résumé
Il y a quatre-vingts ans, une agence fédérale, la Home Owners’ Loan Corporation (HOLC), a créé des cartes de « Sécurité résidentielle” Ces cartes documentent la façon dont les agents de crédit, Les évaluateurs et les professionnels de l’immobilier ont évalué le risque de prêt hypothécaire à l’époque précédant immédiatement la vague de suburbanisation dans les années 1950., Les quartiers considérés comme à haut risque ou” dangereux « ont souvent été” redlinés » par les institutions de prêt, leur refusant l’accès à des investissements en capital qui pourraient améliorer le logement et les opportunités économiques des résidents.,
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- interactif: voir et télécharger des cartes pour 114 régions métropolitaines
- Comment la discrimination des années 1930 a façonné l’inégalité dans les villes d’aujourd’hui
- inverser les lignes rouges: désinvestissement dans les villes américaines
Cette étude examine comment les quartiers ont été évalués pour le risque de prêt par le HOLC, et compare leurs conditions sociales et économiques récentes avec des mesures de ségrégation et d’inégalité économique au niveau de la ville. L’étude révèle:
la ségrégation économique et raciale créée par le « redlining” persiste dans de nombreuses villes
Redlining a renforcé la structure ségréguée des villes américaines., La plupart des quartiers (74%) que le HOLC a classés comme à haut risque ou « dangereux” il y a huit décennies sont à revenu faible à modéré (IMT) aujourd’hui. De plus, la plupart des zones « dangereuses” classées HOLC (près de 64%) sont maintenant des quartiers minoritaires.
inégalité économique persistante
l’inégalité économique est nettement plus grande dans les villes où une plus grande partie des zones à haut risque ou « dangereuses” classées HOLC sont actuellement des quartiers minoritaires. Dans une moindre mesure, cela est également vrai des villes où une plus grande partie des zones HOLC à faible risque ou « souhaitables” sont restées blanches., Cela pourrait indiquer que les villes avec moins de changement dans la structure raciale et ethnique de leurs quartiers au cours des dernières années 80 ont une plus grande inégalité économique aujourd’hui.
ségrégation résidentielle persistante
les villes où la plupart des quartiers « dangereux” classés à haut risque HOLC sont pour la plupart minoritaires sont associées à une « hyperségrégation”. Les résidents noirs et Hispaniques des villes hyperségrégées sont inégalement répartis et ont des niveaux d’interaction plus faibles avec les blancs non hispaniques., Les résidents des minorités ont également tendance à être plus regroupés dans les quartiers des villes où il y avait plus de quartiers à risque plus élevé ou « dangereux”.
la Gentrification est liée à une certaine diminution de la ségrégation,
mais aussi à une inégalité économique accrue
la Gentrification est associée à un changement économique plus important dans les quartiers les plus à risque et « dangereux” de HOLC et à des niveaux plus élevés d’interaction entre les résidents noirs et blancs, mais aussi à une plus grande inégalité, L’embourgeoisement s’est probablement produit dans les zones classées « dangereuses” HOLC en raison de décennies de valeurs des maisons déprimées.
Les différences régionales dans les changements de HOLC « dangereux”,
et LMI et les zones majoritaires-minoritaires
les villes du Sud ont montré le moins de changement dans les quartiers « dangereux” évalués par HOLC qui ont aujourd’hui des revenus plus faibles et des populations plus élevées de résidents majoritaires-minoritaires. Le Midwest a suivi de près le Sud dans la persistance des quartiers à revenu faible à modéré (IMT) et des zones « dangereuses” HOLC.,
INTRODUCTION
L’accès au crédit-prêts hypothécaires à domicile et prêts aux petites entreprises-est un fondement de l’inclusion économique et de la création de richesse aux États-Unis.l’accès au crédit varie toutefois grandement en fonction de la solvabilité individuelle et de facteurs locaux comme les conditions économiques de prospérité et de croissance qui façonnent les marchés locaux du crédit. Un autre facteur déterminant de l’accès au crédit est le risque associé au prêt, qui peut être atténué par la valeur de la garantie., Prêt hypothécaire à domicile l’accès au crédit est soumis à tous ces facteurs, avec la garantie immobilière du prêt. En conséquence, il a une structure spatiale au niveau du quartier, présentant une géographie qui peut être examinée dans les cartes des villes à travers le pays. La Redlining-la pratique consistant à refuser aux emprunteurs l’accès au crédit en fonction de l’emplacement des propriétés dans les quartiers minoritaires ou économiquement défavorisés-était largement pratiquée aux États-Unis, même dans des endroits peu associés aux lois de ségrégation « Jim Crow” (Rothstein 2017)., Alors que le redlining manifeste est illégal aujourd’hui, ayant été interdit en vertu de la Loi sur le logement équitable de 1968, son effet durable est toujours évident dans la structure des villes américaines. Une partie de la preuve de cette structure durable peut être vue dans les cartes de la Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) créées il y a 80 ans, et la composition économique et raciale/ethnique du quartier aujourd’hui. Les cartes ont été créées par le HOLC dans le cadre de son programme D’enquête sur les villes à la fin des années 1930. le HOLC a déployé des examinateurs à travers le pays pour classer les quartiers en fonction de leur niveau de risque de prêt perçu.,
Les examinateurs de HOLC ont consulté les agents de prêts bancaires locaux, les fonctionnaires municipaux, les évaluateurs et les agents immobiliers pour créer des cartes de « Sécurité résidentielle” des villes. Plus de 150 de ces cartes existent encore., Les examinateurs ont systématiquement noté les quartiers en fonction de critères liés à l’âge et à l’état du logement, à l’accès aux transports, à la proximité d’équipements tels que les parcs ou les désamenités telles que les industries polluantes, à la classe économique et au statut d’emploi des résidents, et à leur composition ethnique et raciale. Les quartiers étaient codés par couleur sur les cartes: vert pour le « meilleur », bleu pour” toujours souhaitable », jaune pour” définitivement en déclin « et rouge pour » dangereux., »
NCRC a pris ces cartes et comparé le classement d’il y a 80 ans avec le statut économique et démographique plus actuel des quartiers en tant que revenu faible à modéré (LMI), revenu moyen à Supérieur (MUI) ou majorité-minorité. À un degré surprenant, les résultats révèlent une tendance persistante à l’exclusion résidentielle tant économique que raciale. Ils fournissent la preuve que les structures de ségrégation et d’exclusion du passé existent toujours dans de nombreuses villes américaines.
en 1933, le HOLC a été créé pour aider les propriétaires qui étaient en défaut sur leurs hypothèques et en forclusion., Le HOLC était l’un des nombreux programmes du « New Deal”-des politiques destinées à atténuer les pires effets de la Grande Dépression-ouvrant la voie à l’établissement du système hypothécaire moderne soutenu par le gouvernement. Dans le cas de la HOLC, la stabilisation du système de prêts hypothécaires du pays était l’objectif principal. Il a accompli cette tâche en achetant des prêts hypothécaires qui étaient en défaut, offrant de meilleures conditions pour les familles en difficulté financière., Par exemple, la HOLC et la Federal Housing Administration (FHA) ont mis en place des programmes de prêts novateurs, rendant disponibles des prêts entièrement amortis sur une période de 25 ans (Crossney et Bartelt, 2005). Cela a remplacé l’ancien système privé et local dans lequel les prêts hypothécaires n’étaient généralement consentis que pour une période de 5 à 10 ans, à la fin de laquelle un paiement « ballon”, couvrant la totalité du principal, était dû., Certains chercheurs ont soutenu que les cartes et la codification des pratiques d’évaluation introduites par le HOLC ont renforcé le « redlining » en tant que modèle dans les prêts hypothécaires gouvernementaux (Jackson 1987; Massey et Denton 1993). D’autres ont soutenu que les cartes étaient des documents confidentiels et une analyse des prêts HOLC individuels, dont la plupart ont été faits en 1936, avant que les « cartes de sécurité résidentielle” ne soient terminées, indique que l’agence a fourni des prêts hypothécaires aux emprunteurs blancs et minoritaires (Hillier 2003a, 2003b; Crossney et Bartelt 2005)., Il ressort de cette preuve que les cartes de sécurité résidentielle n’ont pas été utilisées par le HOLC pour qualifier le refinancement hypothécaire; cependant, on ne sait pas dans quelle mesure les cartes ont pu être utilisées plus tard par les évaluateurs de la FHA. Hillier (2003b) a constaté que lorsque des prêts conventionnels étaient consentis dans des zones « dangereuses” codées en rouge par HOLC, ils avaient des taux d’intérêt plus élevés pour les emprunteurs, et a également constaté des pratiques discriminatoires de la part de HOLC en permettant aux courtiers de suivre les normes de ségrégation locales dans la revente de propriétés acquises par forclusion., L’analyse de Greer 2014 s’étend au-delà des cartes HOLC elles-mêmes pour englober les cartes de risque Hypothécaire FHA ultérieures de Chicago, constatant que ces cartes avaient un impact direct sur les décisions de prêt, sauf les prêts sur de plus grands secteurs de la ville. Bien que L’utilisation ultime des cartes de sécurité résidentielle HOLC soit un sujet de débat, il est clair que les cartes HOLC ont compilé la compréhension commune des décideurs de prêt au niveau local du risque dans les quartiers de leurs villes., Par conséquent, les cartes HOLC indiquent quelles sont les zones considérées comme présentant un risque plus faible, et donc préférées pour les prêts, et les zones à risque plus élevé où les prêts ont été découragés. Les cartes documentent la structure de voisinage des villes et indiquent les zones qui peuvent avoir été soumises à une « redlining” par les banques lors de la prise de décisions de prêt. Étant donné que les cartes HOLC documentent le jugement d’experts contemporains sur le risque de prêt de quartier, elles fournissent une archive de la perception du risque de prêt immédiatement avant la Seconde Guerre Mondiale-du matériel de base qui peut nous aider à comprendre la vaste reconfiguration des États-Unis., système urbain avec l’explosion de la suburbanisation de l’après-GUERRE.
Cette étude utilise le classement au niveau du quartier à partir des cartes HOLC pour évaluer à la fois le statut économique et la proportion de minorités vivant dans ces zones aujourd’hui. Des images numérisées des cartes de Sécurité résidentielle HOLC pour 115 villes ont été comparées à la présence de secteurs de recensement du revenu LMI et MUI actuellement dans ces régions à l’aide du recensement décennal de 2010 et des données dérivées du Recensement du Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC) de 2016., Ces données ont été comparées puis analysées statistiquement aux niveaux national, régional et Municipal. Les questions de cette analyse concernent la persistance des inégalités dans les villes où la structure documentée par les cartes HOLC a le moins changé; les différences régionales entre les villes; et la relation entre le changement de quartier et la gentrification récente. Plus précisément, les questions sont les suivantes:
- quelle proportion de la zone sur les cartes HOLC classifiées le moins favorablement comme « dangereuse” (« D” ou de couleur Rouge) est actuellement occupée par les IMT et les communautés minoritaires-majoritaires pour chaque ville?, Quelle proportion classée avec la note la plus favorable de » Meilleur” (« A » ou vert coloré) est actuellement non Hispanique blanc et MUI?
- y a-t-il des différences régionales dans la façon dont les changements ont eu lieu au niveau de la ville?
- Est-ce que les villes avec une plus grande persistance d’une structure inéquitable (plus de zones « dangereuses” ou classées « D” qui sont minoritaires-majoritaires et/ou LMI) sont en corrélation avec les indicateurs actuels d’inégalité économique et de ségrégation?,
- Existe-t-il une association entre des niveaux plus élevés de gentrification et le changement de zones HOLC « dangereuses” ou « D”en zones Mui à revenu plus élevé et en zones blanches majoritaires non hispaniques?
ces questions sont abordées à travers l’analyse spatiale de L’archive de cartes HOLC, et la mesure dans laquelle l’ancien classement correspond au statut économique et racial / ethnique actuel du quartier. Ces données sont ensuite comparées aux indicateurs globaux de ségrégation et d’inégalité économique au niveau des villes.,
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