Was ist Der Unterschied Zwischen Cap-Rate und ROI?

Je mehr Informationen Sie über eine potenzielle Investition in ein Mietobjekt haben, desto besser können Sie eine Entscheidung treffen. Zwei der von Immobilieninvestoren am häufigsten verwendeten Metriken sind Cap Rate und ROI.

Leider werden diese Begriffe oft verwechselt und missbraucht, auch von erfahrenen Investoren. In diesem Artikel diskutieren wir den Unterschied zwischen Cap-Rate und ROI und wie jede Formel bei der Analyse von Anlageimmobilien verwendet werden kann.,

Definition von Cap-Rate und ROI

Cap-Rate (Kapitalisierungsrate) misst die Rendite eines Mietobjekts.

Die Berechnung des Cap-Zinssatzes wird bei einkommenserzeugenden Immobilien verwendet und berücksichtigt keine Hypothekenzahlungen. Die Cap-Rate-Formel ist auch ein gutes Werkzeug, wenn Sie ähnliche Eigenschaften auf demselben Markt vergleichen.

ROI (return on investment) wird verwendet, um zu überwachen, wie gut eine Investition durchführt.,

Die ROI-Berechnung kann für Reha-und Fix-and-Flip-Immobilien verwendet werden, die keine Erträge generieren, und längerfristige Buy-and-Hold-Investitionen, die Cash Flow sind. Im gegensatz zur cap rate berechnung, ROI faktoren in die kosten der finanzierung.

Bevor wir beginnen: Drei wichtige finanzielle Begriffe zu wissen

Bevor Sie mit der Berechnung des Cap-Satzes oder des ROI eines Mietobjekts beginnen, müssen Sie drei wichtige Begriffe verstehen:

Net Operating Income (NOI) – die jährlichen Bareinnahmen, die aus einem Mietobjekt generiert werden, nachdem normale Betriebskosten abgezogen wurden., NOI beinhaltet keine Abzüge für eine Hypothekenzahlung oder bargeldlose Ausgaben wie Abschreibungen, die verwendet werden, um das steuerpflichtige Einkommen eines Anlegers zu reduzieren.
Cashflow-der jährliche Cashflow nach Abzug der Hypothekenausgaben vom NOI. Ein guter Weg, um über den Cashflow nachzudenken, ist, wie viel Geld Sie am Ende des Tages übrig haben, nachdem alle Ihre Rechnungen bezahlt wurden.
Marktwert – wofür eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen sollte., Beachten Sie, dass der Marktwert nicht immer mit dem Marktpreis übereinstimmt, da eine bestimmte Immobilie für einen Investor möglicherweise mehr (oder weniger) wert ist als für einen anderen.

Nachdem wir diese grundlegenden Metriken für Mietobjekte abgedeckt haben, schauen wir uns an, wie Cap-Rate und ROI berechnet werden und wie sie für jede Formel am besten verwendet werden können.,

So berechnen Sie den Cap-Kurs einer Mietsache

Die Cap-Rate-Formel misst drei Dinge:

Mietobjekt-Rendite
Wie viel Einkommen eine Immobilie basierend auf dem Angebotspreis generieren sollte
Wie hoch der Marktwert einer Immobilie auf ihrem Einkommen sein sollte

Cap-Rate-Formel

Kapitalisierungsrate = NOI / Marktwert

$10.000 NOI / $125.000 Marktwert = .08 oder 8% cap Rate

Beachten Sie, dass die Cap Rate Formel auf Jahreseinkommen basiert., Aus diesem Grund kann der Cap-Satz derselben Immobilie von Jahr zu Jahr variieren.

Wenn zum Beispiel eine Miete im vergangenen Jahr für drei Monate frei war, aber in diesem Jahr voll belegt war, wäre der Cap-Satz für das letzte Jahr niedriger als in diesem Jahr. Das liegt daran, dass der NOI im letzten Jahr aufgrund einer hohen Leerstandsquote niedriger war.

Was der NOI auf Cap-Rate basieren sollte

Sie können auch die Cap-Rate-Formel verwenden, um zu bestimmen, was der NOI eines Mietobjekts auf dem Angebotspreis und den Cap-Raten für ähnliche Immobilien auf demselben Markt basieren soll:

8% (.,08) market Cap Rate x $ 125,000 Preisvorstellung = $ 10,000 NOI

Hier ist eine andere Möglichkeit, die Berechnung zu betrachten. Wenn Sie ein Haus zum Verkauf mit einem Angebotspreis von $150.000 in einem Markt sehen, wo Cap-Raten für ähnliche Eigenschaften 8% sind, sollte der NOI sein:

8% Cap-Rate x $150.000 Angebotspreis = $12.000 sollte der NOI sein, alles andere gleich

Bestimmung des Marktwerts mit Cap-Rate

Wenn Sie die NOI einer Immobilie und die Going Market Cap-Rate kennen, können Sie auch den Marktwert eines Hauses bestimmen:

$12,000 NOI / 8% (.,08) cap rate = $ 150.000 Marktwert

Was ist eine gute Cap Rate?

Cap-raten Messen das Risiko und die potenzielle Rentabilität von vergleichbaren Eigenschaften in den gleichen Markt-Bereich. Die Kapitalisierungsraten werden auch von Angebot und Nachfrage beeinflusst.

Zum Beispiel wird ein Zwei-Zimmer – Haus in einer Nachbarschaft mit Drei-und Vier-Zimmer-Häusern wahrscheinlich schwieriger zu mieten sein, so dass die Immobilien-Cap-Rate höher sein wird. Mit anderen Worten, Sie erhalten einen höheren Cap-Kurs, um das Risiko einzugehen, ein kleineres Haus in einem Gebiet zu kaufen, in dem größere Häuser die Norm sind.,

Betrachten Sie nun ein städtisches Gebiet, in dem Mieten mit einem Schlafzimmer mangelware und von einzelnen Angestellten sehr gefragt sind. Der Cap-Satz wäre niedriger im Vergleich zu einer größeren Immobilie, die nicht mit dem Zielmieter für den Markt übereinstimmt.

Fair market mieten, Markt-Werte, Grundsteuern und Betriebskosten variieren je nach Nachbarschaft, Stadt und state. Aus diesem Grund ist ein guter Cap-Kurs für einen Markt ein schlechter Cap-Kurs für einen anderen Markt.

Eine gute Möglichkeit, sich mit den Marktkapitalisierungsraten vertraut zu machen, ist der Blick auf Mietshäuser zum Verkauf auf dem Roofstock Marketplace., Sie erhalten ein gutes Gefühl dafür, was Einfamilieninvestitionen in verschiedenen Bereichen bieten. Bestimmen Sie als Nächstes den durchschnittlichen Cap-Kurs für die Märkte, in die Sie investieren möchten, basierend auf Ihrer Anlagestrategie.

so Berechnen Sie den ROI für ein Mietobjekt

Der ROI (return on investment) misst die gesamte Rendite einer Anlage-Eigenschaft., ROI berücksichtigt zwei Dinge:

Cash investiert oder die Anzahlung gemacht
Schulden oder Hypotheken verwendet, um die Immobilie zu kaufen

ROI Formel

ROI = Annual Return / Total Investment

Um ROI zu berechnen, lassen Sie uns das gleiche $125.000 Haus mit einem NOI von $10.000, die wir verwendet, um Cap-Rate zu berechnen. Wenn Sie 20% – oder $25,000-abbauen und den Rest mit einer jährlichen Hypothekenzahlung von $6,000 finanzieren, wäre Ihr ROI:

$4,000 jährliche Rendite ($10,000 NOI – $6,000 Hypothekenzahlung) / $25,000 Gesamtinvestition = .,16 oder 16% ROI

So „entsaften“ Sie den ROI

Ein ROI kann basierend auf der Finanzierung einer Immobilie „entsaftet“ oder gesteigert werden.

Wenn zum Beispiel das $ 125,000 Haus mit einer Anzahlung von $25,000 und einem zinsgünstigen Darlehen anstelle eines vollständig amortisierten Darlehens gekauft wurde, wäre der entsaftete ROI:

$6,000 jährliche Rendite ($10,000 NOI – $4,000 Zinsen nur Hypothekenzahlung) / $25,000 Gesamtinvestition = .24 oder 24% ROI

Wir haben den ROI um 50% erhöht, indem wir die Art und Weise geändert haben, wie die Immobilie finanziert wurde. Der ROI könnte auch durch eine niedrigere Anzahlung entsaftet werden., In beiden Fällen nutzen Sie die Hebelwirkung.

Was ist ein Guter ROI?

Was macht einen guten ROI variiert je nach individueller Anlagestrategie, Art der Immobilie, und der Markt der Vermietung von Immobilien ist. Einige Anleger sind mit einem ROI von 10% zufrieden, während andere, die kurzfristig investieren, keine Immobilie kaufen, es sei denn, der ROI beträgt 20%, 30% oder mehr.

Eine Möglichkeit, festzustellen, welcher ROI für Sie gut ist, besteht darin, mit der Finanzierung der Immobilie zu beginnen., Sobald Sie Ihre Anzahlung, Zinssatz und Kreditbedingungen kennen, können Sie dann die ROIs für verschiedene Investitionen vergleichen, um zu sehen, welche die höchste Rendite erzielt.

Ist Es Besser, zu Verwenden, Cap Rate, oder ROI?

Sowohl die Cap-Rate-Formel als auch die ROI-Berechnung spielen eine wichtige Rolle bei der Analyse einer potenziellen Mietimmobilieninvestition.

Die Kapitalisierungsrate zeigt Ihnen, was eine Immobilie wert sein sollte, basierend auf den erzielten Mieteinnahmen. Aber Cap Rate berücksichtigt nicht die Macht der Hebelwirkung.,

ROI-Faktoren bei der Finanzierung und die Macht der Verwendung von Geld oder OPM anderer Völker. Da die Kreditbedingungen jedoch je nach Kreditnehmer variieren können, kann dieselbe Immobilie dramatisch unterschiedliche ROIs aufweisen.

Bonustipps zur Verwendung von Cap Rate und ROI

Es kann für Anleger etwas verwirrend sein zu wissen, welche finanzielle Berechnung bei der Analyse von Mietobjekten zu verwenden ist. Hier sind drei Bonustipps zur besten Verwendung von Cap-Rate – und ROI-Formeln:

#1 Cap-Raten eignen sich gut zum Vergleich ähnlicher Eigenschaften auf demselben Markt.,

Zum Beispiel können Einfamilienhäuser in einem stark nachgefragten Westküstenmarkt wie San Francisco eine Marktkapitalisierungsrate von weniger als 4% haben. Im Südosten, Mietobjekt in einem kleineren Markt wie Birmingham, Alabama bietet eine Marktkapitalisierung von 8% oder mehr.

Dies bedeutet nicht, dass ein Markt besser oder schlechter ist als der andere. Es bedeutet einfach, dass jeder Markt seine eigene einzigartige Immobilieninvestitionsdynamik hat.

#2 Verwenden Sie dieselben Berechnungen, um einen Vergleich von „Äpfeln zu Äpfeln“ durchzuführen.

Gleichbleibend Sein, wie Sie Knirschen zahlen., Ein Blick auf den Cap-Kurs für eine Immobilie und den ROI für eine andere Immobilie kann zu verpassten Chancen oder Investitionsfehlern führen. Eine Cap-Rate könnte aufgrund einer überdurchschnittlichen Leerstandsquote niedrig sein, während ein ROI aufgrund der Art und Weise, wie die Immobilie finanziert wird, hoch sein könnte.

#3 Die Kombination von Berechnungen liefert die genauesten Ergebnisse.

Es gibt keine Regel, die besagt, dass Sie beim Analysieren und Vergleichen von Einfamilienhäusern nicht mehr als eine Metrik verwenden können. Wenn Sie sowohl den Cap-Rate als auch den ROI zur Analyse eines Geschäfts verwenden, können Sie die richtige Investitionsentscheidung treffen.,

Key-take-aways für cap-rate-Formel und ROI-Berechnungen

Roofstock ermöglicht die einfache Durchführung side-by-side-Vergleiche von single-family rental homes in verschiedenen Märkten in den USA zu wählen Sie die richtige Immobilie für Ihr portfolio. Sie können einen Drilldown zur finanziellen Leistung bestimmter Immobilien durchführen, Nachbarschaftsstatistiken analysieren und sogar Hilfe bei der Finanzierung erhalten.

Manchmal hören Sie, dass Investoren behaupten, dass die Verwendung des Cap-Satzes zur Messung einkommenserzeugender Immobilien besser ist als der ROI oder umgekehrt., Tatsache ist, dass sowohl die Cap-Rate-Formel als auch die ROI-Berechnungen wichtige Werkzeuge sind, die bei der Analyse der Leistung von Mietimmobilien verwendet werden können.

Während Cap Rate misst, wie hoch die Rendite eines Mietobjekts derzeit ist oder sein sollte, berechnet ROI, wie hoch die Rendite sein könnte.

Cap rate misst die Rendite von Mietobjekten auf Basis von NOI vor Finanzierungskosten.
Die Cap-Preise variieren je nach Immobilientyp und Markt.
Cap rate formula kann auch verwendet werden, um zu berechnen, was NOI und Marktwert sein sollte.,
ROI misst die Gesamtrendite einer Investition in factoring nutzen.
Der ROI für dieselbe Immobilie hängt davon ab, wie sie finanziert wird, während der Cap-Satz für jede Immobilie für jeden Käufer gleich bleibt.