Dívida-to-income Ratio (DTI): o Que É e Como Calcular

A “dívida-to-income ratio” ou “DTI razão”, como é conhecido na indústria de hipotecas, é a forma como um banco ou credor determina o que você pode pagar na forma de um pagamento de hipoteca.dividindo todas as suas responsabilidades mensais (incluindo o pagamento de habitação proposto) pelo seu rendimento mensal bruto, elas vêm com uma porcentagem. Esta figura chave é conhecida como seu DTI, e deve cair sob um determinado número, a fim de qualificar para uma hipoteca.,

O rácio máximo da dívida em relação ao rendimento variará por mutuante hipotecário, programa de empréstimos e investidor, mas o número geralmente varia entre 40-50%.

Update: graças à nova regra de Crédito Hipotecário qualificado,a maioria das hipotecas tem um rácio DTI máximo de 43%. No entanto, há uma isenção temporária para muitos empréstimos, mas muitos credores ainda querem que este número seja inferior a 43%!,

ir para DTI tópicos:

– Front-End e Back-End da Dívida-to-income Rácios
– Max DTI Conforme Empréstimos
– Max DTI Razão para FHA Empréstimos
– Max DTI Rácio VA Empréstimos
– Max DTI Relação USDA Empréstimos
– Como Calcular o Seu DTI Rácio
– o Que está Incluído na Dívida-to-income Ratio
– o Que Não está Incluído no Seu DTI
– O que É um Bom Dívida-to-income Ratio?,
– Rendimento Declarado para Evitar Dívida-to-income Ratio Problemas
– Qualificação Taxa de Dívida-to-income Ratio

vejamos um exemplo básico da dívida-to-income ratio:

neste exemplo, o da dívida-to-income ratio seria 35% ($3,500/$10,000). Muito simples, não é?

bem, antes de pensar que acabou de calcular a sua DTI, deve saber que a relação dívida / rendimento entra em maior detalhe e apresenta duas percentagens separadas.,

Um para todas as suas responsabilidades mensais dividido pelo seu rendimento mensal bruto (rácio DTI back-end), e um para apenas a despesa de habitação mensal proposta (incluindo impostos e seguros) dividido pelo rendimento (rácio DTI front-end).,

Front-End e Back-End da Dívida-to-income Rácios

na verdade, Existem dois DTI rácios
Um para o front-end (de sua proposta de pagamento do alojamento)
E outra para o back-end (que inclui todos mensal de dívidas)
Alguns credores podem exigir que você fique abaixo dos limites

No exemplo acima, se a sua proposta mensal de pagamento do alojamento faz até r $2.000 de seus us $3.500 mensais de responsabilidades, o front-end DTI proporção seria de 20%, e o back-end DTI proporção seria de 35%.,

alguns bancos e mutuantes exigem que ambos os números caiam sob uma determinada porcentagem, embora a razão DTI back-end é mais importante, uma vez que considera todas as suas dívidas mensais, e é, portanto, mais representativo do risco que você apresenta para o mutuante.

pode ver um requisito de dívida ao rendimento de, por exemplo, 30/45., Usando nosso mesmo exemplo, sua relação de DTI front-end de 20% apenas para a despesa de habitação seria 10% abaixo do limite de 30%, e sua relação de DTI back-end de 35% também teria 10% de liberação, permitindo que você se qualificar para o programa de empréstimo, pelo menos no que diz respeito à renda.

*Se você possui outra propriedade com uma hipoteca, ela deve ser incluída na relação DTI back-end porque não faz parte do novo empréstimo que você está pedindo.,

Max DTI Conforme Empréstimos (Fannie Mae e Freddie Mac)

Histórico max é 28/36
a Fannie e o Freddie permitir até 43% DTI
Mas pode ir tão alto como 45-50%, com compensação de factores
E apenas 36% se é um manual subscrever

O clássico, “regra de polegar” proporções são 28/36, o que significa que seu front-end relação não deve exceder 28%, e o back-end relação não deve exceder 36%.

no entanto, esta medida é mais conservadora do que o que você pode realmente ver na prática hoje. Por exemplo, antigamente, muitos proprietários de casas baixavam 20%., Hoje, os pagamentos de entrada são muitas vezes apenas 3-10%, para lhe dar alguma perspectiva.

mas, Fannie Mae ainda impõe um DTI máximo de 36% para empréstimos manualmente subscritos, embora a maioria dos empréstimos são aprovados através do seu sistema de tomada firme automatizado chamado Desktop Underwriter (DU).

E DU permitirão DTI até 45%, e até 50% com fatores de compensação, tais como ativos abundantes, pagamento inicial maior, Grande crédito, etc.

em outras palavras, você pode dobrar as regras um pouco se você for um bom mutuário de outra forma., Mas se você tem crédito ruim e nada em sua conta poupança, não espere nenhum favor no departamento de DTI.

para Freddie Mac, OS subscritores devem incluir uma explicação escrita que justifique exceder os rácios 28/36 quando os ficheiros são manualmente subscritos. Tal como a Fannie, os rácios podem aumentar se o ficheiro for aprovado por subscrição automática.,

Max DTI Razão para FHA Empréstimos

orientação Geral é max rácios de 31/43
o Que pode ser potencialmente muito maior
com Base nas conclusões de um sistema automatizado de subscrever
Potencialmente tão alta como de 55% (ou ainda maior caso a caso)

max DTI para FHA empréstimos depende de ambos, do credor e, se é manual ou automaticamente subscritos. Alguns mutuantes permitirão tudo o que a AUS (sistema automatizado de Subscrição) permite, embora alguns mutuantes têm sobreposições que limitam a DTI a um certo número, digamos 55%.,

estes limites também podem ser reduzidos se a sua pontuação de crédito estiver abaixo de um determinado limite, como abaixo de 620, um corte de pontuação de crédito chave.os rácios máximos da dívida são de 31/43. No entanto, para os mutuários que se qualificam ao abrigo da FHA ‘ s Energy Efficient Homes (EEH), são utilizados “rácios de estiramento” de 33/45.estes limites podem ser ainda mais elevados se o mutuário tiver factores de compensação, tais como um pagamento avultado, poupanças acumuladas, historial sólido de crédito, potencial para aumento de receitas, um aumento mínimo de despesas de habitação (sem choque de pagamento), e assim por diante., Mais uma razão para construir crédito e economizar dinheiro antes de se candidatar a uma hipoteca!

para resumi-lo, se você pode provar ao emprestador que você é um mutuário mais forte do que a sua alta relação DTI permite, você pode ser capaz de se safar com ele. Apenas note que este apetite de risco vai variar por emprestador de hipoteca.note-se também que os prémios de seguro hipotecário estão incluídos nestes valores.,

Max DTI Rácio VA Empréstimos

VA estados 41% max é aceitável DTI
E 41% max sem compensar fatores é provável que o limite
Possível para obter aprovação com a DTI entre 41-50% com compensação factores
, Ou mesmo maior, em certos casos, com exceção

Para VA empréstimos, o mesmo automatizado/manual UW regras se aplicam. Se você obter uma aprovação de AUS, a taxa máxima de DTI pode ser bastante alta.

no entanto, se for manualmente subscrito, então o rácio máximo da dívida em relação ao rendimento é de 41% (back-end)., Não existe qualquer requisito de rácio da dívida inicial para os empréstimos da VA.mais uma vez, como acontece com os empréstimos FHA, se você tem fatores de compensação e o emprestador permite, você pode exceder o limiar de 41% e desfrutar de limites DTI mais elevados.especificamente, se o seu rendimento residual for 120% do limite aceitável para a sua geografia, o limite de 41% DTI pode ser excedido, desde que o mutuante lhe dê luz verde.

em outras palavras, a maioria destes limites não são definidos em pedra, assumindo que você é um tomador de som de outra forma.,

Max DTI Relação USDA Empréstimos

Geralmente 29/41 max.
Mas automatizada pode permitir uma maior limites
como 32/44 max com compensação factores
E o mínimo de crédito núcleos de 680

Para USDA empréstimos, o max DTI proporções são definidas em 29/41. No entanto, se o empréstimo for aprovado através do sistema de tomada firme garantido (GUS), estes rácios podem ser excedidos ligeiramente, à semelhança dos empréstimos FHA/VA. Se o empréstimo for manualmente subscrito, os limites podem ser excedidos se o empréstimo for elegível para uma remissão do rácio da dívida.,resumindo, se você tiver uma pontuação de crédito de 680 ou superior, sólida história de emprego, e o potencial para o aumento de ganhos no futuro, você pode ser aprovado para um empréstimo USDA com rácios de qualificação mais elevados. Mas ainda são muito rígidos.,

Como Calcular o Seu DTI Rácio

Ter sua renda bruta mensal
E dividi-lo por sua proposta de habitação de pagamento
E, em seguida, a proposta de pagamento do alojamento e mensal passivos
Para obter ambos os rácios da dívida

Se você gostaria de descobrir a sua dívida-to-income ratio, simplesmente tome a sua média de renda bruta anual, com base em suas duas últimas declarações de imposto e dividi-lo por 12 (meses).então, se você fez em média $100.000 brutos (antes de impostos) a cada ano nos últimos dois anos, isso equivaleria a $8,333 por mês em renda.,a seguir, adicione todas as suas responsabilidades mensais e o pagamento de habitação proposto (incluindo impostos, seguros, HOA, se aplicável) e divida esse total pelo seu rendimento mensal e voilá.

para esse pagamento de habitação proposto, você pode usar a minha calculadora de pagamento de hipoteca para obter o p&I pagamento. Em seguida, recolher o seguro, impostos e outros custos de cada fonte para uma estimativa precisa.quando digo responsabilidades, refiro-me a todos os pagamentos mínimos que aparecem no seu relatório de crédito., As contas que não aparecem no seu relatório de crédito geralmente não são contabilizadas para a sua relação dívida/rendimento porque não estão relacionadas com o crédito e / ou documentadas.

Por exemplo, os prémios de seguro de saúde, uma conta de telefone celular, conta de cabo, conta de jardinagem, associação de ginástica, ou um serviço de piscina podem não figurar na sua DTI. Isto é uma coisa boa se for por pouco.

tenha em mente que você vai precisar de um relatório de crédito gratuito para ver com precisão quais são todos os seus pagamentos mensais. Felizmente, estes são muito fáceis de encontrar hoje em dia.,

um relatório de crédito irá mostrar-lhe Qual é o seu pagamento mínimo ou mensal para cada linha de Negócio listada, o que torna simples adicioná-los.,

Típica custos mensais incluídas na dívida-to-income ratio:

pagamentos com cartão de crédito
empréstimos para estudantes
auto empréstimo/locação
empréstimos pessoais
pensão de alimentos
apoio à criança
hipoteca e empréstimos home equity empréstimos em outras propriedades que você possui
os custos de moradia na propriedade de assunto, incluindo os proprietários de seguro habitacional, seguro, imposto sobre a propriedade, HOA cotas

Todos os acima atrapalham o seu rendimento, por isso, se você pode eliminar ou reduzir essas dívidas, sua renda vai ir mais longe em termos do que você é capaz de pagar.,quando se trata de plástico, o pagamento mínimo de cartão de crédito listado no seu relatório de crédito será considerado. Mais uma razão para pedir uma hipoteca quando todos os seus cartões de crédito são pagos, sem novos encargos, se prático.alguns bancos e mutuantes permitem que cartões de crédito por parcela (charge), como os emitidos pela American Express, sejam excluídos do rácio dívida / rendimento, uma vez que muitas vezes representam milhares de dólares por mês, e provavelmente são pagos mensalmente.,prémios de seguro de automóvel prémios de seguro de saúde contas de telefone celular contas de cabos contas de jardinagem contas de limpeza de piscinas contas de limpeza de piscinas serviço de limpeza e assim por diante, ao mesmo tempo, muitos itens não estão incluídos na sua dívida em relação ao rendimento proporção. Exemplos incluem seguro automóvel, seguro de saúde, e várias despesas mensais, como contas de telefone celular e contas de cabo.além disso, coisas como uma conta mensal de limpeza da piscina ou uma conta de jardinagem provavelmente não serão incluídas.,

isto não é uma coisa certa, mas geralmente este tipo de coisas não está incluído na sua relação dívida-rendimento, embora possa já ser tido em conta porque os limites DTI assumem que você tem estas outras despesas.

é por isso que os credores não permitem rácios DTI até 100% – há um grande buffer para contabilizar essas despesas diárias em que todos nós incorremos.de qualquer forma, vamos assumir que você tem US $1.000 em passivos mensais em seu relatório de crédito graças a alguns cartões de crédito e um empréstimo de carro, e um pagamento proposto de habitação de US $2.000, incluindo seguros e impostos., Se juntarmos esses dois números, ganhamos 3 mil dólares.

agora simplesmente pegar que $ 3.000 em dívida mensal e dividi – lo por nosso valor de renda mensal original de $ 8,333 . Isso dá-nos um rácio dívida / rendimento de 36%. Este número está abaixo do máximo e deve ser suficiente para obter uma hipoteca, desde que você qualificar de outra forma.

A propósito, o rácio dívida / rendimento da frente seria de 24%, que é de $2,000 dividido por $8,333.

a relação dívida / rendimento é uma ótima maneira de descobrir quanto casa você pode pagar, bem como o pagamento máximo de hipoteca que você se qualifica para., Simplesmente adicione todas as suas responsabilidades e seu pagamento de hipoteca proposto mais impostos e seguros para ver que tipo de empréstimo você pode tirar.

obviamente, você vai precisar de dar uma olhada nas taxas de hipoteca atuais e, em seguida, ligar o seu montante de empréstimo em uma calculadora de hipoteca para encontrar o pagamento proposto, e, em seguida, fazer o seu melhor para ballpark seguro e impostos.

Se você quer crédito extra, obter cotações de seguro no início e visitar o site do seu avaliador de impostos para afinar esses números.,

Você provavelmente vai querer errar no lado da cautela e arredondar tudo, incluindo a taxa de hipoteca, para garantir que você não está calculando o seu DTI muito liberalmente.

What Is a Good Debt-to-Income Ratio?

menor é A melhor
o Que é o oposto de “credit scoring”
Mas enquanto você está abaixo do max.
não deve afetar a sua casa de pedido de empréstimo

ao contrário de uma pontuação de crédito, onde o maior é melhor, um bom dívida-to-income ratio para uma hipoteca é um que é de baixa.,se você está pesando a questão do aluguel vs comprar e / ou olhando para propriedades para comprar, você deve definitivamente saber a sua relação DTI com bastante antecedência para afinar a sua busca.

mas como pontuações de crédito, que deixam de beneficiar você em um determinado nível, há um ponto em que não importa o quão baixo seu DTI é também.

realmente, você só quer / precisa que esteja abaixo dos limiares chave listados acima. Desde que estejas abaixo desses números, és “bom”.,”

portanto, concentre-se apenas em estar abaixo dos rácios máximos e você terá uma boa chance de ser aprovado para uma hipoteca, assumindo que você cumpre os outros critérios de qualificação para coisas como histórico de crédito, ativos, e assim por diante.como foi referido, é bom ter um amortecedor no caso de as taxas de hipoteca aumentarem de pedido para financiamento, ou se qualquer dívida mensal foi deixada de fora ou subestimada em erro.

Dica: Se o seu DTI é muito alto, você pode ser capaz de baixá-lo colocando mais dinheiro para baixo e/ou comprando para baixo a sua taxa de juros, ambos os quais irão reduzir o pagamento mensal., Então, há sempre opções se você tomar um caminho errado!

Rendimento Declarado para Evitar Dívida-to-income Ratio Problemas

Para aqueles que têm dificuldade de reunião DTI relação de requisitos
Um rendimento declarado de empréstimo pode vir a calhar
Mas de esperar uma maior taxa de juros como resultado
E estar preparado para documentar uma quantidade significativa de ativos

Também é possível ir de rendimento declarado de rota se você sentir que você não se qualificar para o empréstimo com base no seu rendimento bruto sozinho., Mas ao contrário dos empréstimos do mentiroso do início dos anos 2000, os empréstimos declarados de hoje dependem de um estável saudável de ativos para compensar quaisquer deficiências de renda.

um exemplo é um empréstimo de demonstração bancária, que calcula o rendimento usando o histórico de depósitos bancários ao longo de um determinado período de tempo. Então você ainda precisa ter muito dinheiro no banco para obter uma hipoteca.

Se você se encontrar nesta situação, corretores hipotecários podem ser úteis porque eles trabalham com uma variedade de bancos e credores, incluindo mutuantes especiais. Os grandes bancos de retalho podem não ser capazes de te acomodar.,

antes da crise, praticamente todos os bancos e mutuantes oferecem empréstimos documentais reduzidos, tais como empréstimos Siva (rendimentos declarados, activos verificados) e empréstimos sem rácio (sem rendimentos, activos verificados), e muito poucos mutuários documentaram efectivamente os seus rendimentos. Esses dias vieram e foram.

muitas pessoas pensam que os empréstimos de doc reduzido são apenas esticar a verdade, mas eles também podem ser úteis para os mutuários que aumentaram o seu rendimento bruto recentemente, ou aqueles com horários de impostos complicados, geralmente trabalhadores por conta própria.,

Qualificação Taxa de Dívida-to-income Ratio

Pagar a atenção para a qualificação taxa usada pelo credor
Que pode ser diferente a partir da observação da taxa do empréstimo
Se você aplicar para uma hipoteca de taxa ajustável
Você pode ser necessária para se qualificar a uma taxa de juros a conta para o futuro de taxa de ajustes

Uma coisa importante a ter em mente é o de qualificação taxa de bancos e credores hipotecários utilizar para vir até com sua dívida-to-income ratio.,

muitos mutuários podem pensar que a sua taxa de início ou pagamento mínimo é a sua taxa de qualificação, mas a maioria dos bancos e mutuantes sempre qualificarão o MUTUÁRIO a uma taxa de juro mais elevada para garantir que o mutuário pode lidar com uma maior quantidade de dívida no futuro assumindo que os pagamentos aumentam.

Por exemplo, um mutuário pode estar em uma hipoteca de taxa ajustável com um pagamento mensal de apenas $1.000, mas seu pagamento totalmente indexado poderia ser um pouco mais alto, digamos $1.500, após o fim do período fixo.,para que um banco ou mutuante avalie efetivamente a capacidade do mutuário de lidar com a dívida, especialmente quando o pagamento mínimo já não está disponível para o MUTUÁRIO, o mutuante deve qualificar o mutuário no mais alto dos dois pagamentos.isto dá segurança ao mutuante e impede os mutuários subqualificados de conseguir hipotecas que não podem pagar.os mutuários devem também ter em conta que a maior parte da dívida não pode ser paga para se qualificar., Se você tem dívida em cartões de crédito ou outras contas renováveis e planeja pagá-los com o seu novo empréstimo, os pagamentos mensais provavelmente ainda serão faturados em seu DTI.isto impede um mutuário de refinanciar a sua hipoteca ou comprar uma nova casa e acumular toda a sua dívida pendente em cima da hipoteca, só para acumular mais dívida nesses cartões um mês depois.também permite ao banco ou mutuante obter uma verdadeira medida da capacidade de um mutuário lidar com a dívida., No entanto, os mutuantes normalmente permitem que os mutuários paguem a dívida por parcela para se qualificar, desde que eles tenham ativos suficientes e verificados.

mas como mencionado anteriormente, é melhor se candidatar a uma hipoteca quando você não tem um monte de dívida pendente. Além de ser capaz de se qualificar para um montante de empréstimo maior, suas pontuações de crédito provavelmente será maior como resultado, o que pode fazer com que você uma taxa mais baixa!

pode baixar a minha calculadora do rácio dívida / rendimento baseada no Excel abaixo para descobrir o que pode pagar: Calculadora do rácio dívida / rendimento., Ou confira Calculadoras de empréstimos semelhantes na web se você precisar de ajuda com o seu cálculo de DTI. Eu também tenho uma calculadora de acessibilidade hipotecária baseada na web que pode ajudar.

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