłby równy 35% ($3,500/$10,000). Całkiem proste, prawda?
zanim pomyślisz, że skończyłeś obliczać DTI, powinieneś wiedzieć, że stosunek długu do dochodu jest bardziej szczegółowy i zawiera dwa oddzielne procenty.,
jeden dla wszystkich Twoich miesięcznych zobowiązań podzielony przez twój miesięczny dochód brutto (wskaźnik DTI z zaplecza) i jeden dla tylko proponowanych miesięcznych wydatków mieszkaniowych (w tym podatków i ubezpieczeń) podzielonych przez dochód (wskaźnik DTI z zaplecza).,
Front-End I Back-End wskaźnik zadłużenia do dochodu
- w rzeczywistości istnieją dwa wskaźniki DTI
- jeden dla front-end (proponowana płatność mieszkaniowa)
- i drugi dla back-end (który obejmuje wszystkie Miesięczne długi)
- niektórzy pożyczkodawcy mogą wymagać, aby pozostać poniżej obu limitów
w powyższym przykładzie, jeśli proponowana Miesięczna płatność mieszkaniowa stanowi $1000.000.000 2,000 z twoich 3,500 miesięcznych zobowiązań, Twój współczynnik DTI z przodu wyniesie 20%, a współczynnik DTI z tyłu wyniesie 35%.,
niektóre banki i kredytodawcy wymagają, aby obie liczby spadały pod pewnym procentem, chociaż wskaźnik DTI z zaplecza jest ważniejszy, ponieważ uwzględnia wszystkie Miesięczne długi, a tym samym jest bardziej reprezentatywny dla ryzyka, jakie ponosisz pożyczkodawcy.
, Korzystając z tego samego przykładu, Twój współczynnik DTI front-end 20% dla wydatków mieszkaniowych będzie wynosił 10% poniżej limitu 30%, a Twój współczynnik DTI back-end 35% będzie miał również 10% prześwitu, co pozwala zakwalifikować się do programu kredytowego, przynajmniej jeśli chodzi o dochód.
*Jeśli posiadasz inną nieruchomość z hipoteką, powinna ona zostać uwzględniona w stosunku DTI, ponieważ nie jest częścią nowej pożyczki, o którą się ubiegasz.,
Max DTI dla Zgodnych pożyczek (Fannie Mae i Freddie Mac)
- historyczne max jest 28/36
- Fannie i Freddie pozwalają do 43% DTI
- ale może iść tak wysokie, jak 45-50% z kompensacyjnych czynników
- i tylko 36%, jeśli jest to ręczne podpisy
klasyczny, „zasada kciuka” współczynniki są 28/36, co oznacza, że współczynnik front-end nie powinien przekraczać 28%, a współczynnik back-end nie powinien przekraczać 36%.
jednak środek ten jest bardziej konserwatywny niż to, co można obecnie zobaczyć w praktyce. Na przykład, w dzień wielu właścicieli domów umieścić w dół 20%., Dziś zaliczki są często tylko 3-10%, aby dać ci trochę perspektywy.
Ale, Fannie Mae nadal narzuca max DTI 36% dla ręcznie podstawionych pożyczek, chociaż większość kredytów są zatwierdzane przez ich zautomatyzowany system podstawiania o nazwie pulpit Underwriter (DU).
I DU umożliwią DTI do 45%, a nawet 50% z czynnikami kompensacyjnymi, takimi jak obfite aktywa, większa Zaliczka, świetny kredyt itp.
innymi słowy, można nagiąć Zasady trochę, jeśli jesteś dobrym kredytobiorcą inaczej., Ale jeśli masz zły kredyt i nic na koncie oszczędnościowym, nie oczekuj żadnych przysług w dziale DTI.
dla Freddiego Mac ' a, underwriters musi zawierać pisemne wyjaśnienie, które uzasadnia przekroczenie współczynników 28/36, gdy pliki są ręcznie podpisywane. Podobnie jak Fannie, współczynniki mogą wzrosnąć, jeśli plik zostanie zatwierdzony za pomocą automatycznego ubezpieczenia.,
maksymalny współczynnik DTI dla pożyczek z FHA
- ogólne wytyczne to maksymalne współczynniki 31/43
- chociaż może być potencjalnie znacznie wyższy
- na podstawie ustaleń z automatycznego ubezpieczenia
- potencjalnie nawet 55% (lub nawet wyższy w każdym przypadku)
maksymalny współczynnik DTI dla pożyczek z FHA zależy zarówno od pożyczkodawcy, jak i od tego, czy jest on automatycznie lub automatycznie ręcznie przepisywany. Niektórzy kredytodawcy pozwolą na to, na co pozwala AUS( Automated Underwriting System), chociaż niektórzy kredytodawcy mają nakładki, które ograniczają DTI do określonej liczby, powiedzmy 55%.,
limity te można również zmniejszyć, jeśli Twoja ocena kredytowa jest poniżej określonego progu, na przykład poniżej 620, kluczowego odcięcia wyniku kredytowego.
w przypadku kredytów hipotecznych maksymalny wskaźnik zadłużenia wynosi 31/43. Jednak dla kredytobiorców, którzy kwalifikują się w ramach energooszczędnych domów FHA (EEH), stosuje się „współczynniki rozciągania” 33/45.
limity te mogą być jeszcze wyższe, jeśli kredytobiorca ma czynniki kompensacyjne, takie jak duża Zaliczka, zgromadzone oszczędności, solidna historia kredytowa, potencjał wzrostu zarobków, Minimalny wzrost wydatków mieszkaniowych (brak szoku płatności) i tak dalej., Kolejny powód, aby zbudować kredyt i zaoszczędzić pieniądze przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny!
podsumowując, jeśli udowodnisz pożyczkodawcy, że jesteś silniejszym kredytobiorcą, niż pozwala na to wysoki współczynnik DTI, możesz być w stanie uciec z tego. Wystarczy pamiętać, że ten apetyt na ryzyko będzie się różnić w zależności od kredytodawcy hipotecznego.
należy również pamiętać, że składki ubezpieczeniowe kredytów hipotecznych są uwzględnione w tych liczbach.,
maksymalny współczynnik DTI dla kredytów VA
- va stanowi 41% maksymalnego dopuszczalnego DTI
- i 41% maksymalnego bez czynników kompensacyjnych jest prawdopodobnie limit
- możliwy do zatwierdzenia z DTI między 41-50% z czynnikami kompensacyjnymi
- lub nawet wyższy w niektórych przypadkach z wyjątkiem
w przypadku pożyczek va obowiązują te same zasady automatycznego/ręcznego uw. Jeśli uzyskasz aprobatę AUS, maksymalny współczynnik DTI może być dość wysoki.
jednak, jeśli jest ręcznie podpisy, to maksymalny stosunek długu do dochodu wynosi 41% (back-end)., W przypadku kredytów VA nie ma wymogu wskaźnika zadłużenia typu front-end.
ponownie, podobnie jak w przypadku kredytów FHA, jeśli masz czynniki kompensacyjne i pożyczkodawca na to pozwala, możesz przekroczyć próg 41% i cieszyć się wyższymi limitami DTI.
w szczególności, jeśli twój pozostały dochód wynosi 120% dopuszczalnego limitu dla Twojej geografii, limit DTI 41% może zostać przekroczony, o ile pożyczkodawca da ci zgodę.
innymi słowy, większość z tych limitów nie jest ustawiona w kamieniu, zakładając, że jesteś pożyczkobiorcą dźwięku inaczej.,
maksymalny współczynnik DTI dla kredytów USDA
- zazwyczaj ustala się na 29/41 max
- , ale automatyczne gwarantowanie ryzyka może pozwolić na wyższe limity
- , takie jak 32/44 max z współczynnikami kompensacyjnymi
- i minimalnymi rdzeniami kredytowymi 680
w przypadku kredytów USDA maksymalny współczynnik DTI ustala się na 29/41. Jeśli jednak pożyczka zostanie zatwierdzona za pośrednictwem systemu gwarantowanych Ubezpieczeń (GUS), wskaźniki te mogą zostać nieco przekroczone, podobnie jak kredyty FHA/VA. Jeżeli pożyczka jest zaciągana ręcznie, limity mogą zostać przekroczone, jeżeli pożyczka kwalifikuje się do umorzenia wskaźnika zadłużenia.,
krótko mówiąc, jeśli masz wynik kredytowy 680 lub wyższy, solidną historię zatrudnienia i potencjał wzrostu zarobków w przyszłości, możesz uzyskać zgodę na pożyczkę USDA z wyższymi współczynnikami kwalifikującymi. Ale nadal są dość surowe.,
Jak obliczyć współczynnik DTI
- weź swój miesięczny dochód brutto
- i podziel go przez proponowaną płatność mieszkaniową
- , a następnie proponowaną płatność mieszkaniową i miesięczne zobowiązania
- , aby uzyskać oba wskaźniki zadłużenia
Jeśli chcesz obliczyć swój wskaźnik zadłużenia do dochodu, po prostu weź swój średni roczny dochód brutto na podstawie dwóch ostatnich deklaracji podatkowych i podziel go przez 12 (miesięcy).
więc jeśli średnio $ 100,000 brutto (przed podatkami) każdego roku w ciągu ostatnich dwóch lat, to równa się $8,333 miesięcznie dochodu.,
następnie zsumuj wszystkie swoje miesięczne zobowiązania i proponowaną płatność mieszkaniową (w tym podatki, ubezpieczenie, HOA, jeśli dotyczy) i podziel tę sumę przez miesięczny dochód i voila.
dla tej proponowanej płatności mieszkaniowej, możesz użyć kalkulatora płatności hipotecznych, aby uzyskać p& I płatności. Następnie zbierz ubezpieczenie, podatki i inne koszty z każdego źródła, aby uzyskać dokładną wycenę.
Kiedy mówię zobowiązania, mam na myśli wszystkie minimalne płatności, które pojawiają się w raporcie kredytowym., Rachunki, które nie pojawiają się w raporcie kredytowym na ogół nie są liczone w stosunku zadłużenia do dochodu, ponieważ nie są one związane z kredytem i / lub udokumentowane.
na przykład składki na ubezpieczenie zdrowotne, rachunek za telefon komórkowy, rachunek za kablówkę, rachunek za ogrodnictwo, członkostwo w siłowni lub usługę bilardową mogą nie być uwzględnione w Twoim DTI. To dobra rzecz, jeśli jesteś blisko.
należy pamiętać, że będziesz potrzebował Raport kredytowy za darmo, aby dokładnie zobaczyć, co wszystkie płatności miesięczne są. Na szczęście są one bardzo łatwe do zdobycia w dzisiejszych czasach.,
Raport kredytowy pokaże ci, jaka jest minimalna lub Miesięczna płatność za każdą wymienioną linię handlową, co ułatwia ich dodawanie.,
typowe miesięczne koszty zawarte w stosunku zadłużenia do dochodu:
- płatności kartą kredytową
- kredyty studenckie
- kredyty samochodowe/leasingi
- pożyczki osobiste
- alimenty
- pożyczki hipoteczne i kredyty mieszkaniowe na innych posiadanych nieruchomościach
- koszty mieszkaniowe na przedmiot nieruchomości, w tym ubezpieczenie domu, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, podatek od nieruchomości, HOA dues
wszystkie powyższe liczą się do Twoich dochodów, więc jeśli możesz wyeliminować lub zmniejszyć te długi, twoje dochody pójdą dalej w kategoriach tego, na co jesteś w stanie sobie pozwolić.,
jeśli chodzi o plastik, minimalna płatność kartą kredytową wymieniona w raporcie kredytowym będzie brana pod uwagę. Tym bardziej powód, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, gdy wszystkie karty kredytowe są spłacone, bez nowych opłat, jeśli jest to praktyczne.
niektóre banki i kredytodawcy pozwalają raty (opłaty) Karty kredytowe, takie jak te wydawane przez American Express, aby być wykluczone ze stosunku długu do dochodu, ponieważ często stanowią one tysiące dolarów miesięcznie i prawdopodobnie dostać spłacane w całości miesięcznie.,
co nie jest wliczone w DTI
- składki na ubezpieczenie samochodu
- składki na Ubezpieczenie zdrowotne
- rachunki za telefon komórkowy
- rachunki za kablówkę
- rachunki za sprzątanie basenów
- sprzątanie i tak dalej
w tym samym czasie wiele pozycji nie jest uwzględnionych w stosunku zadłużenia do dochodu. Przykłady obejmują ubezpieczenie samochodu, Ubezpieczenie zdrowotne i różne miesięczne wydatki, takie jak rachunki za telefon komórkowy i rachunki za kabel.
dodatkowo rzeczy takie jak miesięczny rachunek za sprzątanie basenu lub rachunek Ogrodniczy prawdopodobnie nie zostaną uwzględnione.,
To nie jest pewne, ale generalnie tego typu rzeczy nie są uwzględnione w stosunku zadłużenia do dochodu, choć może być już uwzględnione, ponieważ limity DTI zakładają, że masz te inne wydatki.
dlatego kredytodawcy nie dopuszczają współczynników DTI do 100% – jest duży bufor, który rozliczy te codzienne wydatki, które wszyscy ponosimy.
w każdym razie Załóżmy, że masz $1,000 w miesięcznych zobowiązań w raporcie kredytowym dzięki niektórych kart kredytowych i kredytu samochodowego, i proponowanej płatności mieszkaniowej w wysokości $2,000, w tym ubezpieczenia i podatków., Jeśli połączymy te dwie liczby, dostaniemy 3000 dolarów.
teraz po prostu weź te 3000 dolarów miesięcznego długu i podziel je przez nasz pierwotny miesięczny dochód w wysokości 8333 dolarów. To daje nam stosunek długu do dochodu na poziomie 36%. Liczba ta jest poniżej maksimum i powinna być wystarczająca do uzyskania kredytu hipotecznego, o ile kwalifikujesz się w inny sposób.
nawiasem mówiąc, wskaźnik zadłużenia front-end do dochodu wynosiłby 24%, czyli 2000 dolarów podzielonych przez 8333 dolarów.
stosunek zadłużenia do dochodu to świetny sposób, aby dowiedzieć się, na ile domu można sobie pozwolić, a także maksymalna rata kredytu hipotecznego, na którą się kwalifikujesz., Wystarczy dodać wszystkie swoje zobowiązania i proponowaną spłatę kredytu hipotecznego plus podatki i ubezpieczenie, aby zobaczyć, jaki rodzaj kredytu można wziąć.
oczywiście musisz sprawdzić aktualne stawki kredytu hipotecznego, a następnie podłączyć kwotę kredytu do kalkulatora hipotecznego, aby znaleźć proponowaną płatność, a następnie zrobić wszystko, co w twojej mocy, aby uzyskać ubezpieczenie i podatki.
Jeśli chcesz uzyskać dodatkowy kredyt, uzyskaj wcześniej wycenę ubezpieczenia i odwiedź stronę internetową swojego doradcy podatkowego, aby dopracować te liczby.,
prawdopodobnie będziesz chciał błądzić po stronie ostrożności i zaokrąglić wszystko, w tym stawkę kredytu hipotecznego, aby upewnić się, że nie obliczasz swojego DTI zbyt liberalnie.
Co To jest dobry stosunek zadłużenia do dochodu?
- im niższa tym lepsza
- co jest przeciwieństwem punktacji kredytowej
- ale tak długo, jak jesteś poniżej maksa
- nie powinno to wpływać na wniosek o kredyt mieszkaniowy
w przeciwieństwie do oceny kredytowej, gdzie wyższa jest lepsza, dobry stosunek zadłużenia do dochodu dla kredytu hipotecznego jest taki, który jest niski.,
jeśli ważysz pytanie wynajem A kupno i / lub szukasz nieruchomości do zakupu, zdecydowanie powinieneś znać swój współczynnik DTI z dużym wyprzedzeniem, aby dostroić swoje wyszukiwanie.
ale podobnie jak wyniki kredytowe, które przestają przynosić korzyści na pewnym poziomie, jest punkt, w którym nie ma znaczenia, jak niski jest Twój DTI.
naprawdę, po prostu chcesz/potrzebujesz, aby była poniżej kluczowych progów wymienionych powyżej. Tak długo, jak jesteś poniżej tych liczb, jesteś ” dobry.,”
więc po prostu skupić się na bycie poniżej maksymalnych współczynników i będziesz miał dobrą szansę na uzyskanie zatwierdzenia kredytu hipotecznego, zakładając, że spełniają inne kryteria kwalifikujące Do Rzeczy, Takich jak historia kredytowa, aktywa, i tak dalej.
jak wspomniano, dobrze jest mieć bufor w przypadku wzrostu stóp kredytów hipotecznych od wniosku do finansowania, lub jeśli jakiekolwiek Miesięczne zadłużenie zostało pominięte lub niedoceniane w błędzie.
Wskazówka: Jeśli twój DTI jest zbyt wysoki, możesz być w stanie go obniżyć, wpłacając więcej pieniędzy w dół i/lub kupując stopę procentową, z których oba zmniejszą miesięczną płatność., Więc zawsze są opcje, jeśli skręcisz źle!
podany dochód aby uniknąć problemów ze stosunkiem długu do dochodu
- dla tych, którzy mają problemy ze spełnieniem wymogów wskaźnika DTI
- podany kredyt dochodowy może się przydać
- ale spodziewaj się wyższej stopy procentowej w rezultacie
- i przygotuj się na udokumentowanie znacznej kwoty aktywów
możliwe jest również przejście podanej drogi dochodu, jeśli uważasz, że nie kwalifikujesz się do kredytu w oparciu o Twoje dane brutto sam dochód., Ale w przeciwieństwie do pożyczek z początku 2000 roku, dzisiejsze kredyty opierają się na zdrowej stabilnej wartości aktywów, aby zrekompensować wszelkie niedociągnięcia w dochodach.
jednym z takich przykładów jest pożyczka na oświadczenie bankowe, która oblicza dochód za pomocą historii depozytów bankowych w określonym okresie czasu. Więc nadal trzeba mieć dużo pieniędzy w banku, aby uzyskać kredyt hipoteczny.
Jeśli znajdziesz się w tej sytuacji, brokerzy hipoteczni mogą być pomocni, ponieważ współpracują z różnymi bankami i pożyczkodawcami, w tym specjalnymi pożyczkodawcami. Duże banki detaliczne mogą nie być w stanie cię pomieścić.,
przed kryzysem prawie każdy bank i pożyczkodawca oferuje kredyty o obniżonej dokumentacji, takie jak pożyczki SIVA (stated income, verified assets) i pożyczki bez Ratio (no income, verified assets), a bardzo niewielu pożyczkobiorców faktycznie udokumentowało swoje dochody. Te dni przychodzą i odchodzą.
Wiele osób uważa, że pożyczki o obniżonej doc są po prostu rozciąganiem prawdy, ale mogą być również przydatne dla kredytobiorców, którzy w ostatnim czasie zwiększyli swoje dochody brutto, lub tych, którzy mają skomplikowane harmonogramy podatkowe, Zwykle samozatrudnionych kredytobiorców.,
kwalifikująca się stawka wskaźnika zadłużenia do dochodu
- zwróć uwagę na kwalifikującą się stawkę używaną przez pożyczkodawcę
- , która może różnić się od stopy oprocentowania kredytu
- jeśli ubiegasz się o regulowaną stopę kredytu hipotecznego
- możesz być zobowiązany do zakwalifikowania się do wyższej stopy procentowej, aby uwzględnić przyszłe korekty stopy
jedną z ważnych rzeczy, o których należy pamiętać, jest kwalifikująca się stawka banków i kredytodawców hipotecznych użyj, aby wymyślić swój stosunek długu do dochodu.,
wielu kredytobiorców może myśleć, że ich stopa początkowa lub minimalna płatność jest ich kwalifikującą się stopą, ale większość banków i kredytodawców zawsze kwalifikuje kredytobiorcę przy wyższej stopie procentowej, aby upewnić się, że kredytobiorca może obsłużyć większą kwotę zadłużenia w przyszłości zakładając wzrost płatności.
na przykład kredytobiorca może być w regulowanym oprocentowaniu kredytu hipotecznego z miesięczną spłatą tylko 1000 USD, ale ich w pełni indeksowana płatność może być nieco wyższa, powiedzmy 1500 USD, po upływie ustalonego okresu.,
aby bank lub kredytodawca mógł skutecznie ocenić zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia, zwłaszcza gdy minimalna płatność nie jest już dostępna dla kredytobiorcy, kredytodawca musi zakwalifikować kredytobiorcę na wyższą z dwóch płatności.
daje to kredytodawcy Bezpieczeństwo i uniemożliwia niedoświadczonym kredytobiorcom uzyskanie ich rąk na kredyty hipoteczne, na które naprawdę nie mogą sobie pozwolić.
, Jeśli masz zadłużenie na kartach kredytowych lub innych obrotowych kontach i planujesz spłacić je za pomocą nowego kredytu, miesięczne płatności prawdopodobnie nadal będą uwzględniane w Twoim DTI.
uniemożliwia to kredytobiorcy refinansowanie kredytu hipotecznego lub zakup nowego domu i spiętrzenie całego niespłaconego długu na kredyt hipoteczny, tylko po to, aby miesiąc później spłacić więcej zadłużenia na tych kartach.
umożliwia również bankowi lub kredytodawcy uzyskanie prawdziwej miary zdolności kredytobiorcy do obsługi zadłużenia., Jednak pożyczkodawcy zazwyczaj pozwalają pożyczkobiorcom spłacić dług ratalny, aby zakwalifikować się tak długo, jak mają wystarczające, zweryfikowane aktywa.
ale jak wspomniano wcześniej, lepiej ubiegać się o kredyt hipoteczny, gdy nie masz zbyt dużego zadłużenia. Oprócz być w stanie zakwalifikować się do większej kwoty pożyczki, Twoje wyniki kredytowe będzie prawdopodobnie wyższa w wyniku, które mogą wylądować ci niższą stawkę!
możesz pobrać mój kalkulator wskaźnika zadłużenia do dochodu w Excelu poniżej, aby dowiedzieć się, na co cię stać: Kalkulator wskaźnika zadłużenia do dochodu., Lub sprawdź podobne kalkulatory pożyczek w internecie, jeśli potrzebujesz pomocy w obliczeniach DTI. Mam również internetowy kalkulator hipoteczny, który może pomóc.
Czytaj więcej: Czy kwalifikuję się do kredytu hipotecznego?
Dodaj komentarz