Qual é a diferença entre a taxa máxima e o ROI?

quanto mais informações tiver sobre um potencial investimento em imóveis para arrendamento, melhor decisão poderá tomar. Duas das métricas mais frequentemente utilizadas pelos investidores imobiliários são a taxa de cap e o ROI.infelizmente, estes termos são muitas vezes confundidos e mal utilizados, mesmo por investidores experientes. Neste artigo, discutiremos a diferença entre a taxa cap e o ROI, e como cada fórmula pode ser usada na análise de investimentos imobiliários.,

a definição da taxa de Cap e da taxa de ROI

taxa de Cap (taxa de capitalização) mede a taxa de rendimento de uma propriedade para arrendamento.

o cálculo da taxa de cap é utilizado com propriedades produtoras de renda e não tem em conta os pagamentos de hipotecas. A fórmula da taxa de cap também é uma boa ferramenta para usar ao comparar propriedades semelhantes no mesmo mercado.

ROI (retorno do investimento) é usado para monitorar o bom desempenho de um investimento.,

o cálculo do ROI pode ser usado para Reabilitação e propriedades fixas e flip que não estão gerando renda, e investimentos de compra e detenção de mais longo prazo que estão fluindo em dinheiro. Ao contrário do cálculo da taxa da PAC, os factores ri no custo do financiamento.

Antes de começarmos: três condições financeiras importantes para saber

Existem três condições importantes para entender antes de você começar a calcular a taxa de cap ou ROI de uma propriedade de aluguel:

rendimento operacional líquido (NOI) – a renda anual gerada a partir de uma propriedade de aluguel após as despesas operacionais normais foram deduzidas., NOI não inclui deduções para um pagamento de hipoteca ou despesas não-em dinheiro, como a depreciação que são usados para reduzir o rendimento tributável de um investidor.fluxo de caixa – o rendimento anual em dinheiro após a dedução das despesas Hipotecárias à IEM. Uma boa maneira de pensar no fluxo de caixa é quanto dinheiro você é deixado com no final do dia depois de todas as suas contas são pagas.valor de mercado – o que um imóvel deve vender num determinado momento., Note que o valor de mercado nem sempre é a mesma coisa que o preço de mercado, porque uma propriedade específica pode valer mais (ou menos) para um investidor do que outro.

Agora que temos estas métricas básicas de propriedade de aluguel Cobertas, vamos olhar para como calcular a taxa de cap e ROI, e os melhores usos para cada fórmula.,

Como Calcular o Aluguel de Propriedade do Cap Rate

O cap de taxa de fórmula medidas de três coisas:

propriedade de Aluguel, taxa de retorno
Quanto a renda de uma propriedade deve ser a geração com base no preço pedido
Que o valor de mercado de uma propriedade deve ser com base na sua renda

de Cap de taxa de fórmula

índice de Capitalização = NOI / valor de Mercado

$10,000 NOI / De $125,000 valor de mercado = .08 ou 8% da taxa máxima

tenha em mente que a fórmula da taxa máxima se baseia no rendimento anual., Por este motivo, a taxa máxima da mesma propriedade pode variar de ano para ano. por exemplo, se uma renda estivesse vazia por três meses no ano passado, mas totalmente ocupada este ano, a taxa da PAC para o ano passado seria menor em relação a este ano. Isso é porque o NOI do ano passado foi menor devido a uma alta taxa de vagas.

o que o NOI deve ser baseado na taxa de Cap

Você também pode usar a fórmula de taxa de cap para determinar o que o NOI de uma propriedade de aluguer deve ser baseado no preço de pedido e as taxas de cap para propriedades semelhantes no mesmo mercado:

8% (.,08) market cap rate x $ 125,000 asking price = $ 10,000 NOI

here’s another way to look at the calculation. Se você ver uma casa para venda com um preço de us $150.000 em um mercado onde as taxas de capitalização para propriedades semelhantes são de 8%, o NOI deve ser:

8% cap rate x us $150.000 preço = $12.000, que deve ser o NOI, tudo o resto sendo igual

a Determinação de Valor de Mercado, com Taxa Cap

Se você souber de uma propriedade NOI e o mercado de cap de taxa você pode também determinar o valor de mercado de uma casa:

$12,000 NOI / a 8%.,08) cap rate = $ 150,000 market value

What is a Good Cap Rate?as taxas de Cap medem o risco e a rendibilidade potencial de propriedades comparáveis na mesma área de mercado. As taxas de capitalização são também influenciadas pela oferta e pela procura.por exemplo, uma casa de dois quartos em um bairro com casas de três e quatro quartos provavelmente será mais difícil de alugar, então a taxa de cap de propriedade será maior. Em outras palavras, você está recebendo uma taxa de cap mais alta em troca de assumir o risco de comprar uma casa menor em uma área onde casas maiores são a norma.,agora, considere uma área urbana onde as rendas de um quarto estão em baixa oferta e alta demanda de trabalhadores de colarinho branco. A taxa de cap seria menor em comparação com uma propriedade maior que não corresponde ao inquilino-alvo para o mercado.

rendas de mercado justo, valores de mercado, impostos de propriedade e despesas operacionais variam de bairro, Cidade e estado. Devido a isto, uma boa taxa da PAC para um mercado será uma má taxa da PAC para outro mercado.uma ótima maneira de começar a se familiarizar com as taxas de mercado é olhando para casas de aluguel para venda no mercado de Roofstock., Você vai ter uma boa sensação para o que os investimentos de uma só família oferecem em diferentes áreas. Em seguida, determinar a taxa média de cap para os mercados em que você quer investir com base em sua estratégia de investimento.

como calcular o RI para uma propriedade de aluguer

o ROI (retorno do investimento) mede a sua rendibilidade total de uma propriedade de investimento., ROI considera duas coisas:

Dinheiro investido ou o pagamento parcial feito
Dívida ou hipoteca usado para comprar a propriedade

Fórmula do ROI

ROI = retorno Anual / Total de investimento

Para calcular o ROI, vamos usar o mesmo de $125,000 casa com uma NOI de $10,000 que usamos para calcular a taxa cap. Se você colocar 20% para baixo – ou $25.000 – e financiar o resto com um pagamento de hipoteca anual de $6.000 o seu ROI seria:

$4.000 retorno anual ($10,000 NOI – $6.000 pagamento de hipoteca) / $25.000 investimento total = .,16 ou 16% ROI

como “suco” o ROI

um ROI pode ser “extraído” ou potenciado com base na forma como um imóvel é financiado. por exemplo, se a casa de US $125.000 foi comprada com um pagamento inicial de US $25.000 e um empréstimo apenas com juros em vez de um empréstimo totalmente amortizado, o ROI seria:

$6.000 retorno anual (US$10,000 NOI – $4,000 juros apenas Pagamento hipotecário) / $25,000 investimento total = .24 ou 24% ROI

aumentámos o ROI em 50%, alterando a forma como a propriedade foi financiada. O ROI também poderia ser aumentado fazendo um pagamento mais baixo., Em ambos os casos, estás a usar o poder da alavanca.o que é um bom ROI?

o que faz um bom ROI varia com base na estratégia de investimento individual, tipo de propriedade, eo mercado em que a propriedade de aluguel está. Alguns investidores estão satisfeitos com um ROI de 10%, enquanto outros que investem a curto prazo não compram uma propriedade a menos que o ROI seja de 20%, 30% ou mais.

uma maneira de determinar o que ROI é bom para você é começar com como a propriedade será financiada., Uma vez que você sabe o seu pagamento inicial, taxa de juros e condições de empréstimo, você pode então comparar os RIS em diferentes investimentos para ver o que gera o maior retorno.

é melhor usar a taxa de Cap ou ROI?tanto a fórmula da taxa de cap como o cálculo do ROI desempenham um papel importante na análise de um potencial investimento imobiliário para arrendamento.

a taxa de Capitalização mostra o que uma propriedade deve valer com base na renda gerada. Mas a taxa de cap não leva em conta o poder de alavancagem., factores de financiamento e o poder de utilizar o dinheiro dos outros povos ou OPM. No entanto, como as condições de empréstimo podem variar com base em cada mutuário, a mesma propriedade pode ter RIS dramaticamente diferentes. pode ser um pouco confuso para os investidores saber que cálculo financeiro usar ao analisar a propriedade de aluguel. Aqui estão três dicas de bônus sobre como melhor usar a taxa de cap e fórmulas ROI:

#1 taxas de Cap são boas para comparar propriedades semelhantes no mesmo mercado.,por exemplo, as rendas de uma única família num mercado de alta procura da costa ocidental, como São Francisco, podem ter uma taxa máxima de mercado inferior a 4%. No sudeste, a propriedade de aluguel em um mercado menor como Birmingham, Alabama, fornece uma taxa máxima de mercado de 8% ou mais. isto não significa que um mercado seja melhor ou pior do que o outro. Significa simplesmente que cada mercado tem a sua própria dinâmica de investimento imobiliário.

#2 Usar os mesmos cálculos para fazer uma comparação “maçãs-maçãs”.

seja consistente em como você crunch os números., Olhar para a taxa de cap para uma propriedade e o ROI para outra pode levar a oportunidades perdidas ou a erros de investimento. Uma taxa de cap pode ser baixa devido a uma taxa de vacância superior ao normal, enquanto um RI pode ser elevado devido à forma como o imóvel é financiado.

#3 A combinação de cálculos produz os resultados mais precisos.

não há nenhuma regra que diga que você não pode usar mais de uma métrica ao analisar e comparar propriedades de aluguer de uma única família. Utilizar tanto a taxa de cap como o ROI para analisar um negócio pode ajudá-lo a tomar a decisão de investimento certa.,

takeaways chave para a fórmula da taxa de cap e cálculos do ROI

Roofstock torna fácil a realização de comparações lado a lado das casas de aluguer de uma única família em vários mercados em todos os EUA para escolher a propriedade de investimento certa para a sua carteira. Você pode analisar o desempenho financeiro de propriedades específicas, analisar estatísticas da vizinhança, e até mesmo obter ajuda com o financiamento.

às vezes você vai ouvir os investidores afirmam que usar a taxa de cap para medir a propriedade produtora de renda é melhor do que ROI, ou vice-versa., O fato é que tanto a fórmula de taxa de cap como os cálculos ROI são ferramentas-chave para usar ao analisar o desempenho do aluguel de imóveis.

enquanto a taxa de cap mede o que a taxa de retorno de uma propriedade de aluguel atualmente é ou deve ser, o ROI calcula o que o retorno poderia ser.

A taxa de Cap mede a taxa de retorno dos imóveis para arrendamento com base na NOI antes do financiamento da despesa.
As taxas de limite variam em função do tipo de propriedade e do mercado.a fórmula da taxa de Cap pode também ser utilizada para calcular o valor de NOI e de mercado.,o ROI mede o rendimento total de um factor de investimento em alavancagem.
ROI para a mesma propriedade irá variar dependendo de como é financiado, enquanto a taxa de cap da propriedade permanece a mesma para cada comprador.