de är mer uppnåeliga, men är FHA lån En bra idé?

Ungdomar köper inte hem som de brukade. Enligt CNBC har den totala bostadsräntan sjunkit till den lägsta nivån sedan 1965—till stor del på grund av millennials brist på intresse för (eller, mer sannolikt, oförmåga att ha råd med) egna hus.,

med kostnaden för bostäder skyrocketing i många amerikanska städer (särskilt de där ungdomar sannolikt kommer att leva och där de allra flesta högbetalda jobb är), och den genomsnittliga studielån börda ballong till mer än $30,000 per person, ungdomar är ekonomiskt sträckt-orolig mer om att bara göra ändar möts än att spara 20% för en handpenning.

för dessa pressade ungdomar kan ett FHA—lån erbjuda en väg framåt-och det har blivit lättare (men inte nödvändigtvis billigare) att få en under de senaste åren. Men är FHA lån en bra idé?, Och är de reducerade standarderna värda de extra kostnaderna?

Vad är ett FHA-lån?

FHA lån garanteras av Federal Housing Administration (FHA). Eftersom FHA försäkrar dessa lån, Det betyder om låntagare standard på lånet, regeringen kommer att betala långivaren för eventuella förluster. FHA lånar inte själv pengar; det garanterar bara långivaren inte kommer att möta förluster.

genom att försäkra långivaren mot förlust hoppas FHA att uppmuntra homeownership bland människor som annars inte har råd med det., FHA-backas lån har oftast mer lindriga krav än konventionella lån-lägre kredit poäng krävs och din handpenning kan vara så låg som 3.5%.

FHA lån är reserverad för första gången hem köpare och endast tillgänglig via FHA långivare. Federal Housing Authority sätter maximala mortgage gränser för FHA lån som varierar beroende på stat och län.

finstilt på FHA lån

i 2016, FHA lossade deras krav—nämligen, den minsta kredit värdering att kvalificera sig för lägsta minsta handpenning föll från 620 i 2014 till 580 i år., Detta öppnar upp FHA lån till dem som återuppbygger sin kredit, eller som ännu inte har haft möjlighet att etablera god kredit. Andra krav:

• måste ha en stadig sysselsättning historia för de senaste två åren, ett giltigt personnummer, och lagligt bor i USA
• måste sätta minst 3,5% (handpenning pengar kan vara en gåva från en familjemedlem)
• måste göra fastigheten din primära bostad
• måste ha en kredit värdering av minst 580 (för att kvalificera sig för 3.,5% handpenning; lägre kredit poäng kommer att krävas för att lägga ner mer)

När låntagare hitta en fastighet, Det måste undersökas av en FHA-godkänd egendom värderingsman. FHA lån gränser beror kraftigt på bostäder typ och staten. Eftersom det varierar från stat till stat, kan du visa lån gränser i ditt område här.

konkurs—eller kapitel 13 konkurs—diskvalificerar dig inte automatiskt från att få ett FHA-lån. Men från och med januari 2016, Du måste vänta minst två år efter ansvarsfrihet Datum för ditt kapitel 13 innan du ansöker om en FHA inteckning.,

vad är fångsten?

dessa mindre stränga krav kommer inte gratis.

låntagare kommer också att behöva betala FHA inteckning försäkring—liknande private mortgage insurance (PMI) som långivare kräver på traditionella inteckningar när låntagare sätta mindre än 20% ner.

FHA inteckning försäkring betalas på två sätt—upfront som en del av din stängning kostnader, och sedan som en del av din månatliga betalning. Upfront kostnaden är 1,75% av din totala lånebeloppet, och den månatliga kostnaden varierar beroende på mängden av din handpenning, längden på ditt lån, och den ursprungliga lån-till-värde förhållandet., Det kan vara så lågt som .45% eller lika mycket som .85% av lånebeloppet.

dessa inteckning Premier är hur FHA stöder sig själv, och deponeras i en fond som sedan används för att betala långivare för eventuella standardvärden. I 2013, FHA inför en aldrig tidigare skådad förlust, och inledde förändringar i deras inteckning försäkring som gjorde det dyrare.
få de bästa inteckning erbjudanden nu

är FHA lån en bra idé?

standarder för FHA lån är mer generösa än de har varit i år., Millennials som har skuld, mindre än perfekt kredit, eller som har uthärdat andra finansiella stötar på vägen kan ha ett skott på homeownership genom ett FHA lån.

det är dock viktigt att överväga några av nackdelarna med att ta ut ett FHA-lån för att se om proffsen överväger nackdelarna. Medan du kan godkännas för ett FHA lån med en lägre kredit värdering, Du kan också behöva ta itu med en högre ränta på din inteckning.

att sätta så lite som 3.5% ner på ditt hem kan vara riskabelt också eftersom du inte börjar med mycket eget kapital., Om värdet på ditt hem börjar minska eller du inte längre har råd med din inteckning betalningar, Du kan vara under vattnet för ett tag.

försäkringskrav gör FHA-lån mindre attraktiva

den största nackdelen med ett FHA-lån är dock mortgage insurance premium (MIP), vilket bidrar till en köpares initiala kostnader avsevärt och deras månatliga kostnader under hela lånets livslängd.

Private mortgage insurance, som krävs för konventionella inteckningar med mindre än 20% ner, avbryts så småningom när låntagaren bygger upp tillräckligt eget kapital (dvs., när utestående lånebeloppet är mindre än 80% av bostadens värde).

detta brukade vara hur FHA lån fungerade också. Men från och med 2013 förändringar, de har nu olika-och mindre tilltalande-regler.

den nya försäkringspremien varar någonstans från 11 år (om du börjar med minst 10% ner) till hela lånets livslängd (om du lägger ner mindre än det, dvs. 3,5% minimum). Det enda sättet att” avbryta ” det är i dessa fall att refinansiera. (Och FHA har en process för refinansiering som faktiskt återbetalar några av dina upfront MIP.,)

för ett starthem i ett område som inte är för dyrt kan denna extra kostnad inte vara så dålig. Men i dyra städer som Boston där bostadskostnaderna är galen hög, lägger inteckning försäkringspremien på betydande bekostnad och inget extra värde.

för en två sovrum lägenhet kostar $430,000, en 3.5% handpenning skulle vara $15,050, lämnar $414,950 finansieras. Upfront MIP av 1.75% skulle tackla en extra $ 7,261 till din stängning kostnader, föra upfront kostnader till $ 22,311. De årliga betalningarna (at .,85% av lånebeloppet) skulle lägga till ytterligare $ 3,500 till dina årliga kostnader, eller strax under $ 300 per månad. Det är en massa pengar bara för att ställa din långivare sinne till mods.

vanligtvis läggs upfront MIP till ditt lånebelopp (även om det inte påverkar ditt lån-till-värde-förhållande), vilket innebär att du kommer att vara exceptionellt nära vattnet på ditt nya hus från det ögonblick du undertecknar dina papper. Det verkar onödigt stressande!,

däremot kräver privata inteckning försäkring lite till ingen betalning i förskott (och därmed inte behöver finansieras), och går bort så snart din lån-till-värde förhållandet träffar .78 (och du kan begära att de avbryter det så snart det träffar .80).

beroende på din kredit, privata bolåneräntor kan också vara lägre—så lågt som .5% av ditt totala lånebelopp per år. Om du har fått den kredit som krävs för en mer konventionell lån, och kan scrounge närmare 10% för en handpenning, ett konventionellt lån är en bättre affär.,

och om din kredit inte är bra, eller om du ännu inte har så mycket, finns det inget fel med att ta några år att fixa det innan du köper ett hus.

sammanfattning

hyra är inte bortkastade pengar-inteckning försäkring är oftast. När allt kommer omkring, när du hyr, får du en plats att bo i utbyte mot dina hyrespengar.

Vi på pengar under 30 är ganska Pro-hyra. Vi tror inte att det är bortkastade pengar, och vi tror att man bara ska köpa ett hus när en) du vet att du har råd med det och b) när du planerar att stanna i det huset för en bra lång stund.,

om du är super redo att köpa ett hus, vet att du kommer att bo där i minst fem år, och handlar i ett område utan skyhöga bostadskostnader, då ett FHA lån kan sätta ett hus i reach när det annars inte skulle vara ett alternativ.

Vi rekommenderar dig dock att överväga alla kostnader innan du tar språnget.

• Är 20 Procent Hem avbetalningar Historia?
• hur man får godkänt för din första inteckning