pregunta: ¿qué avisos deben presentarse ante las agencias de valores para una sindicación exenta de bienes raíces bajo la Regulación D, regla 506?
la siguiente respuesta está involucrada, pero bien vale la pena su tiempo y atención para mantenerlo fuera de problemas en lo que respecta a las ventas de valores.,
avisos federales de Valores
una exención de » puerto seguro «de registro se otorga al» emisor » de valores cuando una oferta y venta de valores cumple con los requisitos específicos de la Regulación D, reglas 504, 505 o 506 bajo la Ley federal de valores de 1933., El puerto seguro exime a un emisor de ambos:
- requisitos de Registro bajo la Ley de valores de 1933
- requisitos de licencia para corredores y agentes de valores bajo la Ley de valores y bolsa de 1934
los emisores de dichos valores son generalmente aquellas personas que promueven la oferta y solicitan inversores en su propio nombre. Si usted está leyendo este artículo, esto probablemente significa que usted es un emisor o está contemplando convertirse en uno., Un emisor podría ser una persona física o una entidad cuyos funcionarios, directores o empleados vendan valores en nombre de la empresa. El término emisor no se aplica a una persona que busca compensación o comisión por vender valores en nombre de otros, lo que generalmente requiere una licencia de valores (pero ese es otro tema en conjunto y más allá del alcance de este artículo).
requisitos federales de presentación-formulario D
¿qué constituye una venta?,
uno de los requisitos que más a menudo pasa por alto un emisor que de otra manera tendría derecho a reclamar la exención de puerto seguro es que se debe presentar un formulario D ante la SEC dentro de los quince (15) días de una «venta» de un valor federalmente exento. Para este propósito, la SEC define » la fecha de la primera venta es la fecha en la que el primer inversor se compromete irrevocablemente contractualmente a invertir.»(Véase publicación, presentación y modificación de un aviso de formulario D, una guía de cumplimiento para pequeñas entidades y otros http://www.sec.gov/info/smallbus/secg/formdguide.htm.,)
para diferentes ofertas, esta fecha podría interpretarse de manera diferente. En el caso de una oferta de valores inmobiliarios, podría definirse de diversas maneras en los documentos de oferta como la fecha en que el emisor acepta la suscripción del inversor, la fecha en que «se rompen los embargos» (cuando se eleva el monto mínimo de la oferta) o la fecha en que el dinero del inversor se utiliza para adquirir los bienes raíces, o algún otro evento o plazo especificado en los documentos de oferta., Pero sin duda ocurre cuando un inversor ya no puede recuperar su dinero porque se ha gastado para promover los objetivos de una adquisición o negocio de bienes raíces.
¿Cuál es el propósito de la presentación del formulario D?
el propósito del formulario D es notificar a la SEC que los valores se están vendiendo a inversores estadounidenses y darle información sobre la oferta y la jurisdicción sobre el emisor en caso de que la agencia desee realizar una auditoría o recibir una queja sobre posibles violaciones de valores., Si el formulario D no se presenta dentro del tiempo especificado, es posible que la exención del emisor no se aplique a la oferta. Además, es posible que el emisor haya participado en la venta sin licencia de valores y/o en la venta de valores no registrados. Cualquiera de los dos casos podría someter al emisor a un proceso penal o civil, multas o una rescisión forzosa, en la que el emisor debe reembolsar el dinero de todos dentro de un plazo especificado.
¿quién hace la presentación – el emisor o su abogado?
si contrata a un abogado para redactar sus documentos de oferta de sindicación, es probable que el abogado haga esta presentación por usted., Sin embargo, hay muchos no abogados que redactan sus propios documentos de valores y no cumplen con este paso requerido. Y también hay muchos abogados que redactarán los documentos de oferta, pero dejan que el emisor presente sus propios avisos.
si el formulario D no se presenta de manera oportuna, el puerto seguro no existe y la inversión está en riesgo. La SEC podría presentar una orden de congelación de todos los activos de la empresa y el emisor., Defender un cargo de la venta sin licencia de valores o vender valores no registrados probablemente consumirá todos los activos de la compañía y podría resultar en una pérdida total de la inversión para todos sus inversores.,
presentación de Avisos de «cielo azul» para ofertas de la Regulación D, regla 506
uno de los principales beneficios de una oferta de valores de la Regulación D, regla 506 exenta a nivel federal es que generalmente se anticipa a los requisitos estatales adicionales con respecto a cosas tales como calificaciones financieras adicionales de los inversores, límites en los montos de inversión como porcentaje del patrimonio neto total de un inversor, o la aprobación previa de una oferta de valores por parte de una agencia estatal de valores., La mayoría de las agencias de valores estatales simplemente requieren que el emisor les envíe una copia del formulario D que se presentó ante la SEC, junto con el pago de una tarifa de presentación requerida. Esto se llama un aviso de cielo azul.
el propósito de estas presentaciones de Aviso de Blue Sky es notificar a las agencias de valores estatales cuando un valor se ha vendido a uno o más o sus residentes y dar a esos estados información y jurisdicción sobre el emisor (es decir, el derecho a notificar al emisor de fuera del estado con una demanda) en caso de que se encuentre que ha ocurrido una violación de valores.,
si el Aviso de Blue Sky no se presenta dentro del tiempo especificado (generalmente 15 días desde la primera venta en ese estado), el estado puede rechazar la exención federal, y se puede encontrar que el emisor ha participado en la venta sin licencia de valores, así como la venta de valores no registrados dentro del estado. Eso podría dejar al emisor abierto a la persecución por el Fiscal General del estado o en sus tribunales estatales por violar sus leyes estatales. (Las leyes estatales pueden variar en cuanto a este plazo y el tipo de aviso requerido.)
Blue Sky notice filing fees typically range from $0 to Blue 600 each., Sin embargo, solo se debe presentar una notificación en un estado, independientemente del número de inversionistas de ese estado. Sin embargo, tenga cuidado con Nueva York, ya que sus tarifas de presentación de Blue Sky pueden ser de hasta 1 1900 por una oferta de más de $500,000.
otras ofertas federalmente exentas
Las ofertas que califican para una exención bajo la regla 147, o la Regulación D, Las reglas 504 o 505 pueden requerir presentaciones mucho más extensas con los estados, que van desde un proceso de revisión previa hasta el envío de una copia de los documentos de la oferta y/o la presentación de formularios estatales adicionales., La regla 147 se aplica cuando la oportunidad de inversión, el emisor y todos los inversores son del mismo estado y otorga al estado jurisdicción exclusiva sobre la oferta (llamada «oferta intraestatal»). Llámenos incluso si está pensando en hacer una ofrenda intraestatal, ya que podemos ofrecerle alguna orientación.
consecuencias por la falta de presentación oportuna
La mayoría de los estados no permitirán la presentación tardía de Avisos de valores. Si un emisor no presenta el aviso estatal dentro del plazo requerido, es posible que no haya una oportunidad de arreglarlo más tarde., En ese caso, el emisor está operando en un ala y la oración durante toda la duración de la inversión. Si algo sale mal y un inversor se queja o si el estado se entera de la venta de valores dentro de su jurisdicción sin la presentación requerida de Blue Sky, podría elegir procesar al emisor en cualquier momento.
Como cuestión de política pública, una empresa no puede indemnizar al emisor por violaciones de valores. Por lo tanto, la defensa de una violación de valores correrá a cargo únicamente del emisor., Una vez que se abre la puerta para que el gobierno estatal o federal (o un abogado civil privado que representa a un inversor descontento) examine la oferta, es posible que se encuentren otras violaciones (como tergiversación y fraude), sometiendo al emisor a una mayor responsabilidad y poniendo en riesgo toda la inversión, o que otras agencias de valores estatales también puedan presentar una demanda contra el emisor.
Además, si no ha cumplido con las reglas de la exención para una oferta federal (p. ej.,, usted no presentó el formulario D, o de otra manera violó las reglas para su exención federal), es probable que esté en violación de la exención del estado del registro de su oferta a nivel estatal.
cómo se producen los fallos y cómo puede evitarlos
Las personas que intentan redactar sus propios documentos de oferta pueden ni siquiera darse cuenta de que las presentaciones federales y estatales son necesarias para reclamar la exención y sin darse cuenta terminan sin exención!, Por otro lado, muchos emisores pagan a los abogados honorarios considerables para que sus documentos de oferta se redacten profesionalmente y luego arruinen su exención al no notificar a sus abogados cuando hacen una «venta» a un inversionista de un nuevo estado para que los Avisos de Blue Sky se puedan presentar a tiempo.!! Asegúrate de no caer en ninguna de esas trampas.
Los emisores deben comprender que el cumplimiento de los requisitos y plazos de presentación del formulario D y Blue Sky es su responsabilidad., Si bien un abogado puede redactar los documentos, ayudar a estructurar la oferta y asesorar al emisor con respecto a las reglas asociadas con la exención, en última instancia, depende del emisor asegurarse de que su oferta y acciones cumplan con todos los requisitos legales para su exención de valores, incluidas las presentaciones requeridas.
el abogado que redacta los documentos y presenta el formulario D y los Avisos de Blue Sky generalmente no está involucrado con la recaudación de dinero de los inversionistas., Por lo tanto, no tiene forma de saber cuándo el emisor rompe los embargos o realiza una venta a un residente de un nuevo estado, activando el período típico de 15 días en el que debe presentarse la notificación. Si el abogado está haciendo las presentaciones en nombre del emisor como parte de sus servicios legales, el emisor tiene el deber de mantener al abogado informado de su progreso para que el formulario D y los Avisos de Blue Sky se puedan presentar a tiempo.,
la forma más fácil de cumplir con los requisitos de presentación de notificaciones federales y Blue Sky es proporcionarle a su abogado una lista de los estados donde sus inversionistas reclaman residencia antes de que usted rompa los embargos y use su dinero. Si continúa recaudando dinero más allá de esa fecha, entonces tendrá que actualizar a su abogado si acepta una suscripción de un inversionista de un nuevo estado para que el abogado pueda presentar un nuevo aviso estatal dentro del plazo requerido.
otra fuente común de violaciones de valores incluye documentos redactados por sí mismos o» cortar y pegar»., Los emisores de valores que copian la oferta de otros a menudo pasan por alto o no son conscientes de las presentaciones de avisos federales y Blue Sky requeridas. Si las presentaciones no se realizan a tiempo, la exención puede no aplicarse, independientemente de si los documentos cumplen con los requisitos de divulgación, o incluso si el emisor ha seguido el resto de las normas para la exención apropiada (lo que es poco probable si el emisor corta y pega los documentos de otra persona).
no lo intente usted mismo
como puede ver, la práctica de valores no es un área DIY de la ley por esta y una miríada de otras razones.,
Las personas interesadas en saber más sobre las trampas deben solicitar a los abogados de sindicación, PLLC artículo titulado «Los peligros de redactar sus propios documentos de sindicación», o leer estas dos publicaciones en nuestro sitio web: «7 peligros de la sindicación de bienes raíces de bricolaje» y «más peligros de la sindicación de bienes raíces de bricolaje».»Un emisor que no contrata a un abogado para redactar los documentos de oferta y presentar el formulario D requerido y los Avisos de Blue Sky generalmente perjudica a sus inversores y pone a todos sus inversores en riesgo.,
En resumen, no redacte sus propios documentos de oferta; asegúrese de tener una comprensión clara de cuándo se produce una «venta» de un valor; y mantenga a su abogado informado para asegurarse de que se cumplan los plazos de presentación del formulario D y Blue Sky. Además, asegúrese de que su abogado está haciendo las presentaciones como parte de sus servicios legales. Si no, asegúrese de saber cómo hacerlo, o contratar a un abogado que lo hará como parte de los servicios de la firma en su lugar., Recuerde: es su responsabilidad asegurarse de que la oferta cumpla con las reglas para la exención, y si usted es el emisor, al no presentar la solicitud, pone en juego su reputación y libertad, y los fondos de sus inversores.
Nota: Esta información es de naturaleza general y educativa y no puede interpretarse como asesoramiento legal relacionado con su oferta o situación específica. Cualquier consejo de este tipo debe buscarse de su propio abogado de conformidad con una relación abogado-cliente formada para abordar sus preguntas o asuntos específicos.
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