Debt-to-Income Ratio (DTI): vad det är och hur man beräknar det

”debt-to-income ratio” eller ”DTI ratio” som det är känt inom bolåneindustrin, är hur en bank eller långivare bestämmer vad du har råd i vägen för en inteckning betalning.

genom att dividera alla dina månatliga skulder (inklusive den föreslagna bostadsbetalningen) med din månatliga bruttoinkomst, kommer de upp med en procentandel. Denna nyckelfigur är känd som din DTI, och måste falla under ett visst antal för att kvalificera sig för en inteckning.,

den maximala skuldsättningsgraden varierar beroende på långivare, låneprogram och investerare, men antalet varierar i allmänhet mellan 40-50%.

uppdatering: tack vare den nya kvalificerade inteckning regeln, de flesta inteckningar har en maximal back-end DTI förhållandet 43%. Det finns dock ett tillfälligt undantag för många lån, men många långivare vill fortfarande att detta nummer ska vara under 43%!,

Hoppa till handels-och INDUSTRIMINISTERIET ämnen:

– Front-End och Back-End Skuld till Inkomst Nyckeltal
– Max handels-och INDUSTRIMINISTERIET för Överensstämmer Lån
– Max DTI Förhållandet för FHA Lån
– Max DTI Förhållandet för VA Lån
– Max DTI Förhållandet för USDA Lån
– Hur att Beräkna Dina handels-och INDUSTRIMINISTERIET-Förhållande
– Vad som Ingår i Skuld till Inkomst Förhållandet
– Vad Ingår Inte i Dina handels-och INDUSTRIMINISTERIET
– Vad Är en Bra Skuld-till-Tal?,
– angiven Inkomst för att undvika problem med skuld-till-Inkomstförhållandet
– kvalificerande ränta för skuld-till-Inkomstkvot

låt oss titta på ett grundläggande exempel på skuld-till-inkomstkvot:

i det här exemplet skulle din skuld-till-inkomstkvot vara 35% ($3,500/$10,000). Ganska enkelt, eller hur?

Tja, innan du tror att du är klar med att beräkna din DTI, bör du veta att skuldkvoten går in i större detalj och kommer upp med två separata procentsatser.,

en för alla dina månatliga skulder dividerat med din bruttomånadsinkomst (back-end DTI-förhållande) och en för bara din föreslagna månatliga bostadskostnad (inklusive skatter och försäkring) dividerat med inkomst (front-end DTI-förhållande).,

Front-End och back-End skuld-till-inkomstförhållanden

Det finns faktiskt två DTI-förhållanden
en för front-end (din föreslagna bostadsbetalning)
och en annan för back-end (som inkluderar alla månadsskulder)
vissa långivare kan kräva att du håller dig under båda gränserna

i exemplet ovan, om din föreslagna månatliga bostadsbetalning utgör upp till $100%. 2,000 av dina $3,500 i månadsskulder skulle ditt front-End DTI-förhållande vara 20%, och ditt back-end DTI-förhållande skulle vara 35%.,

vissa banker och långivare kräver att båda siffrorna faller under en viss procentandel, även om back-end DTI-förhållandet är viktigare eftersom det anser alla dina månatliga skulder, och är därmed mer representativ för den risk du presenterar för långivaren.

Du kan se ett krav på skuld till inkomst av säga 30/45., Med vårt samma exempel skulle ditt front-end DTI-förhållande på 20% för bostadskostnaden bara vara 10% under 30%-gränsen, och ditt back-end DTI-förhållande på 35% skulle också ha 10% clearance, så att du kan kvalificera dig för låneprogrammet, åtminstone när det gäller inkomst.

*om du äger annan egendom med en inteckning, Det bör ingå i back-end DTI förhållandet eftersom det inte är en del av det nya lånet du ansöker om.,

Max DTI för överensstämmande lån (Fannie Mae och Freddie Mac)

Historisk max är 28/36
Fannie och Freddie tillåter upp till 43% DTI
men kan gå så högt som 45-50% med kompenserande faktorer
och endast 36% om det är en manuell underwrite

den klassiska, ”tumregel” förhållandena är 28/36, vilket innebär att ditt front-end-förhållande inte bör överstiga 28%, och ditt back-end-förhållande bör inte överstiga 36%.

denna åtgärd är dock mer konservativ än vad du faktiskt kan se i praktiken idag. Till exempel, tillbaka i dag många husägare lägga ner 20%., Idag är handpenningarna ofta bara 3-10%, för att ge dig lite perspektiv.

men Fannie Mae ställer fortfarande en max DTI på 36% för manuellt underskrivna lån, även om majoriteten av lånen godkänns via deras automatiserade underwriting system som heter Desktop Underwriter (DU).

och DU kommer att tillåta DTIs upp till 45%, och så högt som 50% med kompenserande faktorer, såsom rikliga tillgångar, större handpenning, stor kredit, etc.

med andra ord kan du böja reglerna lite om du är en bra låntagare annars., Men om du har dålig kredit och ingenting i ditt sparkonto, förvänta dig inte några Tjänster i DTI-avdelningen.

För Freddie Mac, måste försäkringsgivare innehålla en skriftlig förklaring som motiverar att överskrida 28/36 nyckeltal när filer skrivs manuellt. Liksom Fannie kan förhållandena gå högre om filen godkänns via automatiserad underskrift.,

Max DTI-förhållande för FHA-lån

allmän riktlinje är max-förhållanden på 31/43
även om det potentiellt kan vara mycket högre
baserat på resultaten från en automatiserad underwrite
potentiellt så hög som 55% (eller ännu högre fall för fall)

max DTI för FHA-lån beror på både långivaren och om det är automatiskt eller manuellt underskrivet. Vissa långivare kommer att tillåta oavsett AUS (Automatisk Emissionsgarantier System) gör det möjligt, även om vissa långivare har överlägg som begränsar handels-och INDUSTRIMINISTERIET till ett visst antal, säger 55%.,

dessa gränser kan också minskas om din kredit värdering är under en viss tröskel, till exempel under 620, en nyckel kredit värdering cutoff.

För manuellt underskrivna lån är de högsta skuldkvoterna 31/43. Men för låntagare som kvalificerar sig enligt FHA: s energieffektiva hem (EEH) används ”sträckförhållanden” av 33/45.

dessa gränser kan vara ännu högre om låntagaren har kompensationsfaktorer, till exempel en stor handpenning, ackumulerade besparingar, solid kredithistoria, potential för ökad vinst, en minimal bostadsutgiftsökning (ingen betalningschock) och så vidare., Ännu en anledning att bygga kredit och spara upp pengar innan du ansöker om en inteckning!

för att sammanfatta det, om du kan bevisa för långivaren att du är en starkare låntagare än ditt höga DTI-förhållande låter på, kanske du kan komma undan med det. Observera bara att denna risk aptit kommer att variera av hypotekslån långivare.

Observera också att inteckning försäkringspremier ingår i dessa siffror.,

Max DTI Förhållandet för VA Lån

VA stater 41% är max acceptabelt handels-och INDUSTRIMINISTERIET
Och 41% av max utan ersättning faktorer är sannolikt begränsa
är Möjligt för att få godkänt med handels-och INDUSTRIMINISTERIET mellan 41-50% med kompenserande faktorer
Eller ännu högre i vissa fall med undantag

För VA lån, samma automatisk/manuell UW regler som gäller. Om du får ett AUS-godkännande kan det maximala DTI-förhållandet vara ganska högt.

om det är manuellt underskrivet är den maximala skuldkvoten 41% (back-end)., Det finns inget krav på front-end skuldkvot för VA lån.

igen, som med FHA lån, om du har kompenserande faktorer och långivaren tillåter det, du kan överstiga 41% tröskeln och njuta av högre DTI gränser.

specifikt, om din resterande inkomst är 120% av den acceptabla gränsen för din geografi, kan 41% DTI gränsen överskridas, så länge långivaren ger dig klartecken.

med andra ord är de flesta av dessa gränser inte inställda i sten, förutsatt att du är en sund låntagare annars.,

Max DTI-förhållande för USDA-lån

generellt inställd på 29/41 max
men automatiserad underwriting kan tillåta högre gränser
såsom 32/44 max med kompenserande faktorer
och minsta kreditkärnor på 680

för USDA-lån, är max DTI-förhållanden inställda på 29/41. Om lånet godkänns via Guaranteed Underwriting System (GUS) kan dessa nyckeltal överskridas något, liknande FHA/VA-lån. Om lånet skrivs manuellt, kan gränserna överskridas om lånet är berättigat till en skuldkvot avstående.,

lång historia kort, om du har en kredit värdering av 680 eller högre, fast sysselsättning historia, och potentialen för ökade inkomster i framtiden, Du kan få godkänt för en USDA lån med högre kvaltal. Men de är fortfarande ganska strikta.,

hur man beräknar din DTI-kvot

ta din bruttomånadsinkomst
och dela den med din föreslagna bostadsbetalning
och sedan din föreslagna bostadsbetalning och månadsskulder
för att få både skuldkvoter

om du vill räkna ut din skuld-till-inkomst-kvot, helt enkelt ta din genomsnittliga bruttoårsinkomst baserat på dina senaste två skattedeklarationer och dela den med 12 (månader). – herr talman!

så om du gjorde i genomsnitt $ 100,000 brutto (före skatter) varje år under de senaste två åren, skulle det motsvara $8,333 per månad i inkomst.,

lägg sedan upp alla dina månatliga skulder och din föreslagna bostadsbetalning (inklusive skatter, försäkring, HOA om tillämpligt) och dela upp det totala med din månadsinkomst och voila.

för den föreslagna bostadsbetalningen kan du använda min Mortgage payment calculator för att få p&I betalning. Samla sedan försäkring, skatter och andra kostnader från varje källa för en exakt uppskattning.

När jag säger skulder menar jag alla minsta betalningar som visas i din kreditupplysning., Räkningar som inte visas på din kredit rapport i allmänhet inte räknas mot din skuld-till-inkomst förhållande eftersom de inte är kredit-relaterade och / eller dokumenterade.

till exempel sjukförsäkringspremier, en mobiltelefon bill, kabelräkning, trädgårdsarbete bill, gym medlemskap, eller en pool tjänst kanske inte räkna in din DTI. Det här är bra om du klipper det nära.

tänk på att du behöver en gratis kreditupplysning för att exakt se vad alla dina månatliga betalningar är. Lyckligtvis är dessa mycket lätta att komma med dessa dagar.,

en kreditupplysning visar dig vad din minsta eller månatliga betalning är för varje tradeline som anges, vilket gör det enkelt att lägga till dem.,

typiska månatliga kostnader som ingår i skuldkvoten:

kreditkortsbetalningar
studielån
auto lån/leasing
personliga lån
alimony
barnbidrag
hypotekslån och hem kapital lån på andra egenskaper du äger
bostadskostnader på ämne egendom inklusive villaägare försäkring, inteckning försäkring, fastighetsskatt, HOA avgifter

alla ovanstående räknas mot din inkomst, så om du kan eliminera eller minska dessa skulder, din inkomst gå kommer ytterligare när det gäller vad du har råd.,

När det gäller plast kommer den minsta kreditkortsbetalningen som anges på din kreditupplysning att övervägas. Desto mer anledning att ansöka om en inteckning när alla dina kreditkort betalas ut, utan nya avgifter, om det är praktiskt.

vissa banker och långivare tillåter avbetalning (avgift) kreditkort som de som utfärdats av American Express att uteslutas från skuldkvoten eftersom de ofta står för tusentals dollar i månaden, och sannolikt få betalt i hela månaden.,

vad som inte ingår i din DTI

bil försäkringspremier
sjukförsäkringspremier
mobiltelefon räkningar
kabel räkningar
trädgårdsarbete räkningar
Pool rengöring räkningar
städservice och så vidare

samtidigt, en hel del artiklar ingår inte i din skuld-till-inkomst-förhållande. Exempel är bilförsäkring, sjukförsäkring, och olika månatliga utgifter som mobiltelefon räkningar och kabelräkningar.

dessutom kommer saker som en månatlig poolrengöringsräkning eller trädgårdsräkning sannolikt inte att inkluderas.,

det här är inte en säker sak, men i allmänhet ingår inte den här typen av saker i din skuld-till-inkomstkvot, även om det kanske redan är beaktat eftersom DTI-gränserna antar att du har dessa andra utgifter.

det är därför långivare inte tillåter DTI-förhållanden upp till 100% – Det finns en stor buffert för att redogöra för dessa vardagliga utgifter som vi alla ådrar oss.

hur som helst, låt oss anta att du har $ 1,000 i månadsskulder på din kreditupplysning tack vare vissa kreditkort och ett billån och en föreslagen bostadsbetalning på $2,000, inklusive försäkring och skatter., Om vi kombinerar dessa två siffror, kommer vi upp med $3,000.

ta nu bara det $ 3,000 i månadsskulden och dela det med vår ursprungliga månadsinkomst på $8,333. Det ger oss en skuldsättningsgrad på 36 procent. Detta nummer är under den maximala och bör vara tillräckligt för att få en inteckning, så länge du kvalificerar annars.

förresten skulle front-end skuld till inkomstförhållandet vara 24%, vilket är $2,000 dividerat med $8,333.

skuldsättningsgraden är ett bra sätt att ta reda på hur mycket hus du har råd med, liksom den maximala hypotekslån du kvalificerar dig för., Helt enkelt lägga upp alla dina skulder och din föreslagna inteckning betalning plus skatter och försäkring för att se vilken typ av lån Du kan ta ut.

självklart måste du ta en gander på nuvarande bolåneräntor och sedan koppla ditt lånebelopp till en inteckning kalkylator för att hitta den föreslagna betalningen, och sedan göra ditt bästa för att ballpark försäkring och skatter.

om du vill ha extra kredit, få försäkring citat tidigt och besök din skatte bedömare hemsida för att finjustera dessa nummer.,

Du kommer förmodligen vill fela på sidan av försiktighet och runda upp allt, inklusive bolåneräntan, för att säkerställa att du inte beräknar din DTI alltför frikostigt.

Vad är en bra skuldsättningsgrad?

ju lägre desto bättre
vilket är motsatsen till kredit scoring
men så länge du är under max
Det bör inte påverka din bostadslån ansökan

Till skillnad från en kredit värdering, där högre är bättre, en bra skuld-till-inkomst förhållandet för en inteckning är en som är låg.,

om du väger hyran vs Köp fråga och/eller tittar på egenskaper att köpa, bör du definitivt veta din DTI-förhållande i god tid för att finjustera din sökning.

men som kredit poäng, som slutar gynna dig på en viss nivå, det finns en punkt där det spelar ingen roll hur låg din DTI är antingen.

egentligen vill du bara / behöver det vara under de nyckeltrösklar som anges ovan. Så länge du är under dessa siffror, du är ” bra.,”

så fokusera bara på att vara under de maximala förhållandena och du får ett bra skott på att bli godkänd för en inteckning, förutsatt att du uppfyller de andra kvalificerade kriterierna för saker som kredithistoria, tillgångar och så vidare.

som noterat är det trevligt att ha en buffert om Bolåneräntorna ökar från ansökan till finansiering, eller om någon månatlig skuld utelämnades eller underskattades i fel.

tips: om din DTI är för hög kan du sänka den genom att lägga ner mer pengar och / eller köpa ner din ränta, som båda kommer att minska månadsbetalningen., Så det finns alltid alternativ om du tar fel tur!

angiven Inkomst för att undvika problem med skuld-till-Inkomstförhållandet

för dem som har problem med att uppfylla DTI-kvotskrav
ett angivet inkomstlån kan komma till nytta
men förvänta sig en högre ränta som ett resultat
och vara beredd att dokumentera en betydande mängd tillgångar

det är också möjligt att gå den angivna inkomstvägen om du känner att du inte kvalificerar dig för lånet baserat på din bruttoavgift.inkomst ensam., Men till skillnad från lögnarens lån i början av 2000-talet, är dagens angivna lån beroende av ett hälsosamt stabilt tillgångar för att kompensera eventuella inkomstbrister.

ett sådant exempel är ett banklån, som beräknar intäkter genom att använda bankinsättningshistorik under en viss tidsperiod. Så du behöver fortfarande ha massor av pengar i banken för att få en inteckning.

om du befinner dig i denna situation, inteckning mäklare kan vara till hjälp eftersom de arbetar med en mängd olika banker och långivare, inklusive specialitet långivare. De stora detaljhandeln bankerna kanske inte kan rymma dig.,

före krisen erbjuder ganska mycket varje bank och långivare reducerade dokumentationslån som SIVA (angiven inkomst, verifierade tillgångar) lån och inget förhållande lån (ingen inkomst, verifierade tillgångar) och väldigt få låntagare dokumenterade faktiskt sin inkomst. De dagarna har kommit och gått.

många tror att reducerade-doc lån bara sträcker sanningen, men de kan också komma till nytta för låntagare som har ökat sin bruttoinkomst nyligen, eller de med komplicerade skatteplaner, vanligtvis egenföretagare låntagare.,

kvalificerande ränta för skuld-till-inkomst-förhållande

var uppmärksam på den kvalificerande ränta som långivaren använder
som kan skilja sig från noträntan på lånet
Om du ansöker om en justerbar ränta inteckning
kan du behöva kvalificera dig till en högre ränta för att ta hänsyn till framtida räntejusteringar

en viktig sak att komma ihåg är kvalificerade ränta banker och hypotekslåneinstitut använder för att kom upp med din skuld-till-inkomst-förhållande.,

många låntagare kanske tror att deras startränta eller minsta betalning är deras kvalränta, men de flesta banker och långivare kommer alltid att kvalificera låntagaren till en högre ränta för att säkerställa att låntagaren kan hantera en större skuld i framtiden förutsatt betalningar stiger.

till exempel kan en låntagare vara i en justerbar ränta inteckning med en månatlig betalning på endast $ 1,000, men deras fullt indexerade betalning kan ganska lite högre, säger $ 1,500, efter den fasta perioden slutar.,

för en bank eller långivare att effektivt mäta låntagarens förmåga att hantera skuld, särskilt när den minsta betalningen inte längre är tillgänglig för låntagaren, långivaren måste kvalificera låntagaren till det högre av de två betalningarna.

detta ger långivaren säkerhet och förhindrar underkvalificerade låntagare från att få sina händer på inteckningar som de egentligen inte har råd.

låntagare bör också notera att de flesta skulder inte kan betalas ut för att kvalificera sig., Om du har skuld på kreditkort eller andra roterande konton och planerar att betala dem med ditt nya lån, de månatliga betalningarna kommer sannolikt fortfarande att vägas in i din DTI.

detta hindrar en låntagare från att refinansiera sin inteckning eller köpa ett nytt hem och stapla alla sina utestående skuld på toppen av inteckning, bara för att rack upp mer skuld på dessa kort en månad senare.

det gör det också möjligt för banken eller långivaren att få ett verkligt mått på en låntagares förmåga att hantera skulden., Dock, långivare brukar tillåta låntagare att betala avbetalning skuld att kvalificera sig så länge de har tillräckliga, verifierade tillgångar.

men som tidigare nämnts, det är bättre att ansöka om en inteckning när du inte har en massa utestående skuld. Bortsett från att kunna kvalificera sig för ett större lånebelopp, din kredit poäng kommer förmodligen att vara högre som ett resultat, som kan landa du en lägre ränta!

Du kan ladda ner min Excel-baserade skuld-till-inkomst-förhållande kalkylator nedan för att ta reda på vad du har råd med: skuld-till-inkomst-förhållande kalkylator., Eller kolla in liknande lån räknare på webben om du behöver hjälp med din DTI beräkning. Jag har också en webbaserad inteckning överkomliga miniräknare som kan hjälpa.

Läs Mer: kvalificerar jag mig för en inteckning?