Executive Summary
Ottanta anni fa, un’agenzia federale, i proprietari di casa’ Loan Corporation (HOLC), creato mappe “Sicurezza residenziale” delle principali città americane. Queste mappe documentano come ufficiali di prestito, periti e professionisti immobiliari valutato rischio di prestito ipotecario durante l’era immediatamente prima dell’ondata di suburbanizzazione nel 1950., Quartieri considerati ad alto rischio o ” pericolosi “sono stati spesso” redlined” da istituti di credito, negando loro l’accesso a investimenti di capitale che potrebbero migliorare l’alloggio e le opportunità economiche dei residenti.,
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- Come 1930 discriminazione a forma di disuguaglianza nella città contemporanea
- Invertire le linee rosse: Disinvestimento nelle città dell’America
Questo studio esamina come i quartieri sono stati valutati per il rischio di prestito dall’HOLC e confronta le loro recenti condizioni sociali ed economiche con le misure di segregazione e disuguaglianza economica a livello di città. Lo studio rivela:
La segregazione economica e razziale creata dal “redlining” persiste in molte città
Il redlining ha rafforzato la struttura segregata delle città americane., La maggior parte dei quartieri (74%) che l’HOLC classificato come ad alto rischio o “pericoloso” otto decenni fa sono basso-a-moderato reddito (LMI) oggi. Inoltre, la maggior parte delle aree “pericolose” classificate da HOLC (quasi il 64%) sono ora quartieri minoritari.
Disuguaglianza economica persistente
C’è una disuguaglianza economica significativamente maggiore nelle città in cui più delle aree ad alto rischio o “pericolose” classificate HOLC sono attualmente quartieri minoritari. In misura minore questo vale anche per le città in cui più delle aree HOLC a basso rischio o “desiderabili” sono rimaste bianche., Ciò potrebbe indicare che le città con meno cambiamenti nella struttura razziale ed etnica dei loro quartieri negli ultimi 80 anni hanno una maggiore disuguaglianza economica oggi.
Segregazione residenziale persistente
Le città in cui più dei quartieri “pericolosi” classificati ad alto rischio dell’HOLC sono per lo più minoritari sono associate a “ipersegregazione”. Sia i residenti neri che ispanici delle città ipersegregate sono distribuiti in modo non uniforme e hanno livelli più bassi di interazione con i bianchi non ispanici., I residenti di minoranza tendono anche ad essere più raggruppati nei quartieri delle città dove c’erano più HOLC a rischio più elevato o quartieri “pericolosi”.
La gentrificazione è correlata ad una diminuzione della segregazione,
ma anche ad un aumento della disuguaglianza economica
La gentrificazione è associata a un maggiore cambiamento economico nei quartieri a più alto rischio, “pericolosi” dell’HOLC e a livelli più elevati di interazione tra residenti in bianco e nero, ma anche a una maggiore disuguaglianza economica nelle città., La gentrificazione si è probabilmente verificata nelle aree classificate “pericolose” dell’HOLC a causa di decenni di valori depressi della casa.
Differenze regionali nei cambiamenti di HOLC “Pericolosi”,
e LMI e aree di maggioranza-minoranza
Le città del Sud hanno mostrato il minimo cambiamento nei quartieri “pericolosi” valutati da HOLC che oggi hanno redditi più bassi e popolazioni più elevate di residenti di maggioranza-minoranza. Il Midwest ha seguito da vicino il Sud nella persistenza dei quartieri a reddito basso-moderato (LMI) e delle aree “pericolose” HOLC.,
INTRODUZIONE
L’accesso al credito-mutui per la casa e prestiti alle piccole imprese-è un fondamento dell’inclusione economica e della costruzione della ricchezza negli Stati Uniti L’accesso al credito, tuttavia, varia notevolmente a seconda del merito di credito individuale e anche di fattori basati sul luogo come le condizioni economiche di prosperità e crescita che modellano i mercati Un altro fattore determinante dell’accesso al credito è il rischio associato al prestito, che può essere mitigato dal valore della garanzia., Home mortgage lending l’accesso al credito è soggetto a tutti questi fattori, con la proprietà che garantisce il prestito. Di conseguenza, ha una struttura spaziale a livello di quartiere, presentando una geografia che può essere esaminata nelle mappe delle città in tutto il paese. Redlining-la pratica di negare ai mutuatari l’accesso al credito in base alla posizione di proprietà in quartieri minoritari o economicamente svantaggiati-era ampiamente praticata negli Stati Uniti, anche in luoghi non comunemente associati alle leggi di segregazione “Jim Crow” (Rothstein 2017)., Mentre palese redlining è illegale oggi, essendo stato vietato ai sensi del Fair Housing Act del 1968, il suo effetto duraturo è ancora evidente nella struttura delle città degli Stati Uniti. Parte delle prove di questa struttura duratura può essere vista nelle mappe di prestito Corporation (HOLC) dei proprietari di casa create 80 anni fa e nella composizione economica e razziale/etnica del quartiere oggi. Le mappe sono state create dalla HOLC come parte del suo programma di indagine della città alla fine del 1930. La HOLC schierato esaminatori in tutto il paese per classificare i quartieri dal loro livello percepito di rischio di prestito.,
Esaminatori HOLC consultati con gli ufficiali di prestito bancario locale, funzionari della città, periti, e agenti immobiliari per creare mappe “Sicurezza residenziale” delle città. Più di 150 di queste mappe esistono ancora., Gli esaminatori hanno classificato sistematicamente i quartieri in base a criteri relativi all’età e alle condizioni degli alloggi, all’accesso ai trasporti, alla vicinanza a servizi come parchi o disamenità come le industrie inquinanti, alla classe economica e allo status occupazionale dei residenti e alla loro composizione etnica e razziale. I quartieri erano codificati a colori sulle mappe: verde per il “Migliore”, blu per “Ancora desiderabile”, giallo per” Decisamente in declino “e rosso per” Pericoloso.,”
NCRC ha preso queste mappe e confrontato la classificazione di 80 anni fa con lo stato economico e demografico più attuale dei quartieri come reddito da basso a moderato (LMI), reddito medio-alto (MUI) o maggioranza-minoranza. A un livello sorprendente, i risultati rivelano un modello persistente di esclusione residenziale sia economica che razziale. Forniscono la prova che le strutture segregate ed esclusive del passato esistono ancora in molte città degli Stati Uniti.
Nel 1933, l’HOLC è stato istituito per assistere i proprietari di abitazione che erano in default sui loro mutui e in preclusione., L’HOLC è stato uno dei tanti programmi “New Deal” – politiche destinate ad alleviare i peggiori effetti della Grande Depressione-aprendo la strada nella creazione del moderno sistema ipotecario sostenuto dal governo. Nel caso dell’HOLC, la stabilizzazione del sistema di prestito ipotecario della nazione era l’obiettivo primario. Ha compiuto questo compito acquistando mutui che erano in default, fornendo condizioni migliori per le famiglie finanziariamente in difficoltà., Ad esempio, l’HOLC e la Federal Housing Administration (FHA) hanno introdotto programmi di prestito innovativi, rendendo disponibili prestiti completamente ammortizzati per un periodo di 25 anni (Crossney e Bartelt 2005). Ciò ha sostituito il precedente sistema privato e locale in cui le ipoteche erano solitamente fatte solo per 5-10 anni, al termine dei quali era dovuto un pagamento “a palloncino”, che copriva l’intero capitale., Alcuni studiosi hanno sostenuto che le mappe e la codificazione delle pratiche di valutazione introdotte dall’HOLC hanno rafforzato il “redlining” come modello nei prestiti ipotecari governativi (Jackson 1987; Massey e Denton 1993). Altri hanno sostenuto che le mappe erano documenti riservati e un’analisi dei singoli prestiti HOLC, la maggior parte dei quali sono stati fatti da 1936, prima che le “mappe di sicurezza residenziali” fossero completate, indica che l’agenzia ha fornito mutui a entrambi i mutuatari bianchi e di minoranza (Hillier 2003a, 2003b; Crossney e Bartelt 2005)., Da questa prova sembra che le mappe di sicurezza residenziali non sono stati utilizzati dalla HOLC per qualificare rifinanziamento ipotecario; tuttavia, non è chiaro fino a che punto le mappe possono essere stati utilizzati in seguito, da periti FHA. Hillier (2003b) ha rilevato che quando i prestiti convenzionali sono stati effettuati in aree “pericolose” con codice rosso HOLC, avevano tassi di interesse più elevati per i mutuatari e hanno anche riscontrato pratiche discriminatorie da parte dell’HOLC nel consentire ai broker di seguire gli standard di segregazione locale nella rivendita di proprietà acquisite da preclusione., L’analisi 2014 di Greer si estende oltre le mappe HOLC stesse per comprendere le successive mappe di rischio ipotecario FHA di Chicago, scoprendo che quelle mappe hanno avuto un impatto diretto sulle decisioni di prestito, escludendo i prestiti su settori più ampi della città. Mentre l’uso finale delle mappe di sicurezza residenziali HOLC è oggetto di dibattito, è chiaro che le mappe HOLC compilato la comprensione comune dei decisori di prestito a livello locale del rischio nei quartieri delle loro città., Di conseguenza, le mappe HOLC documentano quali aree sono state considerate a rischio inferiore, e quindi preferite per i prestiti, e le aree a rischio più elevato in cui i prestiti sono stati scoraggiati. Le mappe documentano la struttura del quartiere delle città e indicano le aree che potrebbero essere state soggette a” redlining ” da parte delle banche quando prendono decisioni di prestito. Poiché le mappe HOLC documentano il giudizio degli esperti contemporanei sul rischio di prestito di vicinato, forniscono un archivio della percezione del rischio di prestito immediatamente prima della seconda guerra mondiale material materiale di base che può aiutarci a capire l’ampia riconfigurazione degli Stati Uniti, sistema urbano con l’esplosione della suburbanizzazione del secondo dopoguerra.
Questo studio utilizza la classificazione a livello di quartiere dalle mappe HOLC per valutare sia lo stato economico che la percentuale di minoranze che vivono in quelle aree oggi. Le immagini digitalizzate delle mappe di sicurezza residenziali HOLC per le città 115 sono state confrontate con la presenza di LMI e MUI income census tracts attualmente in quelle aree utilizzando 2010 Decennial Census e 2016 Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC) Dati derivati dal censimento., Questi dati sono stati confrontati e poi analizzati statisticamente a livello nazionale, regionale e cittadino. Le domande di questa analisi riguardano la persistenza della disuguaglianza nelle città in cui la struttura documentata dalle mappe HOLC è cambiata di meno; le differenze regionali tra le città; e il rapporto tra il cambiamento di quartiere e la recente gentrificazione. In particolare, le domande sono:
- Quale percentuale dell’area sulle mappe HOLC classificata meno favorevolmente come “Pericolosa” (“D” o colorata di rosso) è attualmente occupata da LMI e comunità a maggioranza minoritaria per ogni città?, Quale proporzione classificata con il grado più favorevole di “Migliore” (“A” o verde colorato) è attualmente bianco non ispanico e MUI?
- Ci sono differenze regionali nel modo in cui sono avvenuti i cambiamenti a livello di città?
- Le città con una maggiore persistenza di una struttura iniqua (più aree “pericolose” o “D” classificate come minoranza-maggioranza e / o LMI) sono correlate agli attuali indicatori di disuguaglianza economica e segregazione?,
- Esiste un’associazione tra livelli più elevati di gentrificazione e il cambiamento delle aree HOLC “pericolose” o “D”in aree a reddito più elevato MUI e maggior parte delle aree bianche non ispaniche?
Queste domande vengono affrontate attraverso l’analisi spaziale dell’archivio delle mappe HOLC e il grado in cui la vecchia classificazione corrisponde all’attuale stato economico e razziale / etnico del quartiere. Questo viene quindi confrontato con gli indicatori generali a livello di città di segregazione e disuguaglianza economica.,
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