det är ingen hemlighet att fastighetsmäklare tjänar höga provisioner. Även om provisionen vanligtvis betalas av säljaren, kan kostnaden indirekt överföras till dig. Och fastighetsadvokater tar ut orimliga timpriser. Detta väcker frågan—Behöver du en fastighetsmäklare eller advokat för att hjälpa dig att köpa ett hem?
vad lagen säger
varje stat har sin egen uppsättning fastighetslagar., För det mesta är en fastighetsmäklare hjälp inte juridiskt krävs, även om agenter kan hjälpa dig med uppgifter som gränsar till juridiska sådana, till exempel att förbereda ett hem köpeavtal. I ett fåtal stater, dock, såsom New York och Massachusetts, endast en advokat får förbereda hem köp dokument, utföra en titelsökning, och/eller stänga affären.
skäl att anställa en fastighetsmäklare
processen att köpa ett hus är komplex, och de flesta tycker att det är lättast att komma igenom med en agent vid deras sida., Pappersarbete kommer att flyga runt som en liten tornado, och det kan vara bra att ha någon bekant med processen att ta itu med det. Andra delar av transaktionen kommer att hända snabbt också-anställa inspektörer, förhandla om vem som betalar för nödvändiga reparationer, hålla upp goda relationer med säljarna (genom deras agent) och mer.
allt detta är andra natur till en erfaren fastighetsmäklare. Vad mer, erfarna agenter har oftast kontakter med bra inspektörer, inteckning lån mäklare, och andra som kan göra din köpprocessen lättare., Och de vet vad som anses lämpligt beteende och praxis i ditt geografiska område.
använd inte säljarens Agent
en av de bästa anledningarna till att hyra en fastighetsmäklare är att säljarna sannolikt kommer att använda sin egen agent—och du vill hålla den agenten från att ta över processen.
i själva verket kan säljarens agent pressa dig att låta honom eller henne representera både säljare och köpare, i en ”dubbel byrå” relation som i första hand gynnar säljaren., (De mindre noggranna säljarnas agenter gör det inte klart att de arbetar för båda personerna, men om bara en agent är inblandad i din transaktion är det rättvist att anta att agentens lojalitet är med säljaren.) Det är bättre att ha din egen agent—eller, vissa experter hävdar, ingen agent alls-än att nöja sig med dubbla byrå.
Behåll kontrollen över processen
Du är den enda som verkligen vet vad du vill ha i ett hus. Även om din agent scouting ut hem för dig, det finns en hel del att säga för att skanna listor och, om möjligt, delta i öppna hus själv., (Efter starten av covid-19 pandemin har vissa delar av USA begränsat eller avbrutit traditionella öppna hus till förmån för enskilda turer i företagets agent.)
Du kan dock ta reda på att din agent inte förstår dina behov såväl som du trodde, eller inte tar dig att se ”FSBO” (till salu av ägare) listor, i vilket fall du vill vara proaktiv under denna process.
utbilda dig själv om att köpa fastigheter
Även om du använder en fastighetsmäklare (eller en advokat), är det klokt att lära sig så mycket du kan om hemköpsprocessen., Till exempel, forska marknadsvärdet av jämförbara bostäder i området kommer att skydda dig mot över-aggressiva agenter som kan uppmana dig att bjuda högt i ditt erbjudande för ett visst hus. Du kommer också att förhindra missförstånd och minska stressen att bli tillsagd att ”signera här” om du studerar innehållet i de olika fastighetsdokumenten i förväg.
skäl att anställa en advokat
förutom i stater där det är mandat, kräver en vanlig fastighetstransaktion inte en advokat hjälp., Vid det här laget är fastighetstransaktioner så standardiserade att de flesta i ditt tillstånd kommer att använda exakt samma köpeavtal, bara fylla i några ämnen.
juridiska problem kan dock uppstå som din fastighetsmäklare inte kan svara på. I så fall behöver du en advokat. Även om bra agenter vet mycket om förhandlings-och kontraktsdelen av processen, kan de inte döma i rättsliga frågor.
till exempel, vad händer om din blivande nya hem har en olaglig in-law enhet med en befintlig hyresgäst som du vill vräka för att hyra plats till en vän?, Endast en advokat kan berätta med säkerhet om dina planer är genomförbara. Eller vad händer om du vill hyra hemmet under en längre period, till exempel ett år, innan du är skyldig att köpa den? Det kommer att kräva att utarbeta ett ovanligt leasingavtal. Eller, om du utarbetar något ovanligt språk för köpeavtalet, eller är bekymrad över något språk i din inteckning, kanske du vill ha en advokat titta dokumenten över.
För information om att hitta och välja en advokat, se hur man hittar en utmärkt advokat.,
hur Fastighetsmäklare betalas
fastighetsmäklare arbetar normalt på provision, inte lön. De får sin skiva först efter att din hemsökning är över, kontraktet förhandlat och transaktionen är klar. (I många fall slutar de göra mycket arbete för ingenting, kanske för att köparna förlorade intresse eller inte kan stänga affären.)
Säljaren betalar vanligtvis provisionen till både säljarens agent och din agent—vanligtvis cirka 5% av försäljningspriset, för att delas mellan de två agenterna. Denna procentandel är dock inte gjuten i sten., Till exempel kan säljaren förhandla om procentsatsen ner om huset är särskilt dyrt. (Och i provat försäljning, domstolen sätter kommissionen.) Vissa köpares agenter har till och med varit kända för att erbjuda köparen en procentandel av sin provision vid stängning.
det finns också variationer i det typiska kommissionsarrangemanget. Till exempel föredrar vissa köpare att anställa en agent och betala provisionen själva och räkna ut det kommer att göra agenten mer lojal mot köparens intressen och ge anledning till en minskning av försäljningspriset., Mindre vanligt kan du hitta en agent som är villig att utföra begränsade uppgifter för en timavgift snarare än en fullständig provision (i vilket fall du också vill be säljaren att sänka försäljningspriset i enlighet därmed). Rabatt och rabatt mäklare är också tillgängliga, vanligtvis ger dig begränsade tjänster, eller online interaktioner, vid en provision så låg som 1%.
hur advokater betalas
advokater debiterar normalt per timme, till priser som sträcker sig från $100 till $500. Du kan också hitta advokater som tar ut flatavgifter för specifika tjänster, till exempel förbereda fastigheter stängning dokument.,
även om många advokater föredrar att hantera hela ärendet med en ”tom check” från dig om timmar som ska spenderas och uppgifter som ska utföras, anställer du advokaten och du kan ringa skotten. Om du föredrar att anställa en advokat för endast ett begränsat antal timmar, eller för specifika uppgifter, till exempel att svara på en juridisk fråga eller granska ett dokument, kan du förhandla om detta (och du bör registrera ditt avtal skriftligen).,
för att lära dig mer om att arbeta med agenter och advokater för att få till stånd ett smidigt och prisvärt husköp, se Nolos viktiga Guide till att köpa ditt första hem, av Ilona Bray, Ann O ’ Connell och Marcia Stewart.
Lämna ett svar