QUESTION: Quels avis doivent être déposés auprès des agences de valeurs mobilières pour une syndication de biens immobiliers exonérés en vertu de la règle 506 du Règlement D?
la réponse suivante est impliquée, mais vaut bien votre temps et votre attention pour vous éviter des ennuis en ce qui concerne les ventes de titres.,
avis sur les valeurs mobilières fédérales
une exemption de « sphère de sécurité” est accordée à l’ « émetteur” de valeurs mobilières lorsqu’une offre et une vente de valeurs mobilières sont conformes aux exigences spécifiques du Règlement d, règles 504, 505 ou 506 en vertu de la Loi fédérale sur les valeurs mobilières de 1933., La sphère de sécurité exempte un émetteur des deux conditions suivantes:
- exigences d’enregistrement en vertu de la Securities Act de 1933
- exigences de licence pour les courtiers en valeurs mobilières et les courtiers en vertu de la Securities and Exchange Act de 1934
Les émetteurs de ces valeurs mobilières sont généralement les personnes qui Si vous lisez cet article, cela signifie probablement que vous êtes un émetteur ou envisagez de le devenir., Un émetteur pourrait être une personne physique ou une entité dont les dirigeants, les administrateurs ou les employés vendent des titres au nom de la société. Le terme émetteur ne s’applique pas à une personne qui demande une compensation ou une commission pour la vente de titres au nom d’autrui, ce qui nécessite généralement une licence en valeurs mobilières (mais c’est un autre sujet tout à fait et au-delà de la portée de cet article).
exigences fédérales en matière de dépôt-formulaire D
Qu’est-ce qu’une vente?,
l’une des exigences les plus souvent négligées par un émetteur qui aurait autrement le droit de demander l’exemption de la sphère de sécurité est qu’un formulaire D doit être déposé auprès de la SEC dans les quinze (15) jours suivant la « vente” d’un titre exempté par le gouvernement fédéral. A cet effet, la SEC définit « la date de première vente est la date à laquelle le premier investisseur s’engage irrévocablement contractuellement à investir. »(Voir publication par la SEC, dépôt et modification d’un avis de formulaire D, guide de conformité pour les petites entités et autres http://www.sec.gov/info/smallbus/secg/formdguide.htm.,)
pour différentes offres, cette date pourrait être interprétée différemment. Dans le cas d’une offre de titres immobiliers, elle pourrait être définie de diverses manières dans les documents d’offre comme la date à laquelle la souscription de l’investisseur est acceptée par l’émetteur, la date à laquelle les « saisies sont rompues” (lorsque le montant minimum de l’offre est levé) ou la date à laquelle l’argent de l’investisseur est utilisé pour acquérir le bien immobilier, ou tout autre événement ou délai spécifié dans les documents d’offre., Mais cela se produit très certainement lorsqu’un investisseur ne peut plus récupérer son argent parce qu’il a été dépensé pour poursuivre les objectifs d’une acquisition immobilière ou d’une entreprise.
Quel Est l’objet du dépôt du formulaire D?
le formulaire D A pour objet d’informer la SEC que des titres sont vendus à des investisseurs américains et de lui donner des informations sur l’offre et la compétence de l’émetteur dans le cas où l’agence souhaite effectuer un audit ou recevoir une plainte concernant des violations potentielles des valeurs mobilières., Si le formulaire D n’est pas déposé dans le délai spécifié, la dispense de l’émetteur peut ne pas s’appliquer au placement. En outre, il peut être constaté que l’émetteur s’est livré à la vente sans licence de titres et/ou à la vente de titres non enregistrés. L’un ou l’autre cas pourrait soumettre l’émetteur à des poursuites pénales ou civiles, à des amendes ou à une annulation forcée, dans laquelle l’émetteur doit rembourser l’argent de chacun dans un délai spécifié.
qui effectue le dépôt – L’émetteur ou son mandataire?
Si vous embauchez un avocat pour rédiger vos documents d’offre de syndication, l’avocat fera probablement ce dépôt pour vous., Cependant, il existe de nombreux non-avocats qui rédigent leurs propres documents de valeurs mobilières et ne se conforment pas à cette étape requise. Et il y a aussi de nombreux avocats qui rédigeront les documents d’offre, mais laissent à l’émetteur le soin de déposer ses propres avis.
Si le Formulaire n’est pas déposé en temps opportun, de la sphère de sécurité n’existe pas, et l’investissement est à risque. La SEC pourrait déposer une injonction gelant tous les actifs de la société et de l’émetteur., Défendre une accusation de vente sans licence de titres ou de vente de titres non enregistrés consommera probablement tous les actifs de la société et pourrait entraîner une perte totale de l’investissement pour tous ses investisseurs.,
avis D’État « ciel bleu” dépôts pour Règlement D, Règlement 506 placements
l’un des principaux avantages d’un règlement fédéral exempté d, règlement 506 placement de titres est qu’il prévaut généralement des exigences supplémentaires de l’État concernant des éléments tels que les qualifications financières supplémentaires des investisseurs, les limites sur les montants d’investissement en pourcentage de la valeur nette totale d’un investisseur, ou l’approbation préalable d’un placement de titres par une agence de valeurs mobilières de l’état., La plupart des agences de valeurs mobilières d’état exigent simplement que l’émetteur leur envoie une copie du Formulaire D qui a été déposé auprès de la SEC, ainsi que le paiement des frais de dépôt requis. C’est ce qu’on appelle un avis de ciel bleu.
le but de ces dépôts D’avis Blue Sky est d’informer les agences de valeurs mobilières de l’état lorsqu’un titre a été vendu à un ou plusieurs ou à leurs résidents et de donner à ces états des informations et une compétence sur l’émetteur (c’est-à-dire le droit de signifier à l’émetteur,
Si L’avis Blue Sky n’est pas déposé dans le délai spécifié (généralement 15 jours à compter de la première vente dans cet état), l’état peut refuser l’exemption fédérale, et l’émetteur peut être considéré comme ayant procédé à la vente sans licence de titres ainsi qu’à la vente de titres non enregistrés dans l’état. Cela pourrait laisser l’émetteur ouvert à des poursuites par le Procureur général de l’état ou devant ses tribunaux d’État pour violation de ses lois d’état. (Les lois de l’état peuvent varier en ce qui concerne ce délai et le type d’avis requis.)
Les frais de dépôt de L’avis Blue Sky varient généralement de 0 $à 600 each chacun., Toutefois, un seul avis doit être déposé dans un état quel que soit le nombre d’investisseurs de cet état. Méfiez-vous de New York, cependant, car ses frais de dépôt Blue Sky peuvent atteindre 1900 $pour une offre de plus de 500 000$.
autres offres exemptées par le gouvernement fédéral
Les offres admissibles à une exemption en vertu de la règle 147 ou du Règlement D, règles 504 ou 505 peuvent nécessiter des dépôts beaucoup plus importants auprès des états, allant d’un processus de pré-examen à l’envoi d’une copie des documents d’offre et / ou au dépôt, La règle 147 s’applique lorsque l’opportunité d’investissement, l’émetteur et tous les investisseurs proviennent du même état et confère à l’état la compétence exclusive sur l’offre (appelée « offre Intrastate”). Appelez – nous même si vous envisagez de faire une offre Intrastate, car nous pourrions être en mesure de vous offrir des conseils.
conséquences du défaut de dépôt en temps opportun
La plupart des États n’autorisent pas le dépôt tardif d’avis de valeurs mobilières. Si un émetteur ne dépose pas l’avis d’état dans le délai requis, il peut ne pas être possible de le corriger ultérieurement., Dans ce cas, l’émetteur opère sur une aile et une prière pendant toute la durée de l’investissement. Si quelque chose ne va pas et qu’un investisseur se plaint ou si l’état apprend la vente de titres dans sa juridiction sans le dépôt Blue Sky requis, il pourrait choisir de poursuivre l’émetteur à tout moment.
pour des raisons d’ordre public, une société ne peut pas indemniser l’émetteur en cas de violation des valeurs mobilières. Ainsi, la défense d’une violation des valeurs mobilières sera uniquement à la charge de l’émetteur., Une fois la porte ouverte au gouvernement de l’état ou fédéral (ou à un avocat civil privé représentant un investisseur mécontent) pour examiner l’offre, il est possible que d’autres violations puissent être constatées (telles que fausses déclarations et fraude), soumettant l’émetteur à une responsabilité supplémentaire et mettant l’ensemble de l’investissement en danger, ou que d’autres
de plus, si vous n’avez pas respecté les règles de l’exemption pour un placement fédéral (p. ex.,, vous n’avez pas déposé le formulaire D, ou vous avez autrement violé les règles de votre exemption fédérale), vous serez probablement en violation de l’exemption de l’état de l’enregistrement de votre offre au niveau de l’état.
comment les échecs se produisent et comment vous pouvez les éviter
Les personnes qui essaient de rédiger leurs propres documents d’offre peuvent même ne pas se rendre compte que les dépôts fédéraux et étatiques sont nécessaires pour qu’elles puissent réclamer l’exemption et se retrouvent par inadvertance sans exemption!, D’un autre côté, de nombreux émetteurs paient des honoraires considérables aux avocats pour que leurs documents d’offre soient rédigés par des professionnels, puis bloquent leur exemption en omettant d’informer leurs avocats lorsqu’ils font une « vente” à un investisseur d’un nouvel état afin que les avis Blue Sky puissent être déposés en temps opportun!!! Assurez-vous de ne pas tomber dans ces pièges.
Les émetteurs doivent comprendre que le respect des exigences et des délais de dépôt du Formulaire D et de Blue Sky relève de leur responsabilité., Bien qu’un avocat puisse rédiger les documents, aider à structurer l’offre et conseiller l’émetteur au sujet des règles associées à la dispense, il appartient en dernier ressort à l’émetteur de s’assurer que son offre et ses actions sont conformes à toutes les exigences légales relatives à sa dispense de valeurs mobilières, y compris les dépôts requis.
l’avocat qui rédige les documents et dépose le formulaire D et les avis Blue Sky n’est généralement pas impliqué dans la collecte de fonds auprès des investisseurs., Ainsi, il n’a aucun moyen de savoir quand l’émetteur rompt la fourrière ou fait une vente à un résident d’un nouvel état, déclenchant le délai typique de 15 jours au cours duquel l’avis doit être déposé. Si l’avocat effectue les dépôts au nom de l’émetteur dans le cadre de ses services juridiques, l’émetteur a l’obligation de tenir l’avocat informé de ses progrès afin que le formulaire D et les avis Blue Sky puissent être déposés en temps opportun.,
le moyen le plus simple de se conformer aux exigences de dépôt des avis fédéraux et Blue Sky est de fournir à votre avocat une liste des états où vos investisseurs revendiquent leur résidence avant de casser les fourrières et d’utiliser leur argent. Si vous continuez à lever des fonds au-delà de cette date, vous devrez mettre à jour votre avocat si vous acceptez un abonnement d’un investisseur d’un nouvel état afin que l’avocat puisse déposer un nouvel avis d’état dans les délais requis.
Une autre source courante de violations de valeurs mobilières comprend les documents auto-rédigés, ou « couper-coller”., Les émetteurs de titres qui copient l’offre d’un autre oublient souvent ou ne sont pas au courant des dépôts d’avis fédéraux et Blue Sky requis. Si les dépôts ne sont pas effectués en temps opportun, la dispense peut ne pas s’appliquer, que les documents soient conformes ou non aux exigences d’information, ou même si l’émetteur a suivi le reste des règles pour la dispense appropriée (ce qui est peu probable si l’émetteur a coupé et collé les documents de quelqu’un d’autre).
ne L’essayez pas vous-même
comme vous pouvez le voir, la pratique des valeurs mobilières n’est pas un domaine de bricolage de la loi pour cela et une myriade d’autres raisons.,
les personnes intéressées à en savoir plus sur les pièges devraient demander aux avocats de Syndication, article PLLC intitulé « Les dangers de la rédaction de vos propres Documents de Syndication,” ou lire ces deux billets de blog sur notre site web: « 7 Dangers de la Syndication immobilière bricolage” et « plus de dangers de la Syndication immobilière bricolage. »Un émetteur qui n’engage pas un avocat pour rédiger les documents d’offre et déposer le formulaire d et les avis Blue Sky requis rend généralement un mauvais service à ses investisseurs et met tous ses investisseurs en danger.,
En résumé, ne rédigez pas vos propres documents d’offre; assurez-vous d’avoir une compréhension claire du moment où une « vente” d’un titre a lieu; et tenez votre avocat informé pour s’assurer que les délais de dépôt du Formulaire D et de Blue Sky sont respectés. Aussi, assurez-vous que votre avocat fait les dépôts dans le cadre de ses services juridiques. Sinon, assurez-vous de savoir comment le faire, ou embaucher un avocat qui le fera dans le cadre des services de l’entreprise à la place., Rappelez-vous: c’est VOTRE responsabilité de vous assurer que l’offre est conforme aux règles de l’exemption, et si VOUS êtes l’émetteur, en omettant de fichier, vous mettez votre réputation et votre liberté et votre investisseur du fonds—en jeu.
REMARQUE: Cette information est de nature générale et éducative et ne peut être interprétée comme un conseil juridique concernant votre offre ou votre situation spécifique. Un tel conseil doit être demandé à votre propre avocat en vertu d’une relation avocat-client formée pour répondre à vos questions ou questions spécifiques.
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