calcularea valorii proprietății comerciale poate fi adesea un proces complicat și laborios.spre deosebire de alte active financiare, cele mai multe bunuri imobiliare comerciale nu tranzacționează într-un schimb cu prețuri cotate în mod deschis. Evaluatorii sunt utilizați în schimb pentru a estima prețul de vânzare probabil al unui activ.dar cum funcționează?
cum este evaluată proprietatea?
valoarea proprietății comerciale se bazează în principal pe valoarea venitului operațional net (NOI) pe care proprietatea îl generează în fiecare an.,această metodă trebuie utilizată, deoarece, spre deosebire de proprietățile rezidențiale unde prețurile locuințelor din apropiere vor fi un indicator, poate fi foarte dificil să găsiți proprietăți comerciale similare în aceeași locație.NOI se calculează luând venitul real al proprietății și scăzând orice cheltuieli de exploatare, cu excepția plăților ipotecare.aceste cheltuieli vor depinde, desigur, de tipul și vârsta proprietății, astfel încât, de exemplu, un site mai vechi va avea nevoie de mai mulți bani pentru a repara și menține, prin urmare, un NOI mai mic și o valoare mai mică a proprietății.,
dacă este o proprietate nou-build, valoarea se va baza pe venitul anual „așteptat”.ultimul pas este de a împărți apoi NOI cu rata medie a randamentului, suma pe care investitorii o pot spera să o obțină ca rentabilitate la sfârșitul anului.pentru proprietatea comercială, aceasta poate varia între șase și 12%, în funcție de tipul de proprietate, vârstă și locație. Randamentele Imobiliare similare din zonă și tendințele generale ale pieței ar trebui să vă ofere o idee vagă, dar este înțelept să întrebați un expert care nu face parte din procesul de vânzare.,pentru a concluziona: NOI de proprietate (£100,000)/randament de opt la sută (0.08) = valoarea proprietății (£1.25 milioane)
pe o notă laterală, este important să se uite la alte valori de proprietate sau ratele de închiriere în zonă, astfel încât să puteți fața locului dacă proprietarul inițial de proprietate este face pretenții exagerate de proprietate NOI.puteți verifica cifrele solicitând ruloul de chirie, care detaliază cât de mult închiriază site-ul către chiriași.
cum puteți calcula chiria pentru chiriașii dvs.?,
dacă ați cumpărat proprietatea și apoi doriți să o închiriați, opinia generală este că, cu cât este mai mare valoarea proprietății, cu atât este mai mare valoarea închirierii.acest lucru se datorează faptului că, așa cum s-a arătat mai sus, valoarea proprietății ia în considerare toate cheltuielile necesare proprietarului, iar suma chiriei trebuie să fie suficientă pentru a acoperi acest lucru.dar acesta este doar un factor. Trebuie să ia în considerare, de asemenea, pătrat picior, locație, starea generală a clădirii, și facilități/echipamente care vin cu contractul de închiriere.în plus, diverse contracte de închiriere pot modifica tarifele., De exemplu, dacă este responsabilitatea chiriașului să plătească taxe de întreținere, aveți mai puține cheltuieli și astfel va trebui să reduceți chiria.
Lasă un răspuns