Sie Sind Mehr Erreichbar, Aber Sind FHA Darlehen Eine Gute Idee?

Junge Leute kaufen keine Häuser wie früher. Laut CNBC ist die Gesamtbesitzquote auf den niedrigsten Stand seit 1965 gesunken—zum großen Teil aufgrund des mangelnden Interesses der Millennials an eigenen Häusern (oder, wahrscheinlicher, der Unfähigkeit, sich diese zu leisten).,

Da die Wohnkosten in vielen US-Städten in die Höhe schnellen (insbesondere in den Städten, in denen junge Menschen wahrscheinlich leben und in denen die überwiegende Mehrheit der hochbezahlten Arbeitsplätze liegt) und die durchschnittliche Belastung durch Studentendarlehen auf mehr als $30,000 pro Person steigt, sind junge Menschen finanziell überfordert—sie sind mehr besorgt, nur über die Runden zu kommen, als 20% für eine Anzahlung zu sparen.

Für diese gepressten jungen Leute könnte ein FHA—Darlehen einen Weg nach vorne bieten-und es ist in den letzten Jahren einfacher (aber nicht unbedingt billiger) geworden, einen zu bekommen. Aber sind FHA-Darlehen eine gute Idee?, Und sind die reduzierten Standards die Mehrkosten wert?

Was ist ein FHA Darlehen?

FHA-Darlehen werden von der Federal Housing Administration (FHA) garantiert. Da die FHA diese Kredite versichert, bedeutet dies, dass die Regierung den Kreditgeber für Verluste zahlt, wenn die Kreditnehmer mit dem Darlehen in Verzug geraten. Die FHA leiht selbst kein Geld, sondern garantiert lediglich, dass der Kreditgeber keine Verluste erleidet.

Durch die Versicherung des Kreditgebers gegen Verluste hofft die FHA, das Wohneigentum unter Menschen zu fördern, die es sich sonst nicht leisten können., FHA-gesicherte Darlehen haben in der Regel nachsichtigere Anforderungen als herkömmliche Kredite—niedrigere Kredit-Scores sind erforderlich und Ihre Anzahlung kann so niedrig wie 3,5% sein.

Das FHA-Darlehen ist für Erstkäufer von Eigenheimen reserviert und nur über FHA-Kreditgeber verfügbar. Die Federal Housing Authority legt maximale Hypothekenlimits für FHA-Kredite fest, die je nach Bundesland und Landkreis variieren.

Das Kleingedruckte auf FHA-Darlehen

Im Jahr 2016 lockerte die FHA ihre Anforderungen—nämlich die Mindestkreditpunktzahl, um sich für die niedrigste minimale Anzahlung zu qualifizieren, sank von 620 im Jahr 2014 auf 580 in diesem Jahr., Dies eröffnet FHA-Darlehen für diejenigen, die ihren Kredit wieder aufbauen oder noch nicht die Möglichkeit hatten, einen guten Kredit aufzubauen. Weitere Anforderungen:

• Muss eine stetige Beschäftigungsgeschichte für die letzten zwei Jahre haben, eine gültige Sozialversicherungsnummer, und rechtmäßig in den USA wohnen
• Muss mindestens 3.5% nach unten setzen (Anzahlung Geld kann ein Geschenk von einem Familienmitglied sein)
• Muss die Eigenschaft Ihren Hauptwohnsitz machen
• Muss eine Kredit-Score von mindestens 580 (um für die qualifizieren 3.,5% Anzahlung; niedrigere Kredit-Scores sind erforderlich, um mehr zu setzen)

Wenn Kreditnehmer eine Immobilie finden, muss sie von einem FHA-zugelassenen Immobiliengutachter geprüft werden. FHA-Darlehenslimits hängen stark von der Wohnungsart und dem Staat ab. Da es von Staat zu Staat variiert, können Sie Kreditlimits in Ihrem speziellen Bereich hier anzeigen.

Konkurs-oder Kapitel 13 Konkurs-disqualifiziert Sie nicht automatisch von einem FHA-Darlehen. Ab Januar 2016 müssen Sie jedoch mindestens zwei Jahre nach dem Entlastungsdatum Ihres Kapitels 13 warten, bevor Sie eine FHA-Hypothek beantragen.,

Was ist der Haken?

Diese weniger strengen Anforderungen kommen nicht umsonst.

Kreditnehmer müssen auch FHA Hypothekenversicherung zahlen-ähnlich wie private Hypothekenversicherung (PMI), die Kreditgeber auf traditionelle Hypotheken benötigen, wenn Kreditnehmer weniger als 20% setzen.

Die FHA-Hypothekenversicherung wird auf zwei Arten bezahlt—im Voraus als Teil Ihrer Abschlusskosten und dann als Teil Ihrer monatlichen Zahlung. Die Vorabkosten betragen 1,75% Ihres gesamten Darlehensbetrags, und die monatlichen Kosten variieren je nach Höhe Ihrer Anzahlung, der Länge Ihres Darlehens und dem anfänglichen Verhältnis von Darlehen zu Wert., Es könnte so niedrig sein wie .45% oder so viel wie Sie .85% des Darlehensbetrags.

Diese Hypothekenprämien sind, wie FHA unterstützt sich selbst, und werden in einen Fonds hinterlegt, die dann verwendet wird, um Kreditgeber für alle Ausfälle zu zahlen. Im Jahr 2013 hatte die FHA einen beispiellosen Verlust und führte Änderungen an ihrer Hypothekenversicherung ein, die sie teurer machten.
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Sind FHA-Kredite eine gute Idee?

Die Standards für FHA-Kredite sind großzügiger als seit Jahren., Millennials, die Schulden haben, weniger als perfekter Kredit, oder die andere finanzielle Unebenheiten auf der Straße ertragen haben, haben möglicherweise durch einen FHA-Kredit eine Chance auf Wohneigentum.

Es ist jedoch wichtig, einige der Nachteile eines FHA-Darlehens zu berücksichtigen, um festzustellen, ob die Profis die Nachteile überwiegen. Während Sie möglicherweise für ein FHA-Darlehen mit einem niedrigeren Kredit-Score genehmigt werden, müssen Sie möglicherweise auch mit einem höheren Zinssatz für Ihre Hypothek umgehen.

Es kann auch riskant sein, so wenig wie 3.5% auf Ihr Zuhause zu legen, da Sie nicht mit viel Eigenkapital beginnen., Wenn der Wert Ihres Hauses zu sinken beginnt oder Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können, könnten Sie für eine Weile unter Wasser sein.

Versicherungsanforderungen machen FHA-Kredite weniger attraktiv

Der größte Nachteil eines FHA-Darlehens ist jedoch die Hypothekenversicherungsprämie (MIP), die die Vorlaufkosten eines Käufers erheblich erhöht und zu ihren monatlichen Kosten während der gesamten Laufzeit des Darlehens.

Die private Hypothekenversicherung, die für herkömmliche Hypotheken mit weniger als 20% Ausfall erforderlich ist, wird schließlich aufgelöst, sobald der Kreditnehmer genügend Eigenkapital aufgebaut hat (d. H., sobald der ausstehende Kreditbetrag weniger als 80% des Wertes des Hauses beträgt).

So funktionierten früher auch FHA-Darlehen. Aber ab den Änderungen von 2013 haben sie jetzt andere—und weniger ansprechende-Regeln.

Die neue Versicherungsprämie reicht von 11 Jahren (wenn Sie mit mindestens 10% beginnen) bis zur gesamten Laufzeit des Darlehens (wenn Sie weniger als das, d. H. Das Minimum von 3,5%, abschreiben). Die einzige Möglichkeit, es in diesen Fällen zu“ stornieren“, ist die Refinanzierung. (Und FHA hat einen Prozess zur Refinanzierung, der tatsächlich einen Teil Ihres Vorab-MIP zurückerstattet.,)

Für ein Starterhaus in einer Gegend, die nicht zu teuer ist, ist dieser zusätzliche Aufwand möglicherweise nicht so schlimm. Aber in teuren Städten wie Boston, in denen die Wohnkosten verrückt hoch sind, erhöht die Hypothekenversicherungsprämie erhebliche Kosten und keinen zusätzlichen Wert.

Für eine Zwei-Zimmer-Wohnung kostet $430.000, eine 3.5% Anzahlung wäre $ 15,050, so dass $414,950 finanziert werden. Der Upfront-MIP von 1.75% würde zusätzliche $ 7,261 zu Ihren Abschlusskosten anheften und die Upfront-Kosten auf $22,311 bringen. Die jährlichen Zahlungen (an .,85% des Darlehensbetrags) würde Ihren jährlichen Kosten weitere 3,500 USD oder knapp 300 USD pro Monat hinzufügen. Das ist eine Menge Geld, nur um den Geist Ihres Kreditgebers zu beruhigen.

In der Regel wird der MIP im Voraus zu Ihrem Darlehensbetrag addiert (obwohl sich dies nicht auf Ihr Kredit-zu-Wert-Verhältnis auswirkt), was bedeutet, dass Sie ab dem Moment, in dem Sie Ihre Papiere unterschreiben, außergewöhnlich nahe an Ihrem neuen Haus sind. Das scheint unnötig stressig!,

Im Gegensatz dazu erfordert die private Hypothekenversicherung wenig bis gar keine Vorauszahlung (und muss daher nicht finanziert werden) und verschwindet, sobald Ihr Kredit-Wert-Verhältnis erreicht ist .78 (und Sie können verlangen, dass sie es abbrechen, sobald es trifft .80).

Je nach Kredit, private Hypothekenzinsen könnten auch niedriger sein—so niedrig wie .5% Ihres gesamten Darlehensbetrags pro Jahr. Wenn Sie den Kredit haben, der für ein konventionelleres Darlehen erforderlich ist, und näher an 10% für eine Anzahlung herankommen können, ist ein herkömmliches Darlehen ein besseres Angebot.,

Und wenn Ihr Kredit nicht groß ist, oder Sie haben noch nicht so viel, es ist nichts falsch mit ein paar Jahren, um es zu beheben, bevor ein Haus zu kaufen.

Zusammenfassung

Mieten ist kein Geldverschwendung—Hypothekenversicherung meist ist. Immerhin, wenn Sie mieten, erhalten Sie einen Platz zum Leben im Austausch für Ihr Mietgeld.

Wir bei Money Under 30 sind ziemlich pro-renting. Wir denken nicht, dass es Geldverschwendung ist, und wir denken, man sollte nur ein Haus kaufen, wenn a) Sie wissen, dass Sie es sich leisten können und b) wenn Sie vorhaben, lange in diesem Haus zu bleiben.,

Wenn Sie super bereit sind, ein Haus zu kaufen, wissen, dass Sie mindestens fünf Jahre dort bleiben und in einer Gegend ohne himmelhohe Wohnkosten einkaufen, dann kann ein FHA-Darlehen ein Haus in Reichweite bringen, wenn es sonst keine Option wäre.

Wir raten Ihnen jedoch dringend, alle Kosten zu berücksichtigen, bevor Sie den Sprung wagen.

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