ju mer information du har om en potentiell hyresfastighetsinvestering, desto bättre beslut kommer du att kunna göra. Två av de mätvärden som oftast används av fastighetsinvesterare är cap rate och ROI.
tyvärr är dessa villkor ofta förvirrade och missbrukade, även av erfarna investerare. I den här artikeln diskuterar vi skillnaden mellan cap rate och ROI, och hur varje formel kan användas vid analys av investeringsfastigheter.,
Definition av Cap Rate och ROI
Cap rate (kapitaliseringsgrad) mäter avkastningen på en hyresfastighet.
beräkningen av takräntan används med inkomstproducerande egenskaper och spelar ingen roll i hypotekslån. Formeln cap rate är också ett bra verktyg att använda när man jämför liknande egenskaper på samma marknad.
ROI (avkastning på investeringar) används för att övervaka hur bra en investering fungerar.,
ROI-beräkningen kan användas för rehab-och fix-och-flip-egenskaper som inte genererar intäkter och långsiktiga köp-och hållinvesteringar som strömmar pengar. Till skillnad från beräkningen av takräntan, ROI faktorer i kostnaden för finansiering.
innan vi börjar: tre viktiga ekonomiska villkor att veta
det finns tre viktiga villkor att förstå innan du börjar beräkna den maximala räntan eller avkastningen på en hyresfastighet:
- netto rörelseresultat (NOI) – den årliga kontantinkomsten som genereras från en hyresfastighet efter normala driftskostnader har dragits av., NOI inkluderar inte avdrag för en inteckning betalning eller icke-kontanta kostnader som avskrivningar som används för att minska en investerares Skattepliktiga inkomster.
- kassaflöde – den årliga kontantinkomsten efter avdrag inteckning bekostnad från NOI. Ett bra sätt att tänka på kassaflöde är hur mycket pengar du är kvar med i slutet av dagen efter alla dina räkningar betalas.
- marknadsvärde – vad en fastighet ska sälja för vid en given tidpunkt., Observera att marknadsvärdet inte alltid är samma sak som marknadspriset, eftersom en viss egendom kan vara värd mer (eller mindre) för en investerare än en annan.
nu när vi har dessa grundläggande hyresvärden täcker, låt oss titta på hur man beräknar cap rate och ROI, och de bästa användningarna för varje formel.,
hur man beräknar en Hyresfastighets Cap Rate
cap rate formula mäter tre saker:
- hyra property rate of return
- hur mycket inkomst en fastighet ska generera baserat på utgångspriset
- vad marknadsvärdet för en fastighet ska baseras på dess inkomst
cap rate formula
kapitaliseringshastighet = Noi / marknadsvärde
- $10,000 Noi / $125,000 marknadsvärde = .08 eller 8% cap rate
Tänk på att cap rate formeln är baserad på årlig inkomst., På grund av detta kan den gemensamma jordbrukspolitiken för samma egendom variera från år till år.
till exempel, om en hyra var ledig i tre månader förra året men fullt upptagen i år, den gemensamma jordbrukspolitiken för förra året skulle vara lägre jämfört med i år. Det beror på att förra årets NOI var lägre på grund av en hög vakansgrad.
vad NOI bör baseras på Cap Rate
Du kan också använda cap rate formula för att bestämma vad NOI för en hyresfastighet bör baseras på utgångspriset och cap priser för liknande egenskaper på samma marknad:
- 8% (.,08) Market cap rate x $ 125,000 Begär pris = $ 10,000 NOI
Här är ett annat sätt att titta på beräkningen. Om du ser ett hus till salu med ett utgångspris på $150,000 på en marknad där cap priser för liknande egenskaper är 8%, NOI bör vara:
- 8% cap rate x $150,000 Begär pris = $12,000 bör vara NOI, allt annat är lika
bestämma marknadsvärdet med Cap Rate
om du känner till en fastighet NOI och going market cap rate kan du också bestämma marknadsvärdet på ett hus:
- $12,000 Noi / 8% (.,08) cap priser = $150,000 marknadsvärde
Vad är en Bra Cap Priser?
GJP-räntorna mäter risken och den potentiella lönsamheten för jämförbara fastigheter inom samma marknadsområde. Kapitalisering priser påverkas också av utbud och efterfrågan.
till exempel kommer ett hus med två sovrum i ett grannskap med tre-och fyra sovrum att vara svårare att hyra, så fastighetsräntan blir högre. Med andra ord, du får en högre tak kurs i utbyte mot att ta risken att köpa ett mindre hus i ett område där större bostäder är normen.,
nu, överväga ett stadsområde där ett sovrum hyror är i brist och hög efterfrågan från ensamstående, Tjänsteman. Takräntan skulle vara lägre jämfört med en större egenskap som inte matchar målhyresgästen för marknaden.
rättvisa marknadshyror, marknadsvärden, fastighetsskatter och rörelsekostnader varierar beroende på stadsdel, stad och stat. På grund av detta kommer en bra GJP-ränta för en marknad att vara en dålig GJP-ränta för en annan marknad.
ett bra sätt att börja bekanta sig med marknadsräntor är genom att titta på hyreshus till salu på Roofstock marketplace., Du får en bra känsla för vad enfamiljsinvesteringar erbjuder inom olika områden. Därefter bestämmer du den genomsnittliga takräntan för de marknader du vill investera i baserat på din investeringsstrategi.
hur man beräknar avkastningen på en hyresfastighet
avkastningen på investeringen mäter din totalavkastning på en förvaltningsfastighet., ROI anser två saker:
- kontanter investerade eller handpenningen gjort
- skuld eller inteckning används för att köpa fastigheten
Roi formel
ROI = årlig avkastning / total investering
för att beräkna ROI, låt oss använda samma $125,000 hus med ett NOI på $10,000 som vi använde för att beräkna cap rate. Om du lägger 20% ner-eller $ 25,000 – och finansiera resten med en årlig inteckning betalning på $ 6,000 din ROI skulle vara:
- $ 4,000 årlig avkastning ($10,000 NOI- $ 6,000 inteckning betalning) / $ 25,000 totala investeringen = .,16 eller 16% ROI
hur man ”Juice” ROI
en ROI kan ”juiced” eller förstärkas baserat på hur en fastighet finansieras.
till exempel, om $ 125,000 huset köptes med en $ 25,000 handpenning och en ränta endast lån i stället för ett helt amorterat lån, skulle juiced ROI vara:
- $6,000 årlig avkastning ($10,000 NOI- $ 4,000 ränta endast inteckning betalning) / $ 25,000 totala investeringen = .24 eller 24% ROI
vi ökade avkastningen med 50% genom att ändra hur fastigheten finansierades. Avkastningen kan också juiced genom att göra en lägre handpenning., I båda fallen använder du kraften i hävstångseffekt.
Vad är en bra avkastning?
vad som gör en bra avkastning varierar baserat på individuell investeringsstrategi, typ av egendom och marknaden hyresfastigheten är i. Vissa investerare är nöjda med en 10% ROI, medan andra investerar på kort sikt inte kommer att köpa en fastighet om avkastningen är 20%, 30% eller mer.
ett sätt att avgöra vad ROI är bra för dig är att börja med hur fastigheten kommer att finansieras., När du vet din handpenning, ränta och lånevillkor kan du sedan jämföra ROIs på olika investeringar för att se vilka genererar den högsta avkastningen.
är det bättre att använda Cap Rate eller ROI?
både cap rate formel och ROI beräkning spelar en viktig roll i att analysera en potentiell hyresfastighetsinvestering.
kapitaliseringsgraden visar vad en fastighet ska vara värd baserat på den genererade hyresinkomsten. Men cap hastighet tar inte hänsyn till kraften i hävstångseffekt.,
ROI faktorer i finansiering och kraften i att använda andra människors pengar eller OPM. Men eftersom lånevillkoren kan variera beroende på varje låntagare, samma egendom kan ha dramatiskt olika ROIs.
Bonus Tips om att använda Cap Rate och ROI
det kan vara lite förvirrande för investerare att veta vilken ekonomisk beräkning som ska användas vid analys av hyresfastigheter. Här är tre bonus tips om hur man bäst använder cap rate och ROI formler:
#1 Cap priser är bra för att jämföra liknande egenskaper på samma marknad.,
till exempel kan enfamiljshyror på en Västkustmarknad med hög efterfrågan som San Francisco ha en marknadsränta på mindre än 4%. I sydöstra, hyresfastigheter i en mindre marknad som Birmingham, Alabama ger en marknadsränta på 8% eller mer.
detta betyder inte att en marknad är bättre eller sämre än den andra. Det betyder helt enkelt att varje marknad har sin egen unika fastigheter investerar dynamik.
#2 Använd samma beräkningar för att göra en jämförelse mellan äpplen och äpplen.
var konsekvent i hur du knäcker siffrorna., Titta på den gemensamma jordbrukspolitiken för en fastighet och ROI för en annan kan leda till missade möjligheter eller investera misstag. En takränta kan vara låg på grund av en högre än normal vakansgrad, medan en avkastning kan vara hög på grund av hur fastigheten finansieras.
#3 Kombinera beräkningar ger de mest exakta resultaten.
det finns ingen regel som säger att du inte kan använda mer än ett mätvärde när du analyserar och jämför enfamiljshyres egendom. Att använda både cap rate och ROI för att analysera en affär kan hjälpa dig att göra rätt investeringsbeslut.,
viktiga takeaways för cap rate formula och ROI beräkningar
Roofstock gör det enkelt att göra sida vid sida jämförelser av enfamiljshus hyresbostäder på olika marknader i hela USA för att välja rätt investering egendom för din portfölj. Du kan borra ner på specifika Fastigheter Finansiella Resultat, analysera grannskapsstatistik, och även få hjälp med finansiering.
Ibland hör du investerare hävdar att använda cap rate för att mäta inkomstproducerande egendom är bättre än ROI, eller vice versa., Faktum är att både cap rate formel och ROI beräkningar är viktiga verktyg att använda när man analyserar resultatet av hyra fastigheter.
medan cap rate mäter vad avkastningen på en hyresfastighet för närvarande är eller borde vara, beräknar ROI vad avkastningen kan vara.
- Cap rate mäter avkastningen på hyresfastigheter baserat på NOI före finansieringskostnad.
- Cap priser varierar beroende på fastighetstyp och marknad.
- Cap rate formel kan också användas för att beräkna vad NOI och marknadsvärde bör vara.,
- ROI mäter den totala avkastningen på en investering factoring i hävstångseffekt.
- ROI för samma egendom kommer att variera beroende på hur det finansieras, medan egenskapstaket förblir densamma för varje köpare.
Lämna ett svar